Finansering af privatbolig med erhverv

Hej Aminoer, jeg søger nogle gode råd vedr. finansering af privat bolig med mulighed for erhverv. Dvs. enten en blandet bolig/erhvervsbygning eller blot en privatbolig med ekstra god plads, f.eks. nedlagt landbrug etc.

Jeg hører gerne fra folk der har nogle eraringer eller kendskab til området.

 

Sagen er den, at min kæreste og jeg, ønsker at købe en ejendom (vi har kig på nogle stykker) der er en del større og dyrere end hvad en familie med vores indtægt normalt ville købe.

Dette for at jeg kan spare min firmahusleje, som i de kommende år vil stige en del, da jeg løbende får brug for mere plads.

Dvs. at meget groft udregnet, kan jeg give mig selv en "lønstigning" brutto, der svarer til den sparede husleje.

 

Mit "problem" er, at jeg er en meget nøjsom mand, der hellere ser alle mine indtjente penge stå i værdier i firmaet, end at udbetale dem til mig selv (og dermed en stor del til skattefar)

Jeg har derfor ikke lønsedler og årsopgørelser der viser en fantasktisk indtjening.

 

Derfor skal jeg så på en eller anden måde have overbevist kreditforeningen om, at jeg sagtens kan trække en fornuftig hyre ud af mit firma, selvom jeg aldrig har gjort det :-) Og iøvrigt at jeg sparer en helvedes masse kroner i firmahusleje, ved at købe en ejendom.

 

Er der nogen der har gode konkrete råd til hvordan jeg gør dette bedst muligt?

Er der evt. reelle alternativer til kreditforeninger?

Hej Allan,

 

Husk at der er stor forskel på kreditforeninger! Penge er en handelsvare på lige fod som vaskemaskiner. Alle vil gerne sælge varer for at tjene flere penge, og i kreditforeningen har de som regel fuld sikkerhed (læs: 80% realkreditlån + 15% boliglån). Du smider jo selv mindst 5% i udbetaling.

 

Jeg har selv oplevet at få afslag et par steder og tilsagn andre steder på grundlag af præcis de samme årsopgørelser etc.

 

God vind!

 

Flemming

Som selvstændig er det altid lidt mere besværligt med kreditforeningerne. jeg er selv i gang med et lignende projekt - jeg er ved at købe et større hus til familien, mine virksomheder, og konens virksomhed.

 

Vi vælger nok at købe det privat og så leje ud til firmaet. Ved brug af bundfradragsmodellen kan du fratrække 1 1/3% af husets vurdering i lejeindtægter - resten svares der almindelig indkomstskat af.

 

Men uanset hvad du vælger skal du kunne overbevise realkreditinstituttet, og evt. banken om at: A) Du har evnen til at tilbagebetale lånet og B) At du har viljen til det. Hvis du ikke har hevet så meget ud i løn, må der jo stå en masse penge i firmaet - fremgår det ikke af seneste årsregnskab? Hvis ikke der står en masse penge i firmaet så er det jo et tegn på du, samlet set, ikke har tjent så meget. Det kan godt blive svært at overbevise banken om at du, efter køb af huset, pludselig skulle kunne tjene meget mere end du før har gjort

 

Det første du skal have gjort er, at lave et budget ud fra de tal du kan dokumentere. Du kan hente standardbudgetter fra realkreditinstitutternes hjemmesider - så husker du at få det hele med. Heraf skal det fremgår hvad du tjener og hvilke faste udgifter du har. Når du så regner udgifterne ind til jeres nye drømmehus skal der være et "rimeligt" beløb tilbgae - jeres rådighedsbeløb, som skal dække mad, tøj, fornøjelser og uforudsete udgifter. Hvis dette rådighedsbeløb er for lille kan det blive svært at låne pengene.

 

 

Hov, jeg fik ikke svaret på Mikkels indlæg.

"Hvis du ikke har hevet så meget ud i løn, må der jo stå en masse penge i firmaet - fremgår det ikke af seneste årsregnskab?"

 

Mit firma er personligt ejet, ikke aps eller as.

Derfor kan man jo ikke umiddelbart lade penge stå i firmaet uden at blive beskattet (ved godt der er noget virksomhedsordning etc. men det har jeg ikke brugt eller sat mig ind i)

En stor del af min omsætning er sat i inventar og udlejningsgenstande, der samlet udgør en væsentlig værdi, men hver for sig er "småbeløb" der bliver straksafskrevet.

Det er jo rart nok, men ikke så pænt hvis man skal fremvise et regnskab overfor kreditforeningen :-)

 

Jeg tror du får svært ved at overbevise kredirforeningen om, at de mange udgifter du har haft "bare var for sjov" og at du godt kan droppe dem og i stedet bruge dem på realkredit. Men det er da forsøget værd :)

 

Derudover mener jeg at de kun belåner erhvervsbyggeri med 60%, i modsætning til de 80% der er normen for boliger.

Stop lige op - Mange velmente råd - men noget af det er altså sagt noget sludder!

 

Økonomien:

Det vil helt klart ikke være uøkonomisk at købe en sådan ejendom. Det man nok glemmer er at Allan herved vil spare den leje han betaler i dag.

 

Som selvstændig personligt erhvervsdrivende har man ikke lønsedler men man har et årsregnskab og her handler det om at fremlægge flere års årsregnskaber der viser at man har haft et kontinuerligt væsentligt overskud som størrelsesmæssigt modsvarer husinvesteringen.

 

Set i bakspejlet havde det dog været smart om du havde lavet et årsregnskab opgjort efter årsregnskabslovens regler og et skatteregnskab. Årsregnskabet ville udvise et større overskud fordi man der havde aktiveret udstyret og ikke straksafskrevet det. Jeg er enig i at det kan være problematisk at overbevise kreditforeningerne, men det skal da prøves.

 

Fradrag:

 

Man kan ikke bruge den særlige bundfradragsregel i dette tilfælde, da det kun gælder udlejning af værelser til beboelse. Det vi taler om her er lager og forretning. Til gengæld vil du muligvis kunne afskrive på en del af bygningen, afhængig af hvordan den bliver anvendt og klassificeret vurderingsmæssigt.

 

 

 

 

 

> Man kan ikke bruge den særlige bundfradragsregel i dette tilfælde, da det kun gælder udlejning af værelser til beboelse.

 

Tak, det var jeg ikke klar over, men i mit tilfælde bliver det også underordnet da vi muligvis udlejer som netop værelser til private. men, hvordan ville det forholde sig hvis vi lejede de samme værelser ud til kontor for et firma - mit eller andres for den sags skyld. Er det firma/privat der skiller om man kan bruge bundfradragsreglen eller er det spørgsmålet om det er kontor, bolig eller lager/produktion? ... Eller helt andre faktorer?