FINANSIERING AF UDLEJNINGSEJENDOMME

Jeg har gennem 10  år arbejdet inden for udlejningsbranchen med alt lige  fra det praktiske i forbindelse med det daglige arbejde med ejendommene til det adminstrative, regnskaber, budgetter m.v.

Jeg mener selv jeg er nogenlunde velinformeret omkring fordele og ulemper samt diverse faldgruber inden for branchen & har besluttet mig for, selv at foretage investeringer i ejendomme primært inden for privat boligudlejning i fremtiden.

Jeg har inden for de sidste 12 mdr. købt 3 ejendomme, finansieret med fastforrentede realkredit-lån. De har ifølge Nykredit Erhverv en ca. friværdi på kr.  2 mio. med en årlig lejeindtægt på en lille halv mio. kr. og en handelsværdi på minimum kr. 5.7 mio (vurderet i november 2008.)

Jeg driver sideløbende med mit lille ejendomsselskab en entreprenørvirksomhed med både tømrere & murere ansat. Disse har bistået med renovering af de tilkøbte ejendomme hvilket har resulteret i størrere lejeindtægter. Derfor den store værdistigning trods et presset boligmarked.

Jeg vil gerne videre og har også et par spændende ejendomme i kikkerten jeg vil kunne tilkøbe, renovere og få en ganske god udlejningsforretning ud af.

Jeg er desværre grundet alle de aktuelle problemer på ejendomsmarkedet løbet ind i en mur da jeg ikke længere har de samme muligheder for finansiering hvilket selvfølgelig bremser mine planer.

Jeg har helt konkret en ejendom på hånden med en lejeindtægt på. kr. 350.000.- pr. år.

Købsprisen andrager 4,5 mio kr. Jeg kan få finanasieret ca. 3 mio. kr. ved mit realkredit institut. Jeg kan erlægge ca. 1/2 mio kr. som udbetaling og skal bruge en mio. kr. til at renovere ejendommen.

Efter endt renovering vil lejeindtægten andrage kr. 540.000.- og den reelle markedsværdi vil nu skønsmæssigt ifølge realkreditinstituttet andrage kr. 7.5 mio. Jeg vil derfor efter endt renovering kunne få ejendommen fuldt finansieret med et 6% fastforentet lån uden afdrag og oppebære et 1ste års driftsoverskud på kr. 200.000.- excl. moms.

Mine virksomheder drives i selskabsform. Mine ejendomme ligger i et datterselskab (Aps) og jeg har ingen problemer med personlig hæftelse ved nye opkøb. Jeg har nogle solide aktier liggende, der i dag har en markeds værdi på 1,2 mio. kr. Sammenholder jeg disse med friværdien i udlejningsejendommene og friværdi i min prvat bolig er jeg på papiret ganske godt kørende.

Det til trods er det ikke muligt at finde penge til restfinansiering af mine projekter, måske lige med undtagelse af nogle af de brogede pantebrevshajer med efter min mening helt urealistiske kurser & renter. I ovenstående sag skal jeg konkret bruge ca. kr. 2 mio. 

Er der nogle der ligger inde med et tip eller 2 til hvordan jeg kan komme videre?