Lidt kedelig situation

Hejsa alle sammen. Jeg er lidt usikker på om jeg har oprettet denne tråd i det rette forum, men jeg skulle umiddelbart synes det er et juridisk spørgsmål.

Jeg finder mig desværre pt. i en lidt uheldig situation som jeg efterhånden har lidt svært ved at overskue, og kunne godt bruge en smule råd og vejledning.

Min situation kort opridset.

Jeg er 26 år gammel og ejer pt 3 matrikler med en sammenlagt pantebrevsgæld på ca. 1.400.000 kr.

Matriklerne dækker over.
1. Et hus som pt er lejet ud.
2. Erhvervslejlighed lejeren har netop opsagt lejemålet.
3. Erhvervslejlighed i Lejeren er låst i en uopsigelig lejekontrakt frem til 2011, men har udvist kraftig interesse for at opsige lejemål før tid.

Jeg står derfor med 3 matrikler hvor jeg kun er sikker på at have 1 lejer indenfor nærmeste 6 mdr.

Matriklerne er noteret i min enkeltmandsvirksomhed, og jeg hæfter derfor personligt for gælden.

foruden ejendomme og gæld har jeg en kontant beholdning, hhv. privat og i firmaet, på sammenlagt 40.000 kr., samt en motorcykel (Værdi 25-30.000kr) Dette er mine eneste værdier, jeg bor p.t. selv i lille kollegielejlighed, og kan næppe leve meget billigere end jeg gør nu.

Jeg har netop påbegyndt et 3,5 - 5 års studie (HA samt evt Cand Merc) hvilket jo desværre ikke giver de store muligheder for at afvikle min gæld til banken såfremt jeg står uden lejere i en periode.

Denne potentielle insolvens gør at jeg er begyndt at overveje hvilke muligheder jeg har. Konkurs, gældssanering, aftaler med banken (Eneste kreditor) osv.

Hvilke muligheder har jeg i min nuværende situation?

Mvh
Henrik

Jeg synes, du skal skynde dig at få en aftale med din bankrådgiver. Jo før, jo hellere. Banken har jo heller ingen fornøjelse ud af de ejendomme, hvis de ikke kan lejes ud, så som udgangspunkt er de nok interesserede i at finde en ordning, hvis det overhovedet kan hænge sammen.

Du kan også høre Early Warning, om de kan hjælpe dig, selvom dit problem muligvis ligger "i udkanten" af deres arbejdsområde. Hvis du kommer fra Københavnsområdet, så kontakt Carlo Chow (listen over alle konsulenterne er her: http://www.startvaekst.dk/earlywarning.dk/konsulenterew/0/16).

Er matriklernes værdi under pantebrevsgælden, og hvorledes er værdisætningen sammensat i forhold til matriklerne

dbh.

Kim

Hej Igen.

Wow det var godt nok hurtig respons, mange tak skal i have :)

Den optimale løsning er naturligvis at udleje til en billigere pris for så at vente et par år og forhåbentlig være i stand til at sælge ejendommene på et til den tid forhåbentlig stigende boligmarked. Det skal ikke være nogen hemmelighed at jeg helst ser en situation hvor jeg kommer af med ejendommene og lukker min virksomhed.

Hvis man selv kan finde en lejer til det ene erhvervslejemål/Evt det samlede lejemål (Der er tale om et butikslokale på små 50m2 og kontorlokaler indrettet i nabolejligheden på 120 m2 ca. ) vil jeg endda kunne sælge det hele med en forrentning på små 10% det første år. dog er der ikke rigtig nogen som er interesserede i at købe investeringsejendom i øjeblikket, men det kommer jo nok igen.

Til Kim kan jeg oplyse at de offentlige vurderinger på ejendommene er 1,110,000 kr dog er der sammenlagt indtægter for ca. 160.000 kr. excl moms pr. år hvilket jo giver en lidt højere værdi for en evt. investor.

Ejerlejlighed 1 - 120m2 - 380.000

Ejerlejlighed 2 - 50m2 - 120.000

Hus - 150m2 - 610.000 (Dette er dog moderniseret rimelig kraftigt gennem det sidste år)

Placeringen er i Randers og Herning kommune

Mvh

Henrik

Hej Henrik

Jeg vil mene, det binder an på, hvor meget energi du vil bruge på at løbe pengene hjem på din "investering" de næste parår,  set i forhold til et salg med status quo eller mindre tab for øje. Du kan jo risikere at skulle ud og arbejde ekstra for at betale dine afdrag. Så det er lidt afhængig af din tro på investeringen og dine ønkser for din fremtidig karriere / studie m.m..

Faktum er at i øjeblikket er både leje og erhvervsmarkedet presset og vil højst sandsynligt være i et stykke tid endnu...! Og om det vender kraftigt i modsat retning er der delte meninger om, min egen er at det vi oplever i dag er en verden vi må vende os til - hvor markederne, ikke mindst ejendom/leje markedet vil være mere divigerende i fremtiden og kræve en større form for indsats, hvis det skal være profitterende.

De bedste hilsner

Kim Kampp

Dyrebilen.dk:

Hej.

Jeg ville nu forsøge at leje erhvervsdelene ud først, inden jeg gik videre. For forretningens vedkommende kunne et outlet eller lagersalg eller lign. komme på tale. Erhvervslejligheden kunne  måske blive et kontorfælleskab for iværksættere med nystartede forretninger. Hvis kontorfællesskabet fanger an, kunne butikken måske inddrages hvis butikkens beliggenhed ikke er den bedste.

For husets vedkommende ville jeg benytte mig af at få huset vurderet af en ejendomsmægler, der er sikkert en mægler eller to der vil give et overslag gratis, - og den vurdering kan du så benytte når/hvis du skal have en snak med banken.

Ud fra et langsigtet perspektiv, synes jeg ikke du skal have så travlt med at afhænde ejendommene. Det er en rigtig god ballast til en senere selskabsdannelse, subsidiært afhændelse om 10 år til indbetaling på en pensionsopsparing, hvis livet som lønmodtager er mere tiltrækkende på dig.

Jeg synes du skal se lidt lysere på din situation, det er trods alt kun lidt indrykninger af annoncer på div. sider, - f.eks kunne du starte her på Amino og se om ikke der er nogen her, der kunne bruge et lokale eller to.

Så giv det en chance.

/Michael

Hej Jeg er enig med Michael og øvriges betragtninger om at det ikke er uoverskuligt.

Den plan jeg ser er følgende:

Snak med banken, så dem ind i dine problemer samt hvad du vil foretage dig.

Her efter er det bare i gang med at få lejet ud.

Din alders + værdien af egendomme samt det faktum at du skal læse en HA/cand.merc med dertil hørende indkomst når du er færdig gør dig ikke til det dårligste kort i stakken.

Du skal finde nye lejere, samt lave noget indtægt gennem dit firma så du kan holde likviditeten til afdrag af lån. Du har jo som studerende mulighed for at tage studie lån og få Su hvis du ellers ikke tjener for meget, sammen holdt med at du bor billigt bør det kunne lade sig gøre.

Jeg kan anbefale taxa som udemærket job ved siden af andre aktiviteter i weekender giver det ganske udemærket hvis man holder sig til. Det kræver dog enten et 6 uger kursus på amu eller en ny teori samt kørerprøve privat + 14dages kursus.

Ps. Hvad skulle de 50m2 koste i leje pr. md og er det i Randers. Er prisen kr. 120.000 ved et salg

Hejsa

Tak for svar. Er nu også rimelig overbevist om at den eneste udvej for mig pt. er at finde en ny lejer og få lidt ro på tingene (Det er jo intet problem at betale mine afdrag mm når der er lejer i systemet.

Dog synes jeg det er en smule uoverskueligt lige for tiden da ejendommene jo er spredt lidt rundt i landet når jeg selv bor i Aalborg.

Har skam snakket med banken, og de er ganske forstående overfor min situation, og meget indstillede på at hjælpe. dog går deres hjælp som regel ud på at låne mig flere penge til at betale renter og afdrag med, hvilket jo hurtigt bliver en ond cirkel. Men som du siger er jeg bestemt ikke det værste kort at have på hånden om et par år..

De 50m2 er godt nok lejet ud pt på en uopsigelig kontrakt indtil 2011, men den indbringer da en årlig leje på ca. 40.000. de 120.000 kr er den offentlige vurdering, og ville da også være højere ved et salg grundet lejeindtægten. Og ja de ligger i Randers (lige ved nordre kirkegård hvis det siger dig noget (Super sted til en blomster butik egentlig)

Jeg kan dog give dig et super amino tilbud på de 120 m2 kontorlokaler hvis du er interesseret (i omegnen af 50.000 årlig leje) du kan jo smide en PM hvis det har interesse

Mvh

Henrik Poulsen