Hjælp til fed fidus på tvangsauktion

Fra Hillerød

Tilmeldt 26. Aug 10

Indlæg ialt: 2725

Tonny Skov Pedersen Fra Erhvervs Consult Revision & Rådgivning Skrevet 17-05-2011 kl. 21:28

Hvor mange stjerner giver du? :

Next.man:
Desuden tror jeg du kan låne op til 80% når det i privat istede for de 60%

Det tvivler jeg meget stærkt på, idet der er en meget stram praksis i.f.m. udlejning.

Herudover er der også spørgsmålet om evnen til tilbagebetaling, især i de perioder hvor ejendommen ikke er udlejet.

Tonny

Fra Åkirkeby

Tilmeldt 12. May 11

Indlæg ialt: 14

Peter Madsen Fra www.penge-i-lommen.dk Skrevet 18-05-2011 kl. 08:05

Hvor mange stjerner giver du? :

Et nyt boligeventyr er denne investering ikke. Mit mål er ganske simpelt at kunne tjene lidt ekstra, samtidig med at afdragene på lånene bliver betalt. Indenfor en periode på 5 år har jeg ingen planer om, at skulle købe nye huse og udleje disse. Hvis det tilgengæld bliver muligt, så står jeg heller ikke i vejen for dette.

Min plan var helt konkret at låne til huskøbet og lave eventuelle udbedringer for egne midler. Tilgengæld skulle indtægten fra lejen på huset finansiere de faste driftomkostninger, vedligeholdelse, renter, afdrag og gerne en lille smule tilbage i indtægt til mig.

Problematikken består blandt andet i hvor høj leje jeg egentlig må tage i henhold til lejeloven. Den konkrete ejendom er bygget i 1890 med om-/tilbygning 1985. Håber der er nogle der kan hjælpe med dette problem eller hvem jeg skal kontakte omkring dette spørgsmål.

En anden problematik er, at panthaverne sikkert vil byde på auktionen og at panthaveren med hæftelse 1 har over 700.000 kr tilbage i restgæld. Dette er langt ud over hvad jeg i givet fald vil byde.

Først og fremmest er det fastsættelsen af lejen der afgør om denne forretning rent faktisk bliver en rentabel. Jeg vil nemlig for alt i verden ikke se et fast minus på kontoen.

Tilmeldt 17. Apr 11

Indlæg ialt: 7

Andkro Skrevet 18-05-2011 kl. 08:30

Hvor mange stjerner giver du? :

Det er et af problemerne ved lejeloven. Der findes ikke umiddelbart et sted hvor du som udlejer kan få at vide hvad du kan sætte lejen til, derimod kan lejer lystigt hive dig i huslejenævnet og få behandlet sin sag - er det indenfor de første 12 måneder af lejemålet endda med tilbagevirkende kraft.

Husk lige i dine beregninger af afdrag samt eventuel indtægt er skattepligtig indkomst, hvilket gør at du alt andet lige skal have plads i dit selskabs økonomi til at betale skat af afdragene idet de jo udgør en gevinst.

Fra København

Tilmeldt 4. Aug 06

Indlæg ialt: 1286

Martin Slot Skrevet 18-05-2011 kl. 08:46

Hvor mange stjerner giver du? :

pmadsen:

Et nyt boligeventyr er denne investering ikke. Mit mål er ganske simpelt at kunne tjene lidt ekstra, samtidig med at afdragene på lånene bliver betalt. Indenfor en periode på 5 år har jeg ingen planer om, at skulle købe nye huse og udleje disse. Hvis det tilgengæld bliver muligt, så står jeg heller ikke i vejen for dette.

En anden problematik er, at panthaverne sikkert vil byde på auktionen og at panthaveren med hæftelse 1 har over 700.000 kr tilbage i restgæld. Dette er langt ud over hvad jeg i givet fald vil byde.

Først og fremmest er det fastsættelsen af lejen der afgør om denne forretning rent faktisk bliver en rentabel. Jeg vil nemlig for alt i verden ikke se et fast minus på kontoen.

Nej boligeventyr lyder det absolut ikke som, men jeg tror heller ikke du er helt klar over de forskellige "faldgrupper" der er, samt de problemstillinger der er.

I mine øjne lyder det som et kæmpe sats, stor risiko (udfra bl.a. manglende erfaringer og kendskab). Hvad forventer du at du i bedste fald kan tjene? Hvor hurtigt forventer du at du kan tjene penge på dette?

Fra Odense

Tilmeldt 11. Aug 10

Indlæg ialt: 193

Jens Baagøe Thomsen, advokat (L) Skrevet 18-05-2011 kl. 08:51

Hvor mange stjerner giver du? :

Hej Madsen,

Nedenstående må ikke betragtes som rådgivning men er blot nogen generelle betragtninger om at købe fast ejendom på tvangsauktion:

Din forretningsidé er god, hvis der var tale om en ejendom med 20 lejligheder, for så ville du ikke være så sårbar, hvis der var problemer med 1 af lejemålene og hvis 1-2 stod tomme.

Hvordan vil du finansiere vedligeholdelse og annuitetslånet, hvis ejendommen står tom?

Jeg er enig i, at det er en god fidus, hvis du kan købe ejendommen for i alt 200.000 og leje den ud for f.eks. 5.000 kr. om måneden, men det er ikke en forretning - det er spekulation! (Ikke at der er noget galt med spekulation, men du må ikke betragte det som en forretning). For selvom du i løbet af de næste 5 år netto kommer til at afholde yderligere 100.000 på vedligeholdelse, så har det jo alligevel været en god handel, hvis du sælger ejendommen for 1 mio.!

Jeg tror ikke, at du får en kreditforening til at finansiere købet, med mindre du kan tilbyde en solid personlig kaution, men du skal selvfølgelig forsøge at tale med dem alligevel. Alternativt kan du gå til et pantebrevsfirma, men så låner du til en noget højere rente og til en noget lavere kurs.

Hvis jeg var dig, så ville jeg gå til min lokale advokat og give ham et par tusind kroner, så du kan få et overblik over faremomenterne ved din plan, så din beslutning bliver truffet på et tilstrækkeligt oplyst grundlag.

Det er i øvrigt ikke 3 måneder siden, at jeg havde en ejendom på tvangsauktion for en panthaver, som kunne have været købt for 1 kr., så det kan godt lade sig gøre, som Tommy skriver længere oppe i tråden.

Held og lykke med det.

Jens Thomsen, advokat (L), jbt@maare-advokater.dk

Tilmeldt 7. Sep 09

Indlæg ialt: 166

El-manden Skrevet 18-05-2011 kl. 09:11

Hvor mange stjerner giver du? :

Ang. finansiering, så skal du forud for auktionen rette henvendelse til panthaveren i ejendommen, for at få forhåndstilsagn om, at du kan overtage lånene.

Typisk er det muligt at overtage restgælden på lånene, imens du så blot skal indfri st. beløb samt restancer på lånet - Dette betyder, at du ofte kan opnå en gearing på 5-10, selv på erhvervsejendomme.

Ofte kan man overtage disse lån, selv uden at have den mest bundsolide økonomi, da det er panthaverne der står med håret i postkassen. I hvert fald er der større sandsynlighed for at overtage et lån i forbindelse med tvangsauktion, i forhold til at skulle hente ny finansiering af erhvervsejendomme gennem realkreditten.

Elbutik - Salg af Fuga Stikkontakter m.v.

Fra Fredericia

Tilmeldt 16. May 11

Indlæg ialt: 56

Per Mathiesen Skrevet 18-05-2011 kl. 09:14

Hvor mange stjerner giver du? :

Hejsa...

Dine tanker er absolut spændende - og jeg skal selvfølgelig ikke være "lyse-slukker" - men som markedet for udlån er pt. tror jeg desværre at du får mere end svært ved at låne til dit projekt - desværre...

Dbh

Per Mathiesen

Fra Odense

Tilmeldt 11. Aug 10

Indlæg ialt: 193

Jens Baagøe Thomsen, advokat (L) Skrevet 18-05-2011 kl. 09:20

Hvor mange stjerner giver du? :

El-manden:
Ofte kan man overtage disse lån, selv uden at have den mest bundsolide økonomi, da det er panthaverne der står med håret i postkassen. I hvert fald er der større sandsynlighed for at overtage et lån i forbindelse med tvangsauktion, i forhold til at skulle hente ny finansiering af erhvervsejendomme gennem realkreditten.

Det er ikke min erfaring. Langt de fleste kreditforeninger vælger for tiden at tage tabet her og nu.

Jeg tror, at Madsen skal forberede sig på, at hente alternativ finansiering i en opstartsfase. Når han så har bevist, at han godt kan håndtere sådan en ejendom, er kreditforeningerne langt mere medgørlige.

Jens Thomsen, advokat (L).

Fra Åkirkeby

Tilmeldt 12. May 11

Indlæg ialt: 14

Peter Madsen Fra www.penge-i-lommen.dk Skrevet 18-05-2011 kl. 09:22

Hvor mange stjerner giver du? :

Det er rigtigt jeg ikke har noget erfaring indenfor dette område, men jeg har regnet lidt på det.

Udfra salgsopstillingen fremgår der følgende oplysning. 1.345,75 i årlig præmie til forsikring og 5.529,51 i ejendomsskatter og afgifter. Dette betegnes som de faste driftomkostninger.

Da det er en ok stor ejendom i udkantsdanmark og udfra lignende priser på huse i området håber jeg på en lejeindtægt på mellem 8.500 og 9.000 kr. Dette svarer til en kvadratmeter pris på ca. 45 kr om måneden. Dette er den månedlige indtægt.

Dertil kommer der selvfølgelig selve finansieringen af huset. En simpel beregning, som jeg ikke er sikker på er 100% korrekt viser (bare et eksempel): lån for 500.000 til en ÅOP på ca. 12% over 30 år. Dette giver en ydelse på 5172,65 kr pr mdr. I forhold til kursen på obligationerne vil den egenligtlige budsum på auktionen blive noget mindre, da kursen er under 100.

Igennem længere tid har jeg studere den lokale avis for lignende boliger i området. I gennemsnit har ejendomme i den størrelsesorden stået annonceret i ca. 1 måned. Om de derefter så er blevet udlejet har jeg ikke kendskab til, men det er der chance for.

En hurtig udregning af ovennævnte tal (månedlig):
Indtægt (min.): 8500
- Faste driftomk: (1345,75+5529,51)/12=572,94
- Afdrag og renter på lån: 5172,65

I alt giver det 2.754,41 til vedligeholdelse samt indtjening til mig. Kom gerne med ekstra udgifter. Vand, varme og el er ikke medtaget i beregningen.

Derudover kommer der nogle udgifter til indlæggelse af fjernvarme, som jeg regner med selv at finansiere.

Det var bare lige min lille beregning, der kan selvfølgelig ændres lidt på antal år, eller man kan betale lånet hurtigere tilbage. Annoncering vil jeg selv stå for og derfor heller medregnet i stykket. Udover de nævnte beløb kommer der nogle liggeomkostninger, som jeg ikke ved hvor meget det bliver. Men jeg regner ikke med at det bliver så meget i forhold til tidspunkt på året og den gennemsnitlige tid for udlejning.

Kom gerne med punkter jeg har glemt.

Fra Åkirkeby

Tilmeldt 12. May 11

Indlæg ialt: 14

Peter Madsen Fra www.penge-i-lommen.dk Skrevet 18-05-2011 kl. 09:29

Hvor mange stjerner giver du? :

Nårh ja, så kommer der også skat, men der ved jeg ikke hvilket beløb jeg skal regne med. Er det hele lejeindtægten eller er det når de faste omkostninger og afdrag er fratrukket?