Forældrekøb - VSO vs. Selskab?

Tilmeldt 22. Mar 10

Indlæg ialt: 2

Smaug_kh Skrevet 22-03-2010 kl. 10:34

Hvor mange stjerner giver du? :

Hej

Jeg står i den situation at min datter vil flytte hjemmefra og jeg vil derfor gerne hjælpe hende med en ejerlejlighed hvis boligmarkedet er svært. Hvis det overhovedet er en smart ide? :S
Men, hvordan skal dette gøres?

Jeg driver en virksomhed i forvejen som ApS, og går med overvejelserne om hvor denne "udlejningsejendom" skal erhverves. Om jeg skal købe det igennem mit ApS, så man kan trække div. udgifter fra.

Eller er det smartest at lave en selvstændig virksomhed i virksomhedsskatteordningen. Her er der jo mulighed for at få fuld skattemæssigt fradrag af renteudgifterne.

Så jeg kunne egentligt godt tænke mig at høre om nogle fordele og ulemper ved det ene fremfor det andet. Det skal siges at ejendommen nok kommer til at koster mellem 1,5-2 mio. og pengene skal lånes i et fastforrentet lån.

På forhånd tak!

Tilmeldt 20. Apr 07

Indlæg ialt: 16014

Slettet bruger Skrevet 22-03-2010 kl. 15:13

Hvor mange stjerner giver du? :

Hej

Forældrekøb er et område, som eks. også SKAT har meget fokus på, især ved et efterfølgende salg af ejendommen, idet denne ofte vil være skattepligtig af avancen jvf. Ejendomsavanbeskatningsloven.

Ved et køb af udlejningsejendommen som privat og samtidig anvendelse af Virksomhedsskatteordningen, vil overskud/underskud blive tillagt/modregnet direkte i personlig indkomst, hvilket kan være en fordel ved store renteudgifter, idet de normalt kun fratrækkes til den lavere skat som kapitalindkomst.

Ved at købe ejendommen i et APS er der kun en fordel, hvis der er overskud på driften, idet skatten som bekendt andrager 25 %, og så er der følgelig den begrænsede hæftelse, men den er formentlig ikke til stede, idet finansiering af fast ejendom nok kun kan lade sig gøre med en personlig kaution samt en realkreditbelåning begrænset til 60% og resten som banklån, pantebreve eller lignende.

I den givne situation vil jeg tro, at privat køb vil være det mest fornuftige.

Hilsen Tonny

Tilmeldt 22. Mar 10

Indlæg ialt: 2

Smaug_kh Skrevet 22-03-2010 kl. 15:52

Hvor mange stjerner giver du? :

Hej igen

Tak for svaret. Jeg kan godt se at en af fordelene ved APS er, at man kun skal betale 25% af overskudet.
Men formålet er ikke at få overskud. Planen var faktisk at måske lave en lille underskud på det. Dette underskud ville jo også blive en fordel for mig i VSO. Derfor hælder jeg nok også mest til købet i personligt regi.

Men, jeg tænker bare at når jeg skal betale nogle af udgifterne, ville det vel være smartest at kunne betale regningerne med penge jeg ikke har betalt skat af. Hvis I forstår :) Altså hvis jeg kører i selskabsform kan jeg jo trække div. udgifter fra. Fremfor hvis jeg skulle lave købet privat, så skal jeg jo trække ekstra penge ud af selskabet og betale skat, inden jeg kan betale udgifterne i udlejningsejendommen. Er det mig der tager helt fejl her? :)

Er det fordi jeg alligevel kan trække de udgifter fra i resultatet i VSO som så bliver trukket fra i personlig indkomst? :)

Lige et ekstra spørgsmål. En udlejningsejendom til private er jo ikke afskrivningsberrettiget. Dette betyder at jeg ikke kan afskrive på evt. tilgange på bygningen. Hvor stort et beløb må jeg straksafskrive her, for at få et lavere resultat?

Mange tak :)

Tilmeldt 20. Apr 07

Indlæg ialt: 16014

Slettet bruger Skrevet 22-03-2010 kl. 16:19

Hvor mange stjerner giver du? :

Smaug_kh:

Hej igen

Tak for svaret. Jeg kan godt se at en af fordelene ved APS er, at man kun skal betale 25% af overskudet.
Men formålet er ikke at få overskud. Planen var faktisk at måske lave en lille underskud på det. Dette underskud ville jo også blive en fordel for mig i VSO. Derfor hælder jeg nok også mest til købet i personligt regi.

Det er helt normalt, at de fleste ejendomme i.f.m. forældrekøb giver underskud efter renter, hvorfor netop VSO er en fordel, da underskud modregnes i anden personlig indkomst, hvilket bliver meget attraktivt, hvis man betaler topskat.

Smaug_kh:

Men, jeg tænker bare at når jeg skal betale nogle af udgifterne, ville det vel være smartest at kunne betale regningerne med penge jeg ikke har betalt skat af. Hvis I forstår :) Altså hvis jeg kører i selskabsform kan jeg jo trække div. udgifter fra. Fremfor hvis jeg skulle lave købet privat, så skal jeg jo trække ekstra penge ud af selskabet og betale skat, inden jeg kan betale udgifterne i udlejningsejendommen. Er det mig der tager helt fejl her? :)

Er det fordi jeg alligevel kan trække de udgifter fra i resultatet i VSO som så bliver trukket fra i personlig indkomst? :)

Ved opgørelsen af ejendommens underskud er der en lejeindtægt, som alt andet lige bør dække de normale driftsomkostninger, hvorfor der kan blive tale om, at renterne og afdrag på gæld skal tages af private midler, dog fratrukket den "sparede" skat grundet underskud på ejendommen. Lejeindtægten skal fastsættes i overensstemmelse med markedslejen for området.

Derudover vil der også være det forhold, at de midler som du måtte indskyde til dækning af underskud, vil blive optaget som en gæld i virksomheden til dig, som du kan hæve skattefrit på det tidspunkt, hvor der måtte være likviditet til det evt. i.f.m. salg af ejendommen. Så de indskudte midler er ikke tabt.

Smaug_kh:

Lige et ekstra spørgsmål. En udlejningsejendom til private er jo ikke afskrivningsberrettiget. Dette betyder at jeg ikke kan afskrive på evt. tilgange på bygningen. Hvor stort et beløb må jeg straksafskrive her, for at få et lavere resultat?

Det er korrekt, at beboelsesejendomme kan ikke afskrives skattemæssigt ligesom fradrag for inventar m.v. ikke kan godkendes de første år, idet eks. hvidevarer m.v. anses for at være en del af købesummen, hvor standen af disse er afspejlet i købesummen. Skal der i.f.m. med købet installeres nye hvidevarer vil de blive optaget som et tillæg til købesummen, hvorfor der herved ikke kan gives skattemæssigt fradrag.

Hilsen

Tonny