Diverse administration hjælp

Dum idé? -Investering i ejendom-

Hans Chr. Jensen — Thu, 15 Feb 2007 17:48:00 GMT

Så har vi været en tur i banken. De lød ikke afvisende overhovedet. Men de ville have vi skulle bestille tid hos en revisor for at få lavet et budget over hvad det vil komme til at koste os. Med lejeindtægter osv. Så nu må vi igang med det, men er der nogle der har noget man evt kan bruge det til at stille det op i? Evt hvordan vi laver et budget over indtægter, udgifter, egen løn osv. som banken gider kigge på!? Noget bestemt i vil foreslå vi har med udover ejendomsskatter, renovation, fælles el i bygningen, vedligeholdelse, ejendomsforsikring. Og så lige det det vil koste at lave lejlighederne op til en ordentlig standard.
Kan derudover se at den tidligere ejer har skrevet noget med administration - 7500. Nogen der har en ide om hvad det er? Er det evt revisor?

Vi skal vel i bund og grund finde ud af om det kan løbe rundt måned for måned og så finde ud af hvad det vil komme til at koste at få ejendommen til at være som vi gerne vil have den til.

Vi hvade egentlig 2 ejendomme med. Den ene til 2.2 million - Hvilket ikke lød til at være et problem for os overhovedet og så den anden til 2.4 - Vi skal da være ærlige at indrømme at vi nok vil kæmpe lidt en kamp for at kunne få lov at investere i begge ejendomme, så vi er nødt til at have nogle papirer i orden for at se om vi kan hive så mange penge i hus!
Ejendommene hænger sammen og er derfor attraktive idet der vil være gode muligheder for værdiforøgelse ved renovering.

Dum idé? -Investering i ejendom-

Hans Chr. Jensen — Wed, 14 Feb 2007 19:23:00 GMT

Hold da op alle de gode svar der er kommet! Det er da super!

Afkastet på lige præcis den ejendom vi har kig på er på ca 4.73 procent. Og eftersom der trænger til en renovering af i hvert fald 1 af lejlighederne (en 85 årig beboer der sandsynligtvis snart skal på plejehjem) burde det være muligt at kunne hæve lejen betragteligt. Vi står selv for renoveringen så der kan spares en del penge og forhåbentlig ske lidt værdistigning på ejendommen.
Derudover kunne huset trænge til nyt tag samt at få ordnet lidt fuger. Alt sammen noget vi selv kan klare.

Markedet har intet problem med at bære lidt højere leje idet der mildest talt ikke er til at skaffe en lejlighed i byen. Egentlig har det været sådan at man skulle "kende nogen" for at kunne komme indenfor, hvis i forstår? Så er ikke i tvivl om at det ville være ideelt at satse på denne by. Håbet om selv at kunne bygge noget ejendom en dag ligger selvfølgelig i vore tanker idet byen vokser meget som fortalt tidligere.

Og jeg vil benytte mig af dit råd, quest64, om at tage salgsopstilling med i banken så der er noget konkret at gå ud fra. Vi havde egentlig i starten kun tænkt os at tage en snak med dem, men kan godt se pointen i at have lidt parat. Dog regner vi ikke med det er nødvendigt allerede nu at lave budget osv?

Jeg takker mange gange for de foreløbige svar og i kan nok regne med jeg komme tilbage med flere spørgsmål som de dukker op. Der er jo alligevel lidt at tænke over med sådanne sager!

Dum idé? -Investering i ejendom-

quest64 — Wed, 14 Feb 2007 09:47:00 GMT

Hej...

Det er svært at tjene på udlejning, hvis du nu alligevel kaster dig ud i det, skal du nok få alt den hjælp du har brug for herfra:

Hvor meget kan jeg købe?

Typisk kræver bankerne ca. 20 pct. finansiering
Har du ingen penge, kan en høj indkomst selvfølgelig hjælpe, det klart.

Det vigtigeste er at budgetterne hænger sammen, hvis du har et møde med banken torsdag, så find et konkret emne så kan I diskutere emnet, det får I begge mere ud af, end en løs samtale om investeringsejendomme. (viser også at du har lavet andet, end fået ideen og booket mødet).

Nykredit anvender 6 pct. som vurderingssats ved långivning.
Ex. årshusleje. 6000 - faste udg. 2000 = 4000*12/6 *100 = 800.000 belåningsværdi. Så kan banken evt. give dig et banklån så du rammer 80 pct. resten skal du som sagt gerne selv kunne fremskaffe. evt. ved din egen arbejdsindsats ved forbedringer så ejendomsvurderingen løftes, og dermed har du selv finansieret 20 % ved din egen arbejdskraft. benyttes typisk ved mindre ejendomme, men det er vist også det vi snakker om. Det kræver forberedelse, og forberedelsen betyder ofte hele forskellen.

Til Lasse:
Huslejen blev fastsat efter det lejedes værdi, omkostningsbestemt husleje havde været lidt laver ca. 2100, (Man ville sagtens kunne komme i problemer, når alt incl. der er omkostninger for 4800 på lejligheden, og så endda med tilbagevirkende kraft. 40.000 kr. tilbagebetaling, inden 7 dage. Ja huslejenævnet udråber os til bolighajer og alt muligt andet, men hvem er egentligt interesseret i at udleje urealistisk lavt. Men hvis du istandsætter for mener end ca. 1700 kr. pr. m2 kan de intet sige, så kan du selv prisfastsætte.

Dum idé? -Investering i ejendom-

Brian Nielsen — Wed, 14 Feb 2007 07:55:00 GMT

Ahr! Ja, min Jyske Geografi er måske ikke den bedste...

Jeg beklager

Dum idé? -Investering i ejendom-

Lasse Kristiansen — Wed, 14 Feb 2007 07:50:00 GMT

Brian,

Hadsten/Hadsund?

Dum idé? -Investering i ejendom-

Brian Nielsen — Wed, 14 Feb 2007 07:44:00 GMT

Se evt. dette tidligere indlæg, det virker ikke som om at guldægget ligger i Hadsten:

Indlæg om udlejning i Hadsten

Dermed ikke sagt at du ikke kan tjene penge på din investering, det bliver nok bare temmelig hårdt arbejde!

Dum idé? -Investering i ejendom-

Lasse Kristiansen — Wed, 14 Feb 2007 07:26:00 GMT

Godmorgen.

Jeg er delvis enig med Guest76, men også kun delvis. Man kan sagtens drive en sund forretning med positivt cashflow i driften på boligejendomme uden at spekulere i værdistigninger, men pt. er det en sjældenhed i de store byer grundet markedets lave forretningskrav, de medfølgende høje priser på ejendommene sammenholdt med de ringe muligheder for at sætte et lejeniveau, der kan tjenes på (det kræver som regel udvikling og en ordentlig pose penge, så man kan slippe uden om den omkostningsbestemt leje).

I dette eksempel skal der dog ikke beregnes omkostningsbestemt leje, da Hadsten har under 20.000 indbyggere. I stedet skal lejen beregnes ud fra det "lejedes værdi" og det betyder at lejen kan sættes en hel del højere. Det kræver naturligvis at markedet kan bære det, altså at efterspørgslen er tilstede, men det lyder jo til at være tilfældet.

EDIT: Den nævnte ejendom er desuden en "småejendom" med færre end 6 boliger, så selvom den befandt sig i en by med mere end 20.000 indbyggere, skulle der ikke beregnes omkostningsbestemt leje.

Dum idé? -Investering i ejendom-

quest64 — Tue, 13 Feb 2007 23:00:00 GMT

Det er da det dummeste jeg har hørt længe, ca. 15 pct. afkast på ejendommen!

Kan til din information orientere, at det ikke handler om afkast, men om overhovedet at få skidtet til at løbe rundt, afkastet på investeringsejd. (boligudl.ejd) pt. er ca. 1,6-5,4 pct. alt andet er undtagelsen snare end reglen og baseret på oppustede huslejer, (ja, der er noget der hedder huslejenævnet, og de er meget belastende).

Eksempel 2006!

Ejerlejlighed værdi(helsingør 2v): 1,2 mio.
Nedsat af huslejenævnet til 2245 kr. om måneden, fællesudg. 1100, ejd.skat. ca. 160 kr. pr. mdr.
REST!: 985 kr. pr. mdr. til tomgang, forbedreinger, lån ect.

Forrentning? hahahahaha, mindes noget om det, men det var vist i starten af halvfemserne.
-----------

Hvad tjener man så penge på? Vil du virkelig høre det? Er du sikker?

Det gør du kun på: Værdistigninger, og forbedringer.

Glem alt om at tjene på udlejning - Hvis du har nogle spørgsmål så bare spørg løs, jeg laver ikke andet end ejendomme...

Dum idé? -Investering i ejendom-

Mads Løntoft — Tue, 13 Feb 2007 22:57:00 GMT

Hej Hans,

Jamen jeg har aldrig sagt at det var særlig realistisk og har endda understreget at det nok nærmest er umuligt med det nuværende boligmarked i Danmark. Jeg skrev udelukkende da der ikke var andre, der havde meldt sig på banen. Derfor mente jeg at noget input var bedre end intet input, men det kan jo altid være til diskussion.

Super hvis andre kan bidrage med noget mere nyttigt.

Dum idé? -Investering i ejendom-

Hans — Tue, 13 Feb 2007 21:43:00 GMT

Mads

Giv endelig lyd fra dig hvis du har nogle ejendomme til salg for kun 7 gange årlig lejeindtægt.

Dum idé? -Investering i ejendom-

Mads Løntoft — Tue, 13 Feb 2007 20:34:00 GMT

Da der ikke er andre, der har budt sig ind, vil jeg her give en
tommelfingerregel min onkel har givet mig for at finde en maksimal
købspris. Han bor i USA og købte sine første lejligheder der for 30-25
år siden. Han har for nyligt solgt alle (192) og behøver mildest talt
aldrig løfte en finger igen. De der købte mange af hans lejligheder for
nu 1½ år siden, betalte alt for meget i forhold til den regel jeg nu
vil præsentere og det vil I sandsynligvis også gøre da boligpriserne i
Danmark jo ligger uforholdsmæssigthøjt.

Anyway, reglen lyder som følger:

Max. købesum: månedlig lejeindtægt x 12 x 7

Dvs. i et eksempel hvor I samlet har en lejeindtægt på 20.000/md. må I
iflg. denne regel højst betale 20.000 x 12 x 7 = 1.680.000
kr. for ejendommen.

Urealistisk? Måske. Riscici må vurderes og sammenholdes med jeres risikovillighed.

Held og lykke i hvert fald!

Dum idé? -Investering i ejendom-

Hans Chr. Jensen — Tue, 13 Feb 2007 19:37:00 GMT

Derudover...

Er der nogle der ved hvor meget vi kan HÅBE på at kunne investere for? Vi har en samlet indtægt på ca 650.000 om året og en samlet gæld på max 200.000 alt efter hvor meget vi skal sortere fra af "luxus" for at få den ejendom vi ønsker! ;) Man kan vel ikke bruge de der "hvor meget kan du købe for" inde på edc f.eks?

- Skal siges vi har aftalt møde med banken til Torsdag, så der får vi alligevel afklaring, men kunne være rart hvis der er nogen der har lidt erfaringer med hvad de har kunnet "få lov til"!

Dum idé? -Investering i ejendom-

Hans Chr. Jensen — Tue, 13 Feb 2007 19:32:00 GMT

Som "tillæg" til tidligere emne jeg har oprettet i forum''et "investering i udlejningsejendom";

En kammerat og jeg kigger pt på muligheden for at investere i en udlejningsejendom som beskrevet tidligere. Grunden til dette er egentlig at ejerlejlighedspriserne i Hadsten by er steget VOLDSOMT det sidste halve år hvorimod jeg umiddelbart ikke synes udlejningsejendomspriserne er steget ret kraftigt. Hvad årsagen er ved jeg ikke fordi det er ikke til at skaffe en leje lejlighed i byen, så der burde ikke være tab ved at eje en sådan ejendom.
Men for at komme til pointen er den egentlig at en lejlighed på 65-70m2 i pæn stand ligger i prislejet omkring 1 million. Dette er jo en betydelig sum når en ejendom med 3 lejligheder(udlejning) koster fra 2.2 million til 2.6! Også pæn stand og spænder mellem 220 og 270m2 total.

Så er mit spørgsmål nok, selvom priserne er steget; Vil det ikke stadig kunne svare sig at investere? For mig at se virker det da HELT klart som den bedste mulighed.

Mht markedet der er steget så kommer vi nok ikke udenom at priserne i byen vil stige yderligere. Byen ligger midt mellem Randers og Århus, og 5 minutter fra E45, så der er MANGE der flytter til, og vi har både hændværkerskole, gymnasie og linieskole. Plus naturligvis en del detail samt produktion! Hvis vi vil ind på markedet, hvornår skulle vi ellers gøre det? Uanset om det er udlejning vi snakker om eller bare privat bolig. Der kan jo ikke spåes om hvornår priserne falder og OM de falder, og i al den tid vi ellers venter skyder vi sammenlagt ca 120.000 af i leje af lejlighed om året. De kunne da bruges sjovere?