Aktive investorer til ejendomsinvesteringsselskab med focus på Tyskland søges

Forum Estates A/S er et aktieselskab grundlagt/etableret af Gregers Larsen og Michael Brink i 2006, med det formål at investere i tyske ejendomme, især rene bolig ejendomme, men også bolig/erhvervs ejendomme med overvægt af bolig samt ejerlejligheder.

Vores fokus er særlig rettet mod Berlin og andre af de større tidligere østtyske(DDR) delstatshovedstæder, hvor prisfastsættelsen på ejendomme i dag er langt under, hvad vi ellers ser i Europa.

Vi investerer i langsigtede porteføljer med store udviklingspotentialer, samt i mere kortsigtede ejerlejlighedsinvesteringer, hvor vi kan hjemtage en relativ hurtig gevinst, efter mindre udviklingsomkostninger eller fordi lejlighederne bliver ledige og derved kan sælges til en højere pris.

Vores overordnede filosofi vedrørende vores ejendomsinvesteringer er, at der skal være et positivt driftsresultat til at inddække vores aktivitetsomkostninger i Tyskland i forbindelse med driften af selskabet, samt derudover tillige at kunne bidrage til at forrente eventuelle lån til egenkapitalindskud.

Det første år i selskabets levetid er gået med at etablere et tysk datterselskab, Forum Estates GmbH, der i praksis står for indkøbene, ejerskabet og driften af de tyske ejendomme.

Derudover har vi etableret et omfattende netværk af kontakter med relation til ejendomsbranchen i specielt Berlin og Erfurt(hovedstaden i Thüringen).

Siden årsskiftet 2006/07 har vi brugt kræfterne på at erhverve en attraktiv fysisk eksisterende ejendomsportefølje i Berlin og Erfurt, som spænder fra en større boligudlejningsejendom med erhverv i gadeplan i Berlin, en kernesaneret ren boligejendom i Erfurt til en ejerlejlighedspakke i Berlin Moabit på 12 lejligheder, hvoraf de 10 er langtidsudlejede og enkeltstående ejerlejligheder i Berlin og Erfurt, såvel frie som udlejede.

Vores samlede investering er i fase 1 kommet op på lidt over 26 mio. kr. og vi har en kvalificeret formodning om, at værdien af porteføljen allerede nu er ca. 1 mio. højere, selv efter alle afholdte etablerings- og købsomkostninger.

Selskabets egenkapital er 3 mio. og der er yderligere indlånt 0,5 mio. af stifterne.

Vi, selskabets stiftere, ønsker nu at tage hul på fase 2 i Forum Estates A/S’ historie ved at investere i nogen meget attraktive projekter som vi gennem længere tid har arbejdet på at sammensætte.

Investeringerne retter sig primært mod Berlin, men vi har også ejendomme i Erfurt som kan have vores interesse i den næste investeringsfase.

I Berlin har vi to meget spændende insolvensprojekter samt en lille ejendom med stort lejepotentiale i det centrale Neuköln.

Med hensyn til insolvensprojekterne drejer det ene sig om 15 meget attraktive ejerlejligheder, som er fuldt udlejede samt en moderniseret fredet bygning, som er lejet ud på en 10-årig kontrakt. Derudover er der et udviklingsprojekt på samme grund med en stor fredet ejendom, der skal ombygges til 5 til 6 ejerlejligheder, projektbeskrivelse foreligger. Projektet ligger i det nordlige Berlin tæt på vandet ved Heiligensee.

Det andet insolvensprojekt ligger i Karlshorst i fredelige omgivelser tæt på indkøb og offentlige transportmidler, der bringer én til centrum på 20 min. Det drejer sig om 6 ejerlejligheder som vi kan købe som en samlet pakke af en bank via tvangsauktion. Prisen er ca. halvdelen af den af en uafhængig vurderingsmand fastsatte værdi. Ejendommen er en skøn altbau bygning, der på sigt skal renoveres for ca. 150.000 Euro, men der er ingen krav om øjeblikkelig handling. 5 af de 6 lejligheder er udlejet og den 6. kan enten udlejes eller moderniseres og sælges inden for en kort tidshorisont.

I Erfurt drejer det sig om 3 mindre boligejendomme, en med 9 ejerlejligheder og to rene udlejningsejendomme. Alle ejendommene er fuldt udlejet og beliggenheden og standen på ejendommene er god. Lejeforøgelsespotentialet er fornuftigt og der er et afkast af den investerede kapital på godt 10 % til at dække diverse tilsynsopgaver og til at servicere den investerede kapital.

Ovenstående investeringsprojekter er dem vi arbejder mest intenst på for indeværende, men vi har ingen sikkerhed for, at det bliver lige netop de projekter, der bliver realiseret, idet intet er bindende i tysk ejendomshandel før, der er skrevet en notarbekræftet kontrakt. Men vi har flere projekter kørende, hvis nogle af de igangværende falder fra.

Den samlede investeringsramme for Berlin projektet er ca. 26 mio. kr.

Den samlede investeringsramme for Erfurt ejendommene er ca. 8 mio. kr.

Til at færdiggøre nødvendige arbejder vedrørende den i fase 1 erhvervede ejendomsportefølje, skal der i 2008 afsættes ca. 1 mio. kr.

Det vil sige, at når det nye projekt gennemføres vil Forum Estates’ samlede investeringer i Tyskland ligge på op i nærheden af 62 mio. kr.

Med en egenkapital på ca. 14 til 16 mio. kr. regner vi med at kunne få finansieret resten af projektet på fornuftige vilkår.

De nuværende ejere er indstillet på at øge deres indskud til omkring 6 til 8 mio.

Vi er således ude at søge nye investorer der tilsammen kan indskyde ca. 6 til 8 mio. kr.

Der er alternativt mulighed for at indlåne kapital til forrentning på normale vilkår, men med option til konvertering til aktier til en favorabel kurs i lånets løbetid.

Vi er meget interesserede i eventuelt at få et par stykker med, der ønsker at deltage aktivt i selskabets udvikling. Vi vil selvfølgelig sætte stor pris på, at disse personer besidder kvalifikationer, som supplerer de nuværende ejeres således, at der kan opnås en ægte synergieffekt i samarbejdet.

Selskabet drives i dagligdagen for meget små midler. Der bliver således ikke ofret store beløb på dyre kontorlejemål, dyre hoteller, stort administrativt personale, store repræsentationsudgifter etc.

Vi kalkulerer med at selskabet efter gennemførelse af fase 2 kan drives for omkring en halv til trekvart  mio. kr. om året inkl. alle omkostninger.

Mens selskabet i 2008 konsoliderer sig og færdiggør igangværende renoverings- og ombygningsprojekter, skal der sideløbende arbejdes med at optimere finansieringen samt udvikle nye spændende projekter til næste investeringsfase. Det vil være et ønske at selskabet inden udgangen af 2008 råder over en ejendomsportefølje på omkring 100 mio. kr.

Afkastmålet er en fordobling/tredobling af egenkapitalen indenfor de næste 5 til 7 år.

Målet er at bringe selskabet op i en størrelse, hvor vi kan forvente at kunne gennemføre en børsintroduktion på First North inden for de næste 2 år.