Hvordan får man lån & finansiering til sine ideer?

Finansering af privatbolig med erhverv

Mikkel deMib Svendsen — Tue, 16 May 2006 17:11:00 GMT

Jeg har generelt oplevet at kreditforeningerne komplicerer tingene unødvendigt meget, og har meget svært ved at vurdere selvstændiges økonomi korrekt. Tiden er dog god, lige nu, for at låne penge, så du skal ikke holde dig tilbage, og du skal ikke give op bare fordi en siger nej - det er muligt at andre siger ja.

Det er smart at forberede tingene så grundigt som muligt og læse lidt om hvad de forventer. Hvis dine opstillinger ser professionelle ud er der større chance for de tror på dig.

Finansering af privatbolig med erhverv

Skattekonsulenterne ApS — Tue, 16 May 2006 10:34:00 GMT

Du bør helt sikkert købe den privat. Du må for guds skyld ikke købe en blandet ejendom i et selskab. Så står den nemlig på fribolig beskatning eller betaling til selskabet af en såkaldt objektiv leje og den leje som efter praksis vil blive fastsat/anerkendt er meget høj. Sålænge du kører din virksomhed i personligt regi er der heller ingen grund til at eje ejendommen via et selskab. Derimod kunne der være ide i - hvis du overgik til selskabsform at eje den ene matrikel (som kun anvendes erhvervsmæssigt) via selskabet eller et andet selskab. Selskabet kunne så betale leje til dig for den anden matrikel (som anvendes blandet).

Finansering af privatbolig med erhverv

Anonymous — Tue, 16 May 2006 10:30:00 GMT

Ja, jeg vil da uden tvivl sende privatbudget, årsregnskab mv. til kreditforeningerne, for at høre hvad de siger.

Jeg vil så også prøve om man kan "presse" dem lidt, ved at forklare og dokumentere, at jeg i mit privatejede firma, kommer til at spare en pæn sjat penge i husleje. Det er jo i princippet penge, der kan ryge direkte over på min bruttoindkomst" som overskud i firmaet.

Jeg tror også den er svær, da huset formodentlig ligger ca. en million højere, end hvad jeg ville forvente at blive godkendt til uden problemer.

At det for mig økonomisk vil være en fordel er jo ikke nok for kreditforeningerne.

Mikkel og Bent, lad os evt. starte en ny tråd vedr. bundfradrag etc. Den vil jeg også kunne drage nytte af :-)

Jeg skal jo også overveje hvordan jeg køber ejendommen (f.eks. 100% privat) og hvilke fradrag jeg evt. kan få for at benytte den delvist til erhverv.

Finansering af privatbolig med erhverv

Skattekonsulenterne ApS — Tue, 16 May 2006 10:26:00 GMT

Du kan heller ikke bruge bundfradragsreglen hvis du udlejer til private medmindre de anvender værelserne til - egen - beboelse. Dvs. reglen kan kun bruges hvis du udlejer til boligformål.

Finansering af privatbolig med erhverv

Mikkel deMib Svendsen — Tue, 16 May 2006 10:20:00 GMT

> Man kan ikke bruge den særlige bundfradragsregel i dette tilfælde, da det kun gælder udlejning af værelser til beboelse.

Tak, det var jeg ikke klar over, men i mit tilfælde bliver det også underordnet da vi muligvis udlejer som netop værelser til private. men, hvordan ville det forholde sig hvis vi lejede de samme værelser ud til kontor for et firma - mit eller andres for den sags skyld. Er det firma/privat der skiller om man kan bruge bundfradragsreglen eller er det spørgsmålet om det er kontor, bolig eller lager/produktion? ... Eller helt andre faktorer?

Finansering af privatbolig med erhverv

Skattekonsulenterne ApS — Tue, 16 May 2006 10:10:00 GMT

Stop lige op - Mange velmente råd - men noget af det er altså sagt noget sludder!

Økonomien:

Det vil helt klart ikke være uøkonomisk at købe en sådan ejendom. Det man nok glemmer er at Allan herved vil spare den leje han betaler i dag.

Som selvstændig personligt erhvervsdrivende har man ikke lønsedler men man har et årsregnskab og her handler det om at fremlægge flere års årsregnskaber der viser at man har haft et kontinuerligt væsentligt overskud som størrelsesmæssigt modsvarer husinvesteringen.

Set i bakspejlet havde det dog været smart om du havde lavet et årsregnskab opgjort efter årsregnskabslovens regler og et skatteregnskab. Årsregnskabet ville udvise et større overskud fordi man der havde aktiveret udstyret og ikke straksafskrevet det. Jeg er enig i at det kan være problematisk at overbevise kreditforeningerne, men det skal da prøves.

Fradrag:

Man kan ikke bruge den særlige bundfradragsregel i dette tilfælde, da det kun gælder udlejning af værelser til beboelse. Det vi taler om her er lager og forretning. Til gengæld vil du muligvis kunne afskrive på en del af bygningen, afhængig af hvordan den bliver anvendt og klassificeret vurderingsmæssigt.

Finansering af privatbolig med erhverv

Anonymous — Tue, 16 May 2006 07:57:00 GMT

Mikkel, du har uden tvivl ret. Men nu fik jeg det måske også til at lyde værre end det reelt er :-) Jeg går jo ikke for lud og koldt vand, selvom direktørlønningen lader vente på sig.

Finansering af privatbolig med erhverv

Mikkel deMib Svendsen — Tue, 16 May 2006 07:52:00 GMT

Jeg tror du får svært ved at overbevise kredirforeningen om, at de mange udgifter du har haft "bare var for sjov" og at du godt kan droppe dem og i stedet bruge dem på realkredit. Men det er da forsøget værd :)

Derudover mener jeg at de kun belåner erhvervsbyggeri med 60%, i modsætning til de 80% der er normen for boliger.

Finansering af privatbolig med erhverv

Anonymous — Tue, 16 May 2006 07:19:00 GMT

Hov, jeg fik ikke svaret på Mikkels indlæg.

"Hvis du ikke har hevet så meget ud i løn, må der jo stå en masse penge i firmaet - fremgår det ikke af seneste årsregnskab?"

Mit firma er personligt ejet, ikke aps eller as.

Derfor kan man jo ikke umiddelbart lade penge stå i firmaet uden at blive beskattet (ved godt der er noget virksomhedsordning etc. men det har jeg ikke brugt eller sat mig ind i)

En stor del af min omsætning er sat i inventar og udlejningsgenstande, der samlet udgør en væsentlig værdi, men hver for sig er "småbeløb" der bliver straksafskrevet.

Det er jo rart nok, men ikke så pænt hvis man skal fremvise et regnskab overfor kreditforeningen :-)

Finansering af privatbolig med erhverv

Anonymous — Tue, 16 May 2006 07:13:00 GMT

Foreløbig tak for de gode svar. Jeg hører gerne fleres kommentarer.

Vi er nu faldet for et hus til 2,85 mill. hvortil der skal bruges anslået 100.000 for at gøre det egnet til mit firma. (dem skal jeg såmænd nok "finde" selv.

Ejendommen er faktisk 2 matrikler, hvor huset (der er stort nok til både familie, kontorer og lidt lager) med tilhørende grund har en ejendomsværdi på 1750.000.

Derudover er der en mindre erhvervsbygning med grund, hvor ejendomsværdien udgør 550.000.

Det gør måske sagen lidt anderledes, når det ligefrem er opdelt?

Jeg vil i princippet være ligeglad med, om jeg kan få fradrag for at have erhverv i privatboligen.

Finansering af privatbolig med erhverv

Mikkel deMib Svendsen — Mon, 15 May 2006 22:02:00 GMT

Som selvstændig er det altid lidt mere besværligt med kreditforeningerne. jeg er selv i gang med et lignende projekt - jeg er ved at købe et større hus til familien, mine virksomheder, og konens virksomhed.

Vi vælger nok at købe det privat og så leje ud til firmaet. Ved brug af bundfradragsmodellen kan du fratrække 1 1/3% af husets vurdering i lejeindtægter - resten svares der almindelig indkomstskat af.

Men uanset hvad du vælger skal du kunne overbevise realkreditinstituttet, og evt. banken om at: A) Du har evnen til at tilbagebetale lånet og B) At du har viljen til det. Hvis du ikke har hevet så meget ud i løn, må der jo stå en masse penge i firmaet - fremgår det ikke af seneste årsregnskab? Hvis ikke der står en masse penge i firmaet så er det jo et tegn på du, samlet set, ikke har tjent så meget. Det kan godt blive svært at overbevise banken om at du, efter køb af huset, pludselig skulle kunne tjene meget mere end du før har gjort

Det første du skal have gjort er, at lave et budget ud fra de tal du kan dokumentere. Du kan hente standardbudgetter fra realkreditinstitutternes hjemmesider - så husker du at få det hele med. Heraf skal det fremgår hvad du tjener og hvilke faste udgifter du har. Når du så regner udgifterne ind til jeres nye drømmehus skal der være et "rimeligt" beløb tilbgae - jeres rådighedsbeløb, som skal dække mad, tøj, fornøjelser og uforudsete udgifter. Hvis dette rådighedsbeløb er for lille kan det blive svært at låne pengene.

Finansering af privatbolig med erhverv

Tejohn — Mon, 15 May 2006 21:15:00 GMT

Hej Allan,

Husk at der er stor forskel på kreditforeninger! Penge er en handelsvare på lige fod som vaskemaskiner. Alle vil gerne sælge varer for at tjene flere penge, og i kreditforeningen har de som regel fuld sikkerhed (læs: 80% realkreditlån + 15% boliglån). Du smider jo selv mindst 5% i udbetaling.

Jeg har selv oplevet at få afslag et par steder og tilsagn andre steder på grundlag af præcis de samme årsopgørelser etc.

God vind!

Flemming

Finansering af privatbolig med erhverv

Ronnie Gasseholm — Mon, 15 May 2006 16:39:00 GMT

Inden du går vidre, så sæt dig ind i reglerne for bolig med virksomhed.

I mange tilfælde er det direkte uøkonomisk at lave et sådan setup.

Men finder du den rigtige bolig kan det lade sig gøre

Finansering af privatbolig med erhverv

Anonymous — Mon, 15 May 2006 10:09:00 GMT

Hej Aminoer, jeg søger nogle gode råd vedr. finansering af privat bolig med mulighed for erhverv. Dvs. enten en blandet bolig/erhvervsbygning eller blot en privatbolig med ekstra god plads, f.eks. nedlagt landbrug etc.

Jeg hører gerne fra folk der har nogle eraringer eller kendskab til området.

Sagen er den, at min kæreste og jeg, ønsker at købe en ejendom (vi har kig på nogle stykker) der er en del større og dyrere end hvad en familie med vores indtægt normalt ville købe.

Dette for at jeg kan spare min firmahusleje, som i de kommende år vil stige en del, da jeg løbende får brug for mere plads.

Dvs. at meget groft udregnet, kan jeg give mig selv en "lønstigning" brutto, der svarer til den sparede husleje.

Mit "problem" er, at jeg er en meget nøjsom mand, der hellere ser alle mine indtjente penge stå i værdier i firmaet, end at udbetale dem til mig selv (og dermed en stor del til skattefar)

Jeg har derfor ikke lønsedler og årsopgørelser der viser en fantasktisk indtjening.

Derfor skal jeg så på en eller anden måde have overbevist kreditforeningen om, at jeg sagtens kan trække en fornuftig hyre ud af mit firma, selvom jeg aldrig har gjort det :-) Og iøvrigt at jeg sparer en helvedes masse kroner i firmahusleje, ved at købe en ejendom.

Er der nogen der har gode konkrete råd til hvordan jeg gør dette bedst muligt?

Er der evt. reelle alternativer til kreditforeninger?