Ejendomsselskab - Overskud?

Tilmeldt 11. Dec 08

Indlæg ialt: 99

jonasjaco Skrevet 02-02-2010 kl. 19:58

Hvor mange stjerner giver du? :

Hej alle.

Jeg undrer mig! Og jeg håber i kan hjælpe mig med forståelsen:)

Ejendomsselskaber der i Danmark opkøber lejligheder og lejlighedskomplekser, hvorefter de udlejer lejlighederne.

Hvordan skaber disse selskaber profit?

Efter offentliggørelsen af salgspriser på boliger i DK, kan man jo tjekke hvad de selv har givet for de forskellige lejligheder/boliger.

eks.:

Lejligheden er købt til 1.000.000, hvilket vil give et realkreditlån på 4500 kr. netto gennem et rentetilpasningslån i 2010. Derudover skal de sidste 20 % af boligen finansieres, lad os sige de selv har kapital til at finansiere dette i det her eksempel.

Denne bliver udlejet til 4500 kr månedligt.

Jeg kan simpelthen ikke få dette regnestykke til at gå op? Hvor får de deres overskud fra?

Jeg ved at man selvfølgelig forventer at boligerne vil stige i pris, men kan man bygge en virksomhed på dette langsigtede grundlag alene?

På forhånd tak

Jonas Jacobsen

Tilmeldt 4. Jul 09

Indlæg ialt: 868

Finn Pedersen Skrevet 02-02-2010 kl. 20:18

Hvor mange stjerner giver du? :

Hej Jonas

Du kan ikke tjene penge på det regnestykke, derfor er det ikke den type ejendomme, som professionelle opkøber med henblik på udlejning.

Det er større ejendomme med flere boliger og prisen pr bolig skal ikke gerne over 500.000,- afhængigt af det stedlige lejeniveau.

Et sundt ejendomsselskab har likviditetsoverskud på driften, uanset hvad den mulige salgspris måtte være.

For tiden er der ikke mange, som får et pengeinstitut med på finansiering til ejendomme, hvis det alene er med henblik på stigende ejendomspriser, så skal man selv have rigtig mange penge, for ingen ved pt. om priserne er færdige med at falde.

De bedste hilsener

Finn

Tilmeldt 11. Dec 08

Indlæg ialt: 99

jonasjaco Skrevet 02-02-2010 kl. 20:23

Hvor mange stjerner giver du? :

Okay, lyder også mere logisk. Men har dog set en ejendom købt i 2006 til 1.000.000 kr. og idag bliver lejet ud gennem et ejendomsselskab til 4500 kr. Og det er det jeg ikke helt kan få til at løbe rundt.

Tilmeldt 4. Jul 09

Indlæg ialt: 868

Finn Pedersen Skrevet 02-02-2010 kl. 20:43

Hvor mange stjerner giver du? :

Hej Jonas

Mit gæt på dit eksempel, er at det er en ejendom købt i de "glade" år før krisen, måske netop købt alene med en forventning om stigende værdi og forventet salg med fortjeneste senere.

Det kunne lade sig gøre et par år, da ejendomspriserne kørte op ad, dengang var der faktisk pengeinstitutter, som deltog i finansiering af sådanne køb, det er der næppe nogen, som gør idag. Hvis de skulle forvilde sig i den retning, ville de meget hurtigt blive kaldt til orden af banktilsynet.

En række af de pengeinstitutter, som var meget aktive i den boldgade, eksisterer ikke mere.

Ejeren af den ejendom har en "dårlig" forretning for tiden.

De bedste hilsener

Finn

Tilmeldt 20. Apr 07

Indlæg ialt: 16014

Slettet bruger Skrevet 02-02-2010 kl. 23:17

Hvor mange stjerner giver du? :

Hej

Nu er det sådan, at langt de fleste ejendomsselskaber har en meget stærk kapital at bruge af ved investeringer.

Dette bevirker eks. at et ejendomskøb på kr. 1 mio ofte betales kontant, hvorefter denne udlejes for en given pris. Kan der i given tilfælde opnås en forrentning af kapitalen på kr. 1 mio. på 4-6 % vil dette være en god forretning i 2010.

Hvis man så oveni vælger en finansiering, eks. realkredit til 3 % eller udlandslån til 2 % eller lignende, ja så har man finansieringen på plads til næste ejendomsskøb o.s.v.......

Så kan I selv regne lidt på dette. Det kræver dog en vis portefølje af ejendomme, hvis det skal give et fornuftigt afkast i sidste ende. Derfor vil vi formentlig også se store opkøb i løbet af de næste par år, nu hvor ejendomsmarkedet er "nede".

Håber dette giver lidt mening.

Hilsen

Tilmeldt 4. Jul 09

Indlæg ialt: 868

Finn Pedersen Skrevet 02-02-2010 kl. 23:57

Hvor mange stjerner giver du? :

Hej Tonny

Hvis vi på det tænkte eksempel, siger at der er driftsudgifter på 25.000,- til ejendomsskatter, renovation, forsikring, rep og vedligehold samt administration, så passer det vel meget godt, så er der 2,9 % til forrentning.

2,9 % det kan ikke dække noget realkreditlån, når der medregnes bidrag, regnskabet på denne ejendom kan kun blive negativt, med mindre man har købt ejendommen kontant og bundet likviderne i ejendommen, men det må da også være en dårlig forretning, når afkastet kun er 2,9 %, der er udmærkede obligationer af forskellige slags til 5%, så mister han 2,1 % om året på sin investering. Plus risikoen for faldende ejendomsværdi, når ejendommen er købt i 2006.

Mange ejendomsselskaber kæmper for tiden en hård overlevelseskamp pga. de faldende værdier på aktiverne, samtidigt med at bankerne er blevet meget lidt interesserede i spekulativ ejendomfinasiering.

Det er kun ejendomsselskaber med stærk positiv likviditet og stor egenkapital, som kan slappe af i disse år og dem er der ikke så mange af.

Aktiverne i ejendomsselskaberne er typisk svundet med 20-30 % de sidste par år. Ejendommene skal opgøres til markedsværdi så de faldende priser slår lige igennem på egenkapitalen.

Jeg mener ejendomsselskaberne i disse krise år er en meget svækket branche, men det har tidligere været en stærk branche.

Er du dybt uenig ?

De bedste hilsener

Finn

Tilmeldt 20. Apr 07

Indlæg ialt: 16014

Slettet bruger Skrevet 03-02-2010 kl. 01:03

Hvor mange stjerner giver du? :

Hej Finn

Nej, jeg er faktisk meget enig.

Der hvor jeg ser, de største problemer er for ejendomsselskaberne er netop markedsværdierne, herunder lejeniveauet, som har været faldende i takt med ejendomsmarkedet.

De ejendomsselskaber der pt. stadig overlever, sket som du også anfører, kun grundet en stærk kapital samt lukrative lejeaftaler/kontrakter med årlig regulering af lejen m.v..

Mange ejendomsselskaber var i den situation, at de havde belånt ejendomme ud over et niveau, som efter det generelle fald på ejendomsmarkedet, bevirkede at der reelt var tale om usikrede lån, hvorfor banker og finansieringsinstitutter slog bremsen hårdt og krævede yderligere sikkerhed eller endog tvangsrealisation af ejendomsporteføljerne.

Med venlig hilsen