Kapitalafkastordningen - udlejning af lejlighed

Fra Farum

Tilmeldt 19. Jan 06

Indlæg ialt: 5951

Skattekonsulenterne ApS Skrevet 21-07-2009 kl. 22:57

Hvor mange stjerner giver du? :

Du har forstået det. Så skal I til at overveje virksomhedsordningen (forudsat at jeres renteudgifter på ejendommen ikke kan rummes i et kapitalafkast beregnet på de 750.000 kr.

Skattekonsulenterne.dk Rådgivning til revisorer og advokater Bent Zimmermann

Tilmeldt 15. Oct 10

Indlæg ialt: 15

Evaprocom Skrevet 20-10-2010 kl. 00:13

Hvor mange stjerner giver du? :

Hej

Måske du også har tid til at hjælpe mig. Har i forbindelse med udlejning betalt en revisor for at opstille regnskab.

1)Han skriver at jeg kan trække kapitalafkastet på 14.800 fra driftsoverskuddet på 10.048 og dermed ende ud med at få et forhøjet personligt fradrag på lidt over 4000 kr.

2) Skulle han ikke trække mine renteudgifter fra overskud af virksomhed og ikke lægge sammen som han har?

3) Slipper man ikke for at betale ejendomsværdiskat?

Mvh Eva

Fra Farum

Tilmeldt 19. Jan 06

Indlæg ialt: 5951

Skattekonsulenterne ApS Skrevet 20-10-2010 kl. 09:44

Hvor mange stjerner giver du? :

Revisoren har ret. Når du anvender kapitalafkastordningen indgår renteudgifterne i din kapitalindkomst og ikke i virksomhedens overskud. Derfor beregner man et kapitalafkast for at kompensere hvor man flytter indkomst fra virksomheden til kapitalindkomsten.

Ejendomsværdiskat slipper man kun for hvis der er tale om ren udlejning og huset ikke bruges privat. Er det et helårshus eller sommerhus ?

Skattekonsulenterne.dk Rådgivning til revisorer og advokater Bent Zimmermann

Fra Næstved

Tilmeldt 22. Aug 10

Indlæg ialt: 163

Tobias Dahlerup Skrevet 20-10-2010 kl. 13:13

Hvor mange stjerner giver du? :

Hej Jeg vil ydmygst korrigere kapitalafkastsatsen som på nuværende tidspunkt dvs. for både 2009 og 2010 er fastsat til 4% og ikke 5% som nævnt på første side af denne tråd. Bent må rette mig hvis følgende er forkert (jeg svarer på stående ben) men jeg er rimelig sikker på at det gælder VSO.... VSO og KAO kan ikke benyttes hvis den virksomhedsdrivende ikke anses for at drive selvstændig erhvervsvirksomhed. At man udlejer sommerhus som man selv i perioder bebor eller man udlejer sin boligejendom en del af året anses ikke for værende selvstændig virksomhed som berettiger benyttelse af ovenstående ordninger. Jeg mener heller ikke værelsesulejning (delvis udlejning af egen boligejendom) berettiger til at anvende ordningerne.

Dahl Regnskab & Rådgivning, assistance til regnskab, selvangivelse og skattemæssige problemstillinger

Fra Farum

Tilmeldt 19. Jan 06

Indlæg ialt: 5951

Skattekonsulenterne ApS Skrevet 20-10-2010 kl. 13:34

Hvor mange stjerner giver du? :

Det er korrekt med de 4%.

Det er også korrekt at man ikke kan bruge disse to ordninger hvis der er tale om ejendomme som også benyttes privat. Der er dog den lille undtagelse at den erhvervsmæssige del af en ejendom, og dermed udlejningen, godt kan indgå hvis der er tale om en ejendom med særskilt vurderingsfordeling (mere end 25% erhverv). Det er vi dog næppe ude i her.

Reelt set kan sommerhuse slet ikke indgå i ordningerne fordi det vil være i konflikt med sommerhusloven at eje et sommerhus til ren udlejning og man vil muligvis få et brev fra Slots- og Ejdstyrelsen hvor man bliver bedt om at sælge huset (eller ændre forholdet).

Man kan dog godt bruge disse ordninger hvis den delvise udlejning i et år fremkommer ved at den rene udlejning først opstartes i løbet af året.

For sommerhuse og værelsesudlejning er der andre gunstige regler i ligningsloven som kan bruges (bundfradragsregler og procentfradrag i stedet for regnskabsmæssig opgørelse).

Skattekonsulenterne.dk Rådgivning til revisorer og advokater Bent Zimmermann

Fra Næstved

Tilmeldt 22. Aug 10

Indlæg ialt: 163

Tobias Dahlerup Skrevet 20-10-2010 kl. 13:41

Hvor mange stjerner giver du? :

Det som du nævner kender jeg til i forbindelse med indskudskonto mv. vedrørende vso.... Jeg ser dog stadig et problem hvis en del af ens private ejendom udlejes til bolig. Der vil vel ikke blive lavet vurderingsfordeling, hvis det ikke er til erhverv en del af boligen anvendes til/udlejes til eller hvad? og i så fald hvorledes om dette berettiger til anvendelse af vso/kao mv.?

Dahl Regnskab & Rådgivning, assistance til regnskab, selvangivelse og skattemæssige problemstillinger

Tilmeldt 15. Oct 10

Indlæg ialt: 15

Evaprocom Skrevet 20-10-2010 kl. 17:04

Hvor mange stjerner giver du? :

Tusind tak for dit svar - nu er forvirringen i mellemtiden blevet total. Min revisors udregninger og de udregninger en person fra skat har assisteret med er fuldkommen modstridende. Her er hvad de hver i sær siger/skriver - begge med udgangspunkt i kapitalafkastsordningen.

Punkt 1 er der vildt nok enighed om ;-)

Lejeindtægt 12x7000 kr. = 84.000 kr.

Udgifter 41.960,16 kr. (fællesudg. ejendomsskat, vedligeholdelse)

Overskud af virksomhed 42.039,84 kr. (rubrik 111/112)

Renteudgifter 39.456,00 kr. (rubrik 117)

Herfra rådgiver de så forskelligt - både med hensyn til udregning af kapitalafkast samt hvordan man kommer frem til det beløb jeg skal beskattes af:

Skat siger:

Jeg skal personbeskattes af overskuddet minus renteudgifter: 42. 039,84-39.456= 2.583.84 kr.

Dertil skal jeg betale AM-bidrag af overskuddet minus kapitalafkast (beregning nedenfor): 42.039.84 -42.000 = 39.84 kr. der skal betales AM-bidrag af.

Kapitalafkast i flg Skat:

4% af min lejligheds købspris i 2005: 2.100.000 x 4%=84.000 der dog maks kan være 42.000 kr.

Derudover siger Skat, at jeg helt slipper for ejendomsværdiskat, da boligen er lejet ud til beboelse hele året (helårsleje).

Revisors regnskab ser således ud:

Overskud af virksomhed plus

Renteudgifter

= Samlet resultat for ejendommen:

Overskud af virksomhed 42.039,84 kr.

Renteudgifter 39.456,00 kr.

= Samlet resultat for ejendommen: 81.495,84 kr. (det er her, jeg mente han skulle trække dem fra hinanden)

Rentefradrag 33% af 39.456,00 kr = 13.020,48 kr.

Samlet resultat af drift (overskud): 15.604,32(må være fundet ved forskel over og renteudgift plus rentefradrag) hvortil kapitalafkast på 14.800 kr. trækkes fra, og det jeg skal betale skat af findes= 804.32 kr.

Kapitalafkast i flg Skat:

Offentlig ejendomsvurdering 2.050.000

Gæld i ejendommen 1.680.000

Kapitalafkastgrundlag 370.000

Kapitalafkast 4% 14.800

Ejendomsværdiskatten havde han aldrig hørt om ;-) Nogle steder får jeg forståelsen for, at den kun kan trækkes fra hvis man beskattes efter personloven (og så er det forholdsmæssigt ud fra omfanget af udleje), men hos Skat siger de, det også gælder i fbm kapitalafkastsordningen. Dvs. jeg sparer 12.800 kr. som jeg skal betale, hvis jeg selv boede der.

Det var en forfærdelig masse og jo i virkeligheden det jeg har betalt en revisor penge for at finde ud af. Så forstår godt, hvis du ikke orker at svare :-)

Forvirrede hilsner

Eva

Fra Farum

Tilmeldt 19. Jan 06

Indlæg ialt: 5951

Skattekonsulenterne ApS Skrevet 20-10-2010 kl. 17:34

Hvor mange stjerner giver du? :

Begge er umiddelbart forkert på den hvis du ellers gengiver det korrekt. Hvad jeg lige kan se må det se ud som følger:

Dit overskud af udlejningsejendommen er før renter. Dvs. de 42.039 DKK. Renteudgifterne på 39.456 DKK indgår som renteudgifter i virksomheden men er kapitalindkomst (fordi du bruger kapitalafkastordningen fremfor virksomhedsordningen). Det er derfor man beregner kapitalafkastet.

Kapitalafkastet: Beregnes på grundlag af din anskaffelsessum (2.100.000 DKK men kan her højest udgøre årets overskud (42.039).

Ejendomsværdiskat betaler du ikke når der er tale om en ren udlejningsejendom.

Er det en "Amino-revisor" du har fat i ? Big Smile

Skattekonsulenterne.dk Rådgivning til revisorer og advokater Bent Zimmermann

Tilmeldt 15. Oct 10

Indlæg ialt: 15

Evaprocom Skrevet 20-10-2010 kl. 18:28

Hvor mange stjerner giver du? :

Ha ha - ja, har ikke helt fidus til den revisor - det eneste positive, der til syneladende er at sige, er, at hans honorar er fradragsberettiget.

Dejligt at høre at Skat har ret mht kapitalsafkast og ejendomsværdiskat.

Er ked af at trække så meget på dig, og du siger jo også bare fra, men kan ikke gennemskue hvad det så er jeg skal betale/sparer i skat ud fra det du skriver ?

"Dit overskud af udlejningsejendommen er før renter. Dvs. de 42.039 DKK. (ER DET SÅ DET JEG BESKATTES AF?) Renteudgifterne på 39.456 DKK indgår som renteudgifter i virksomheden men er kapitalindkomst (fordi du bruger kapitalafkastordningen fremfor virksomhedsordningen). Det er derfor man beregner kapitalafkastet. (HVAD BETYDER DET? AT JEG FÅR ET FRADRAG PÅ 66% AF RENTEUDGIFTER & HVOR GØR KAPITALAFKAST SÅ GODT FOR MIG?)

Mvh Eva

Sig endelig til hvis du har brug for noget kommunikationsmæssig (mod-)hjælp, fx hjælp til tekst til hjemmeside, nyhedsbreve eller lignende.

Fra Næstved

Tilmeldt 22. Aug 10

Indlæg ialt: 163

Tobias Dahlerup Skrevet 21-10-2010 kl. 10:10

Hvor mange stjerner giver du? :

Hej Eva Som udgangspunkt har du kun fradrag i bestemte skatter for dine renteudgifter og dette gælder både lønmodtagere og erhvervsdrivende. VSO giver imidlertid fuldt fradrag for renter der vedrører virksomheden (evt. også af privat gæld men det bliver for kompliceret at forklare). KAO giver egentlig ikke fuldt fradrag for renter der vedrører virksomheden men du kan som det er beskrevet ovenfor beregne et kapitalafkast af aktivernes størrelse (ansk.sum ved ejd.) som "flytter indkomst fra personlig indkomst til kapitalindkomst som er lempeligere beskattet idet du sparer evt. topskat og AM-bidrag. Jeg har ikke undersøgt opl. men hvis det du har skrevet er korrekt (og du desuden har andre renteudgifter) så vil indkomst fra din virksomhed se ud som følger................. Personlig indkomst: 42.039 - 42.039 (kap.afkast maks. ovsk.) = 0 til personlig indkomst kap.indkomst: -39.456 (rt. virk.) - 2.583 (evt. andre renter) + 42.039 (kap.afkast. fra virk.) = 0 til kap.indkomst Vær opmærksom på at jeg for at gøre det simpelt har antaget at du har lige præcis nok renter udover dem der vedrører ejd. i virksomheden til at kap.afkast ikke begrænses af maksimeringsreglen for samlet kap.indkomst som bent har nævnt............................ Det eneste du sådan set skal vide er at det altid vil være en fordel for dig at flytte indkomst fra personlig indkomst til kapitalindkomst fordi du mindst sparer AM-bidrag og endda evt. topskat mv...... Undskyld opstillingen jeg har stadig ikke fundet ud af hvordan man stiller sine indlæg op men mit indlæg ser ikke lige så rodet ud mens jeg skriver det.

Dahl Regnskab & Rådgivning, assistance til regnskab, selvangivelse og skattemæssige problemstillinger