Jura, kontrakter, lovgivning, ophavsret m.m.

Svar: Sælg hus til ApS og sælg 75% til tyske privat personer

Anonymous — Sat, 26 Mar 2016 11:54:19 GMT

Ja det virker vidst som om at jeg bare må væbne mig med tålmodighed og vente på at det bliver solgt på go gammeldags manér.

Politisk set kunne man ellers godt argumentere for at lidt udenlandsk kapital kunne booste vores udkantsområder

Svar: Sælg hus til ApS og sælg 75% til tyske privat personer

Banditten — Sat, 26 Mar 2016 11:42:30 GMT

sakset fra lovforarbejderne:

"Endelig følger det af § 1 i lov om erhvervelse af fast ejendom (erhvervelsesloven), at personer, der ikke har bopæl i Danmark, og som ej heller tidligere har haft bopæl her i landet i et tidsrum af i alt 5 år, kun med justitsministerens tilladelse kan erhverve adkomst til fast ejendom her i landet. For så vidt angår erhvervelse af helårsboliger er det som hovedregel en betingelse for Justitsministeriets tilladelse, at personen anvender ejendommen som helårsbolig. EU- eller EØS-statsborgere kan erhverve helårsbolig i Danmark uden Justitsministeriets tilladelse, hvis betingelserne i erhvervelsesbekendtgørelsen er opfyldt. Efter erhvervelsesbekendtgørelsens § 3 er det et krav, at ejendommen skal tjene som fornøden helårsbolig for erhververen, eller at erhvervelsen er en forudsætning for at udøve selvstændig virksomhed eller levere tjenesteydelser.

Der vil således ikke kunne meddeles »flexboligtilladelse«, hvis en sådan tilladelse til ændring i benyttelse af en helårsbolig vil være i strid med erhvervelseslovgivningen."

Der står ikke noget i forarbejderne om hvorvidt selskaber kan eje ejendomme under flexboligordningen. Dog gentages det igennem hele lovforarbejdet at flexboligordningen stadig begrænses af andre gældende love på området, herunder planloven mv. I og med selskaber som HR ikke kan eje sommerboliger er jeg næsten helt sikker på at der ikke gives tilladelse til flexbolig i det foreslåede setup. Hvis selskabet skal eje ejendommen skal det være erhvervsmæssig udlejning eller helårsbeboelse og som HR vil det kræve at der er en beboer registreret på adressen. Så den med at udleje på langtidskontrakter til tyskerne er jeg også bange for ikke holder.

Svar: Sælg hus til ApS og sælg 75% til tyske privat personer

Anonymous — Sat, 26 Mar 2016 11:42:21 GMT

Hej Banditten,

Ja du har ret, den havde jeg ikke set... øv bøv...

Svar: Sælg hus til ApS og sælg 75% til tyske privat personer

Banditten — Sat, 26 Mar 2016 11:32:15 GMT

Vær også opmærksom på at flexboligordningen pr. automatik bortfalder ved ejerskifte. Det gælder alt andet lige også når du overdraget til selskabet. Selskabet skal derfor ansøge om flexboligordning og det er jeg næste sikker på at du ikke får tilladelse til. Men gør endelig forsøget og lad os vide hvordan det går.

Svar: Sælg hus til ApS og sælg 75% til tyske privat personer

Anonymous — Sat, 26 Mar 2016 11:18:20 GMT

Hej John,

Jeg skrev det vidst heller ikke helt korrekt. Pengene fra salget får jeg naturligvis ud privat. Overskud ved udlejling, ja de ryger ind i mit holding.

Som du ganske rigtigt påpeger, så skal det naturligvis kun deles mellem de 3 tyske familier så jeg ikke selv har rådighed over huset, da det vil blive beskattet. Og dermed ryger min indtjening også. Jeg kunne selvfølgelig prøve at sælge mine 25% til den camping plads der ligger ved siden af. Alternativt kunne jeg sælge 3x33% istedet og selv kun beholde 1%, men så begynder det er blive lidt indviklet.

Jeg fandt følgende på Justitsministeriets hjemmeside, som nok er den letteste løsning, hvis den ene af de tyske familier altså kan få den tilladelse.

Tilknytning til den konkrete ejendom

Foreligger der helt særlig tilknytning til den konkrete ejendom, der søges tilladelse til at erhverve, vil tilknytningskravet til Danmark kunne lempes. Det kan f.eks. være tilfældet, hvis ansøgeren har afholdt en stor del af sine ferieophold på den pågældende ejendom, eller hvis ejendommen er eller har været i ansøgerens families eje.

Svar: Sælg hus til ApS og sælg 75% til tyske privat personer

Cookie - John Hannover — Sat, 26 Mar 2016 11:07:08 GMT

Steffen Johnstad-Møller:
ApS'et til formålet ville ligger under mit Holding, så der vil overskuddet kun blive beskattet med firma skatten. Og jeg kan trække de 200,000kr fra min andel fra mit holding og få pengene ud privat igennem salget til ApS'et.

nok mig der er tung - men jeg forstår ikke helt hvordan du får pengene ud privat - andet end ved salget - men ellers kan du jo ikke får mere ud fra holding privat uden skat
Udlejningens 25% (som så må være en tid der er reserveret til udlejning og ikke de 3 tyske ejere der deler året) - Hvis du skal have del af den leje for dine 25% så benytter din andel af ApS'et jo huset selv i princippet (men lejer ud) Ellers skal det jo kun være de 3 tyske som deler året mellem sig, så din andel af det ApS ikke har rådighed over huset på noget tidspunkt - ved ikke om det kan give skatteproblem

vh John Hannover

Svar: Sælg hus til ApS og sælg 75% til tyske privat personer

Anonymous — Sat, 26 Mar 2016 10:57:31 GMT

Steffen Johnstad-Møller:

Hej John,

Tanken bag det er rent økonomisk. Jeg har belånt huset 60/40 til henholdsvis realkredit og bank/downpayment. Huset står til 2mio kr.

Så hvis jeg sælger hver 25%-andel til 200,000kr (indskud i Aps) og med 25% stake i realkreditlånet (som overtages af et ApS'et oprettet til formålet), så kan jeg betale mine lån ud og kun ha 200,000kr investeret. Der er betalt en del af på banklånet, så de penge står jeg med plus en udemærket udbetaling. Derudover kommer der 25% overskud via udlejning hvilket jeg forventer dækker omkostninger og giver mindst 10% return on capital.

Man kan argumentere at jeg bare kan låne i friværdien, hvilket også er rigtigt, men reglerne foreskriver max 60% belåning i friværdien og her tager bankerne en rente på knap 10%. Økonomien i investeringen pt giver meget dårlig mening, specielt når man bliver beskattet af indkomst ved udlejning.

ApS'et til formålet ville ligger under mit Holding, så der vil overskuddet kun blive beskattet med firma skatten. Og jeg kan trække de 200,000kr fra min andel fra mit holding og få pengene ud privat igennem salget til ApS'et.

Svar: Sælg hus til ApS og sælg 75% til tyske privat personer

Anonymous — Sat, 26 Mar 2016 10:54:34 GMT

Hej Whiskey,

Ang aftalefrihed og dele året i 3: Kan du uddybe det ydeligere?

Svar: Sælg hus til ApS og sælg 75% til tyske privat personer

Anonymous — Sat, 26 Mar 2016 10:53:10 GMT

Hej John,

Tanken bag det er rent økonomisk. Jeg har belånt huset 60/40 til henholdsvis realkredit og bank/downpayment. Huset står til 2mio kr.

Så hvis jeg sælger hver 25%-andel til 200,000kr (indskud i Aps) og med 25% stake i realkreditlånet (som overtages af et ApS'et oprettet til formålet), så kan jeg betale mine lån ud og kun ha 200,000kr investeret. Der er betalt en del af på banklånet, så de penge står jeg med plus en udemærket udbetaling. Derudover kommer der 25% overskud via udlejning hvilket jeg forventer dækker omkostninger og giver mindst 10% return on capital.

Man kan argumentere at jeg bare kan låne i friværdien, hvilket også er rigtigt, men reglerne foreskriver max 60% belåning i friværdien og her tager bankerne en rente på knap 10%. Økonomien i investeringen pt giver meget dårlig mening, specielt når man bliver beskattet af indkomst ved udlejning.

Svar: Sælg hus til ApS og sælg 75% til tyske privat personer

Cookie - John Hannover — Sat, 26 Mar 2016 10:51:21 GMT

Whiskey:
Der er aftalefrihed så det kunne i princippet løses ved at året blev delt på de 3 ejere

Svar: Sælg hus til ApS og sælg 75% til tyske privat personer

Anonymous — Sat, 26 Mar 2016 10:48:50 GMT

Cookie - John Hannover:
Jeg tror det andet er op ad bakke, både lovmæssigt og måske også skattemæssigt med egen andel på 25% selv om man siger man slet ikke benytter det - så vil det være lidt sjovt med 3 x 25% ejere der benytter det og en x 25% = din andel - der slet ikke gør

Der er aftalefrihed så det kunne i princippet løses ved at året blev delt på de 3 ejere. Om en tilladelse er umulig - er der ikke noget mere at nordmændene køber helårshuse i stor stil i nordjylland som feriehuse?

Svar: Sælg hus til ApS og sælg 75% til tyske privat personer

Cookie - John Hannover — Sat, 26 Mar 2016 10:41:56 GMT

du kan vel i alle fald udleje det til tyskerne - også på langsigtede aftaler - eller fra år til år, for at dække omkostninger, men det sker vel allerede

Jeg tror det andet er op ad bakke, både lovmæssigt og måske også skattemæssigt med egen andel på 25% selv om man siger man slet ikke benytter det - så vil det være lidt sjovt med 3 x 25% ejere der benytter det og en x 25% = din andel - der slet ikke gør

vh John Hannover

Svar: Sælg hus til ApS og sælg 75% til tyske privat personer

Anonymous — Sat, 26 Mar 2016 10:31:46 GMT

Puha det er ikke let... ja det skal være afklaret på forhånd og det er skam heller ikke for at omgås reglerne, men et nybygget sommerhus til et par millioner langt ude på landet i en udkantskommune går ikke som varmt brød og det koster desværre en del i renter, ejendomsskat, forsyning, forsikring osv. Jeg vil bare gerne ha det solgt og det har ligget i over et år nu uden nogen som helst form for interesse (fra nogen danskere)

Så det jeg håber på er at myndighederne vil give en form for tilladelse. Det er tosset at det står tomt når der lige på den anden siden af grænser er masser af interesse (og kapital)

Svar: Sælg hus til ApS og sælg 75% til tyske privat personer

Anonymous — Sat, 26 Mar 2016 09:55:02 GMT

Steffen Johnstad-Møller:
Tanken er ikke at jeg skal bruge sommerhuset, det bliver kun de 3 tyske familier der skal bruge det

Der vil foruden sommerhusloven stadigvæk være et et problem efter erhvervelsesloven, som Nicolai henviser til. Specielt § 1 vil være en udfordring. Der er nogle tidligere sager, hvor det at udlændinge erhverver ejendom via et selskab har været anset som omgåelse af loven. Det kan i værste fald medfører et tvangssalg inden for en frist af 6 - 12 måneder. Det kan være en dyr og ubehagelig overraskelse, hvis ikke det er afklaret på forhånd.

Svar: Sælg hus til ApS og sælg 75% til tyske privat personer

Anonymous — Sat, 26 Mar 2016 08:10:41 GMT

Hej Whiskey,

Jo det ser ud som om der er en udfordring med §8 i Sommerhusloven. Jeg må undersøge om en sådan tilladelse er til at komme i nærheden af. Jeg tror dog ikke det er umuligt, for jeg fornemmer at der findes flere eksempler på ApS'er der ejer en enkelt sommerbolig der dels bruges til udlejning.

Beskatningen er også en udfordring, men så vidt jeg kan forstå og læse i et eksemplet på SKAT's hjemmeside, så bliver jeg ikke beskattet hvis huset ikke står til rådighed for mig eller jeg kan bevise at jeg ikke bruger det. Det er dog en ting som er meget vigtigt at undersøge.

Tanken er ikke at jeg skal bruge sommerhuset, det bliver kun de 3 tyske familier der skal bruge det