Kan det bedst betale sig økonomisk i opstarten at firmaet køber huset?

Hej

Jeg har set et par andre indlæg vedr. køb af ejendom som privat eller som erhverv, når der er tale om blandet bolig/erhverv, men ikke kunnet finde det svar jeg har behov for.

De fleste siger at det slet ikke kan betale sig at købe som erhverv, men mine foreløbige beregninger viser at der skal være 40-50% mere omsætning i erhvervet (i mit tilfælde) for at aflønningen vil kunne betale private udgifter, deriblandt de omdiskuterede lån og afdrag.

Jeg har snakket med både Skat og Revisor ved en af de 15 årlige gratis møder for iværksættere i Væksthuset her i Århus.
De siger begge at det bedst kan betale sig at købe privat og leje til firmaet, men at der skattemæssigt ikke er den vildt store forskel grundet beskatning af evt. fri bolig og lignende.

Mine beregninger må have nogle fejl, netop fordi de viser at det ikke kan løbe rundt økonomisk at købe privat.
Når man køber privat, så skal man jo også betale lånet efter skat og skattemæssigt betaler man jo større skat som privat end som erhverv.

Hvordan ser et korrekt regnestykke ud når et firma betaler af på et lån i en ejendom?
Er det kun rentedelen af lånebetalingerne der fradrages og afdragets del kan så kun tages ud af selve overskuddet, som er efter skat?

Virksomheden skal være en Bed & Breakfast og forholdet mellem privat/erhverv vil være 15%/85%, altså med overvægt til erhvervet.

Der antages at realkreditlånene bliver på 4,5% fastforrentet (3,5% rente +1% adm), 60% på erhvervsdelen og 80% på boligdelen. Det betyder ikke noget om boligen købes som privat eller som erhverv, da realkredit kun skelner med brugen.

Banklån vil tage resten af udgifterne, samt etableringsomkostninger.
Vi har desværre ingen kapital vi selv kan skyde ind, men beregningerne viser at det (købt som erhverv) skulle kunne løbe rundt ud fra sommerperiodens belægning.

Ved køb som erhverv, viser mine beregninger at det er nødvendigt med 119 dages fuld belægning, for at der er break-even på privat og erhvervets økonomi.
Omsætningen ligger lige så omkring 1 mio og privatudgifterne kan klares ved at firmaet betaler ca 24.000 kr i løn pr måned, før lønbeskatning.

Ved køb som privat, viser mine beregninger at det er nødvendigt med 150 dages fuld belægning, for at der er break-even.
Omsætningen ligger lige så omkring 1,4 mio og privatudgifterne (inkl. huslån, el, varme, forsikringer, etc.) kan kun klares ved at firmaet betaler ca 71.000 kr i løn/husleje pr måned, før lønbeskatning.

Hvor går det galt?

Cookie - John Hannover:

kun renter - afdrag er ikke en udgift men en opsparing - og renterne har større rentefradrag - alt andet lig - privat grundet højere skatte% end ren virksomhed

I privat regi er der vel kun fradrag for ca 33% (kommuneskatteprocent) af renterne?

Er det samme procentdel for firmaet? Eller er der fuldt fradrag for renterne?
Det kan være her en del af mit regnestykke går galt, for jeg tager fuldt fradrag for renterne ved erhvervkøbet i beregningen.

PT tager jeg, basalt set, også fuldt fradrag for afdragene, da jeg har svært ved at indpasse betalingen efter skat. Den skattemæssige beregning vil jo ikke foregå på månedsbasis, men på årsresultatet, eller?!

Selvfølgelig er der en beregnet skat, men der vil være en del måneder med underskud og nogle få måneder med meget overskud (sommermånederne).
Afdragene (og dermed renterne) skal jo betales pr måned eller kvartal, så hvis der i en måned ikke er overskud som kan beskattes, så ville der jo heller ikke være penge til afdragets del.

En "simpel" opstilling af hvordan sådan et regnskab skal fungere, ville hjælpe rigtigt meget.

Derudover bliver lønnen selvfølgelig beskattet på månedsbasis, men de penge (løn og skatten derfra) er angivet som en samlet udgift i likviditetsbudgettet, så de er helt betalt hver måned.

Agnostic.dk:

Banklån vil tage resten af udgifterne, samt etableringsomkostninger.

Cookie - John Hannover:

flot, men få det på skrift hurtigt, det lyder lidt mystisk ud fra den måde du beskriver det på

Ah... det kan være fordi jeg ikke formulerede det korrekt. Med "vil" mener jeg egentligt mere "håber jeg at de vil". Der har ikke været nogen snak med banken endnu, da regnskabet lige skal på plads først, så vi ikke ligner totale regnskabståber foran banken/realkreditten.

Agnostic.dk:

PT tager jeg, basalt set, også fuldt fradrag for afdragene, da jeg har svært ved at indpasse betalingen efter skat. Den skattemæssige beregning vil jo ikke foregå på månedsbasis, men på årsresultatet, eller?!

Fradrag  for afdrag? Den går ikke. Afdrag er ikke en udgift. Det er kun balanceposterne der blive påvirket.

Bedste råd er at få en revisor til at hjælpe dig med et budget. Herunder en beregning af hvilken løsning, der er mest optimalt for dig. Et godt budget udarbejdet af en revisor giver ofte goodwill hos banken.

Cookie - John Hannover:

jeg er kender jeg ikke forstår hvad du mener at du tager fuldt fradrag for afdrag i din beregning - det bliver den i alle fald forkert af.

John, mon der er tale om "begrebsforvirring" - og at der tænkes i forhold til likviditetsregnskab?

Henrik Koudahl:

Cookie - John Hannover:

jeg er kender jeg ikke forstår hvad du mener at du tager fuldt fradrag for afdrag i din beregning - det bliver den i alle fald forkert af.

 

John, mon der er tale om "begrebsforvirring" - og at der tænkes i forhold til likviditetsregnskab?

vh

Agnostic.dk:

Her er problemet så hvis der ikke er noget/nok overskud i slutningen af året, så har man sådan set slet ikke haft råd til at betale afdragene hver måned?

Hvordan fungerer det så regnskabsmæssigt?

 det har ikke noget at med regnskabet at gøre. Det er jo dit budget der må afgøre det, i regnskabet sker der det som der sker i virkeligheden, du har ikke penge til overs til afdrag og har du brugt dem løbende ja så kommer du til at mangle penge løbende også i regnskabet. Ejendommen går ind i dit regnskab som en værdi. Hver gang du betaler afdrag, så stiger den værdi = den andel du ejer af ejendommen, det er penge du betaler men det er ikke en udgift, så ja - de skal komme fra overskuddet og er overskuddet der ikke, så står du med håret i postkassen. Omvendt kunne du jo tænke skridtet videre, hvis der var underskud, ja så var der heller ikke til omkostninger så som renter og andet

Skat af overskud betales - ud over år 1 - løbende i form af opkrævninger af aconto skat ud fra sidste år eller forskud

Tag en revisor for jeg er langt fra sikker på det er bedst at købe i virksomheden frem for privat

vh John

Mange siger at det ikke kan betale sig at lade virksomheden købe ejendommen.

Der er dog væsentlige fradragsmæssige forskelle.

Ejes bygningen privat får man kun ca 32% fradrag for renteudgifterne. I dette tilfælde "kun" 45.800 kr i fradrag.

Ejes bygningen af virksomheden får man fuldt fradrag for renteudgifterne. I dette tilfælde 136.800 kr i fradrag.

Altså ca 91.000 kr mere i fradrag. Det er da en forskel der er til at føle på.

Endvidere kan man erhvervsmæssigt afskrive op til 4% af bygningens købsværdi (minus grundværdi) pr år. Dette giver yderligere ca 51.000 kr i fradrag.

(her antages at bygningen falder i værdi, men stiger den derimod, så skal man betale det mere i skat ved salg af bygningen, men den hovedpine ligger først ved salgstidspunktet)

Så nu har vi pludselig 142.000 kr mere i fradrag end ved privat ejerskab.

Vil I stadig påstå at det er bedst at købe privat?

Erhvervsmæssigt betales afdragsdelen med penge tilgængelige efter 25% skat, hvor renteudgifterne betales "før skat", netop fordi der er fuldt fradrag for dem.

Privat har man "kun" penge efter 38% skat til at betale afdrag og renter med.

Jeg vil mene at det er disse ting, som gør at mit regnestykke siger at jeg ville skulle hæve en løn på næsten 70.000 kr pr måned for at kunne betale bygningens afdrag, hvis den ejes privat.