Som "tillæg" til tidligere emne jeg har oprettet i forum''et "investering i udlejningsejendom";
En kammerat og jeg kigger pt på muligheden for at investere i en udlejningsejendom som beskrevet tidligere. Grunden til dette er egentlig at ejerlejlighedspriserne i Hadsten by er steget VOLDSOMT det sidste halve år hvorimod jeg umiddelbart ikke synes udlejningsejendomspriserne er steget ret kraftigt. Hvad årsagen er ved jeg ikke fordi det er ikke til at skaffe en leje lejlighed i byen, så der burde ikke være tab ved at eje en sådan ejendom. Men for at komme til pointen er den egentlig at en lejlighed på 65-70m2 i pæn stand ligger i prislejet omkring 1 million. Dette er jo en betydelig sum når en ejendom med 3 lejligheder(udlejning) koster fra 2.2 million til 2.6! Også pæn stand og spænder mellem 220 og 270m2 total.
Så er mit spørgsmål nok, selvom priserne er steget; Vil det ikke stadig kunne svare sig at investere? For mig at se virker det da HELT klart som den bedste mulighed.
Mht markedet der er steget så kommer vi nok ikke udenom at priserne i byen vil stige yderligere. Byen ligger midt mellem Randers og Århus, og 5 minutter fra E45, så der er MANGE der flytter til, og vi har både hændværkerskole, gymnasie og linieskole. Plus naturligvis en del detail samt produktion! Hvis vi vil ind på markedet, hvornår skulle vi ellers gøre det? Uanset om det er udlejning vi snakker om eller bare privat bolig. Der kan jo ikke spåes om hvornår priserne falder og OM de falder, og i al den tid vi ellers venter skyder vi sammenlagt ca 120.000 af i leje af lejlighed om året. De kunne da bruges sjovere?
Er der nogle der ved hvor meget vi kan HÅBE på at kunne investere for? Vi har en samlet indtægt på ca 650.000 om året og en samlet gæld på max 200.000 alt efter hvor meget vi skal sortere fra af "luxus" for at få den ejendom vi ønsker! ;) Man kan vel ikke bruge de der "hvor meget kan du købe for" inde på edc f.eks?
- Skal siges vi har aftalt møde med banken til Torsdag, så der får vi alligevel afklaring, men kunne være rart hvis der er nogen der har lidt erfaringer med hvad de har kunnet "få lov til"!
Da der ikke er andre, der har budt sig ind, vil jeg her give en tommelfingerregel min onkel har givet mig for at finde en maksimal købspris. Han bor i USA og købte sine første lejligheder der for 30-25 år siden. Han har for nyligt solgt alle (192) og behøver mildest talt aldrig løfte en finger igen. De der købte mange af hans lejligheder for nu 1½ år siden, betalte alt for meget i forhold til den regel jeg nu vil præsentere og det vil I sandsynligvis også gøre da boligpriserne i Danmark jo ligger uforholdsmæssigthøjt.
Anyway, reglen lyder som følger:
Max. købesum: månedlig lejeindtægt x 12 x 7
Dvs. i et eksempel hvor I samlet har en lejeindtægt på 20.000/md. må I iflg. denne regel højst betale 20.000 x 12 x 7 = 1.680.000 kr. for ejendommen.
Urealistisk? Måske. Riscici må vurderes og sammenholdes med jeres risikovillighed.
Jamen jeg har aldrig sagt at det var særlig realistisk og har endda understreget at det nok nærmest er umuligt med det nuværende boligmarked i Danmark. Jeg skrev udelukkende da der ikke var andre, der havde meldt sig på banen. Derfor mente jeg at noget input var bedre end intet input, men det kan jo altid være til diskussion.
Super hvis andre kan bidrage med noget mere nyttigt.
Det er da det dummeste jeg har hørt længe, ca. 15 pct. afkast på ejendommen!
Kan til din information orientere, at det ikke handler om afkast, men om overhovedet at få skidtet til at løbe rundt, afkastet på investeringsejd. (boligudl.ejd) pt. er ca. 1,6-5,4 pct. alt andet er undtagelsen snare end reglen og baseret på oppustede huslejer, (ja, der er noget der hedder huslejenævnet, og de er meget belastende).
Eksempel 2006!
Ejerlejlighed værdi(helsingør 2v): 1,2 mio. Nedsat af huslejenævnet til 2245 kr. om måneden, fællesudg. 1100, ejd.skat. ca. 160 kr. pr. mdr. REST!: 985 kr. pr. mdr. til tomgang, forbedreinger, lån ect.
Forrentning? hahahahaha, mindes noget om det, men det var vist i starten af halvfemserne. -----------
Hvad tjener man så penge på? Vil du virkelig høre det? Er du sikker?
Det gør du kun på: Værdistigninger, og forbedringer.
Glem alt om at tjene på udlejning - Hvis du har nogle spørgsmål så bare spørg løs, jeg laver ikke andet end ejendomme...
Jeg er delvis enig med Guest76, men også kun delvis. Man kan sagtens drive en sund forretning med positivt cashflow i driften på boligejendomme uden at spekulere i værdistigninger, men pt. er det en sjældenhed i de store byer grundet markedets lave forretningskrav, de medfølgende høje priser på ejendommene sammenholdt med de ringe muligheder for at sætte et lejeniveau, der kan tjenes på (det kræver som regel udvikling og en ordentlig pose penge, så man kan slippe uden om den omkostningsbestemt leje).
I dette eksempel skal der dog ikke beregnes omkostningsbestemt leje, da Hadsten har under 20.000 indbyggere. I stedet skal lejen beregnes ud fra det "lejedes værdi" og det betyder at lejen kan sættes en hel del højere. Det kræver naturligvis at markedet kan bære det, altså at efterspørgslen er tilstede, men det lyder jo til at være tilfældet.
EDIT: Den nævnte ejendom er desuden en "småejendom" med færre end 6 boliger, så selvom den befandt sig i en by med mere end 20.000 indbyggere, skulle der ikke beregnes omkostningsbestemt leje.
Bliv gratis medlem
Opret bruger