Sælg hus til ApS og sælg 75% til tyske privat personer

Cookie - John Hannover:

Jeg tror det andet er op ad bakke, både lovmæssigt og måske også skattemæssigt med egen andel på 25% selv om man siger man slet ikke benytter det - så vil det være lidt sjovt med 3 x 25% ejere der benytter det og en x 25% = din andel - der slet ikke gør

Der er aftalefrihed så det kunne i princippet løses ved at året blev delt på de 3 ejere. Om en tilladelse er umulig - er der ikke noget mere at nordmændene køber helårshuse i stor stil i nordjylland som feriehuse? 

Hej John,

Tanken bag det er rent økonomisk. Jeg har belånt huset 60/40 til henholdsvis realkredit og bank/downpayment. Huset står til 2mio kr.

Så hvis jeg sælger hver 25%-andel til 200,000kr (indskud i Aps) og med 25% stake i realkreditlånet (som overtages af et ApS'et oprettet til formålet), så kan jeg betale mine lån ud og kun ha 200,000kr investeret. Der er betalt en del af på banklånet, så de penge står jeg med plus en udemærket udbetaling. Derudover kommer der 25% overskud via udlejning hvilket jeg forventer dækker omkostninger og giver mindst 10% return on capital.

Man kan argumentere at jeg bare kan låne i friværdien, hvilket også er rigtigt, men reglerne foreskriver max 60% belåning i friværdien og her tager bankerne en rente på knap 10%. Økonomien i investeringen pt giver meget dårlig mening, specielt når man bliver beskattet af indkomst ved udlejning.

Hej Whiskey,

Ang aftalefrihed og dele året i 3: Kan du uddybe det ydeligere?

Steffen Johnstad-Møller:

ApS'et til formålet ville ligger under mit Holding, så der vil overskuddet kun blive beskattet med firma skatten. Og jeg kan trække de 200,000kr fra min andel fra mit holding og få pengene ud privat igennem salget til ApS'et.

vh John Hannover

Hej John,

Jeg skrev det vidst heller ikke helt korrekt. Pengene fra salget får jeg naturligvis ud privat. Overskud ved udlejling, ja de ryger ind i mit holding.

Som du ganske rigtigt påpeger, så skal det naturligvis kun deles mellem de 3 tyske familier så jeg ikke selv har rådighed over huset, da det vil blive beskattet. Og dermed ryger min indtjening også. Jeg kunne selvfølgelig prøve at sælge mine 25% til den camping plads der ligger ved siden af. Alternativt kunne jeg sælge 3x33% istedet og selv kun beholde 1%, men så begynder det er blive lidt indviklet.

Jeg fandt følgende på Justitsministeriets hjemmeside, som nok er den letteste løsning, hvis den ene af de tyske familier altså kan få den tilladelse. 

Tilknytning til den konkrete ejendom

Foreligger der helt særlig tilknytning til den konkrete ejendom, der søges tilladelse til at erhverve, vil tilknytningskravet til Danmark kunne lempes. Det kan f.eks. være tilfældet, hvis ansøgeren har afholdt en stor del af sine ferieophold på den pågældende ejendom, eller hvis ejendommen er eller har været i ansøgerens families eje.

Hej Banditten,

Ja du har ret, den havde jeg ikke set... øv bøv...

sakset fra lovforarbejderne:

"Endelig følger det af § 1 i lov om erhvervelse af fast ejendom (erhvervelsesloven), at personer, der ikke har bopæl i Danmark, og som ej heller tidligere har haft bopæl her i landet i et tidsrum af i alt 5 år, kun med justitsministerens tilladelse kan erhverve adkomst til fast ejendom her i landet. For så vidt angår erhvervelse af helårsboliger er det som hovedregel en betingelse for Justitsministeriets tilladelse, at personen anvender ejendommen som helårsbolig. EU- eller EØS-statsborgere kan erhverve helårsbolig i Danmark uden Justitsministeriets tilladelse, hvis betingelserne i erhvervelsesbekendtgørelsen er opfyldt. Efter erhvervelsesbekendtgørelsens § 3 er det et krav, at ejendommen skal tjene som fornøden helårsbolig for erhververen, eller at erhvervelsen er en forudsætning for at udøve selvstændig virksomhed eller levere tjenesteydelser.

Der vil således ikke kunne meddeles »flexboligtilladelse«, hvis en sådan tilladelse til ændring i benyttelse af en helårsbolig vil være i strid med erhvervelseslovgivningen."

Der står ikke noget i forarbejderne om hvorvidt selskaber kan eje ejendomme under flexboligordningen. Dog gentages det igennem hele lovforarbejdet at flexboligordningen stadig begrænses af andre gældende love på området, herunder planloven mv. I og med selskaber som HR ikke kan eje sommerboliger er jeg næsten helt sikker på at der ikke gives tilladelse til flexbolig i det foreslåede setup. Hvis selskabet skal eje ejendommen skal det være erhvervsmæssig udlejning eller helårsbeboelse og som HR vil det kræve at der er en beboer registreret på adressen. Så den med at udleje på langtidskontrakter til tyskerne er jeg også bange for ikke holder.