Jeg står og overvejer at købe et byhus, der består af to lejligheder og en god kælder. Jeg vil selv bo i den ene lejlighed, udleje den anden lejlighed og benytte en del (det meste) af kælderen som kontor. Jeg har ingen erfaring med udlejning, så jeg kunne godt tænke mig at høre hvordan jeg bedst griber det an og hvordan det hænger sammen rent skattemæssigt.
Skal jeg lade mit firma købe bygningen og udleje lejlighederne til henholdsvis mig selv og en anden lejer? Eller skal jeg købe bygningen som privatperson og udleje den ene lejlighed til en anden og lade kontoret være "hjemmekontor".
Hvad ville fordele/ulemper være ved den ene og den anden løsning? På forhånd tak for svar fra jer kloge hoveder... :)
Har ejendommen status som udlejningsejendom eller to-familieshus? Det lyder som umiddelbart som en udlejningsejendom.
Hvis ejendommen har status som to-familieshus, vil jeg mene, at du bør købe det privat, så du slipper for at ejendomsavancebeskatning ved gensalg - på den del af ejendommen, du selv har beboet. Der kan dog være andre skattetekniske faktorer der spiller ind, så vi må hellere få en skatteekspert på banen.
Tak for svar. Det står anført som en-familiehus med en ekstra enhed tilknyttet, værende den anden lejlighed. Hvis alt går vel, er det ikke umuligt at jeg vil kaste mig noget mere over ejendomsinvesteringer i fremtiden, hvilket betyder at uanset om jeg selv ønsker at flytte eller ej, beholder jeg sandsynligvis ejendommen til udlejning. Så beskatning af overskud ved videresalg vil sikkert under alle omstændigheder komme på tale.
Men det er måske nemmest rent administrativt at købe det privat og tage de andre ting senere?
Jeg vil mene, at du kan undgå ejendomsavancebeskatning for den del af ejendommen (altså forholdsmæssigt), du selv har beboet, uanset om du senere udlejer hele ejendommen. Det er dog en betingelse, at grundens samlede areal er mindre end 1400 m2.
Derudover kan du udskyde ejendomsavancebeskatningen ved salg for den del af ejendommen, der er benyttet erhvervsmæssigt, hvis du geninvestere pengene (køber en ny ejendom til erhvervsmæssig brug). Dvs. køber du ejendommen privat, bliver du beskattet af den del, du udlejer, men den beskatning kan du udskyde, indtil du igen sælger. Sådan kan du i princippet blive ved og dermed forrente penge, der i virkeligheden tilhører staten.
Der kan være mange faktorer, der taler for og imod de to løsninger. Jeg er efterhånden en anelse rusten i det hér, fordi jeg ikke bruger det i det daglige, så vi må hellere få en revisor på banen.
Først og fremmest står det mig ikke klart om Jacobs firma er et et selskab eller en personligt ejet virksomhed. I såfald at det er en personlig ejet virksomhed er det uden betydning "hvem" der køber.
Taler vi selskab hælder jeg også mest til at Jacob bør købe den personligt.
Vedr. salg:
Hvis ejendommen (matriklen)har status som en eller tofamilieshus og har været udlejet til beboelse, vil Jacob kunne sælge hele ejendommen skattefrit når blot han har beboet den ene lejlighed. Det gælder uanset om den anden lejlighed har været lejet ud eller ej, idet ejendommen i overvejende grad har væet anvendt til beboelse.
I og med at der er tale om et byhus må man næsten tro at grundarealet er mindre end 1.400 m2 eller at der ikke kan ske udstykning til selvstændig bebyggelse.
Bliver avancen derimod skattepligtig kan I glemme alt om at genanbringe fortjenesten. Dvs. at udskyde beskatningen ved køb af anden ejendom. Disse regler omfatter kun erhverv og udlejning til beboelse betragtes ikke som erhverv i denne sammenhæng.
Jeg var lidt i tvivl om udlejning af en ideel anpart i et en-families hus betragtes som erhvervsmæssig udlejning på samme måde, som hvis der udlejes en hel bolig i længere tid (+1 år). Tak for opklaringen, Bent.
Du har helt ret Bent, grunden er kun en tredjedel af den størrelse. Men det var godt lige at få tingene på plads. - Tak for svar begge to, nu har jeg lidt at forholde mig til.
Dato: 19-10-2006 11:44:11 Forfatter: Lasse H. Kristiansen Jeg var lidt i tvivl om udlejning af en ideel anpart i et en-families hus betragtes som erhvervsmæssig udlejning på samme måde, som hvis der udlejes en hel bolig i længere tid (+1 år). Tak for opklaringen, Bent.
Her skal det måske lige tilføjes at begrebet erhvervsmæssig defineres forskelligt i skattemæssig henseende.
I relation til genanbringelsesreglen betragtes udlejning ikke som erhvervsmæssig anvendelse i relation til genanbringelsesreglen. Det gælder uanset om det er udlejning til erhverv eller beboelse.
Dvs. man kan kun genanbringe fortjeneste efter ejendomsavancebeskatningsloven hvis der er tale om en ejendom som helt eller delvist har været anvendt i ejerens virksomhed. Det samme gør sig gældende for den ejendom som købes. For at kunne genanbringe fortjeneste skal begge ejendomme således helt eller delvist anvendes/have været anvendt i ejerens virksomhed. Eneste undtagelse er forpagtningsforhold (landbrugsejendomme).
Derimod betragtes helårlig udlejning som erhvervsmæssig i relation til virksomhedsskatteordningen.
Det er næppe aktuelt for det gælder kun den situation hvor man lejer en del af en lejlighed i egen ejendom ud. Det gælder således kun hvis Jacob udlejer værelser i den lejlighed man selv bebor.
Iøvrigt er de 24.000 kr. et minimumsbeløb. Beløbet opgøres som 4/3% af ejendomsvurderingen dog altid 24.000 kr. Er den faktiske lejeindtægt højere beskattes man bare af den overskydende del. Prisen for at bruge denne regel (ligningslovens § 15P) er iøvrigt at man betaler ejendomsværdiskat også af den udlejede del.
Bliv gratis medlem
Opret bruger