Jeg skriver på vegne af lejer af et erhvervslejemål. Lejekontrakten var tidsbegrænset, og ved udløb begyndte man forhandlinger om en ny lejekontrakt, som denne gang ikke er tidsbegrænset men med 1 års gensidig opsigelse fra både lejer og udlejer.
Problemet består i, at udlejer har sat ejendommen til salg - og derfor vil lejer have et længere opsigelsesvarsel (mindst 3 år), således han ikke risikerer at stå uden lokaler kun 1 år efter ejendommen er solgt. Lejers forretning baserer sig i høj grad på disse lokaler som er svære at finde erstatning for.
Spørgsmålet er, om en ny udlejer overhovedet kan opsige lejer uden gyldig grund? - opsigelsesvarsel eller ej.
Og kan man sætte lejer på gaden, uden en gyldig kontrakt?
som giver lidt oplysninger om reglerne. Ved erhvervslejemål er lejer ikke sikret i samme grad som i et privat lejemål. Men der er dog en del regler, udlejer skal følge, før han opsiger. Som det fremgår af artiklen, er der stor forskel på, hvad lejemålet har været brugt til. Altså hvilken slags forretning, der drives fra bygningen.
Hvis der foreligger en kontrakt/aftale, vil det typisk være ret svært at komme ud af den, medmindre det aftalte direkte strider mod loven. Så man bør være meget opmærksom, når man laver en aftale om et erhvervslejemål.
For erhvervslejemål kan lejer og udlejer begge opsige kontrakten med det i kontrakten angivne varsel, ingen af parterne behøver at give begrundelse, netop derfor er lejer interesseret i uopsigelighed, men det koster altså typisk kroner. Ligeledes er udlejer interesseret i uopsigelighed og det koster typisk lavere leje.
Lejer har intet at gøre i ejendommen uden gyldig kontrakt.
Der er et andet aspekt som glemmes, ejendommen er sat til salg, men køber kan være en, der vil anvende ejendommen selv, kort opsigelse ønskes, men køber kan ligeledes være en investor, der er interesseret i lang opsigelse. Hvor stor ejendom snakker vi?
Det er en relativt lille ejendom. Men den sælges som projekt, sandsynligvis med nedrivning af en ældre bygning for øje. Det i denne bygning virksomheden befinder sig - og har gjort det i mange år.
Erhvervslejemål, som ikke er tidsbegrænsede, kan som udgangspunkt ikke opsiges af udlejer jf. dog nedennævnte begrænsede undtagelser
1) Når udlejeren ønsker selv at benytte af det lejede, og hensynet til såvel udlejer som lejer taler til fordel for udlejer
2)Når udlejeren dokumenterer, at nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes, jf. dog § 62.
3) Når lejeren trods udlejerens påmindelse ikke har iagttaget god skik og orden ved det lejedes benyttelse, eksempelvis når lejeren ved støjende adfærd, psykisk eller fysisk vold eller trusler herom eller på anden måde har været til ulempe for ejendommen eller dem, der lovligt færdes i ejendommen, herunder når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko, uden at forholdet er af en sådan art, at udlejeren kan ophæve lejeforholdet uden varsel.
4) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.
Erhvervsbeskyttede lejemål er yderligere beskyttede - Dvs. lejemål, hvor deres stedlige forbliven er af stor betydning. Dvs. virksomheder, som kommer til virksomheden pga. dens beliggenhed. Derudover vil lejer her altid have krav på erstatning.
Men nu var lejemålet jo netop tidsbegrænset, så det er vel egentlig ikke svar på trådstarters spørgsmål.
Sekundært nævner trådstarter at 2) forventes at være gældende nemlig at ejendommen forventelig skal ombygges. Hvorefter virksomheden skal tilbydes at leje lokaler efter ombygning.
Måske du Rikke vil uddybe lidt, hvad der ligger i det, har aldrig selv haft behov, da jeg jo helst så at lejer blev og vi ordnede tingene til win-win for begge parter.
Lejemålet var ikke erhvervsbeskyttet i den gamle lejekontrakt - ej heller i den nye, som er til forhandling - til trods for at virksomheden afhænger af dens stedlige forbliven.
Jeg stiller egentlig to spørgsmål:
1. Når den gamle tidsbegrænsede lejekontrakt udløber, hvilke regler gælder indtil den nye er forhandlet på plads?
2. Den nye kontrakt er uden tidsbegrænsning. Skal der være en gyldig grund til opsigelse fra udlejer? Igen, ingen erhvervsbeskyttelse, så virksomheden kan risikere at stå med ingenting ved opsigelse.
Jeg forstår trådstarter således, at først var der en tidsbegrænsning, men efter udløb blev lejemålet aftalt til at være tidsubegrænset.
Den bestemmelse om genlejeret, som du henviser til, er, at hvis ejendommen efter ombygning indeholder lejemål til udlejning af samme art, som den tidligere, så skal den tidligere lejer tilbydes denne senest samtidig med opsigelsen. Dette er i øvrigt ofte både i lejers og udlejers interesse, men reglen sikrer blot, at udlejer ikke misbruger en ombygning til at smide en lejer ud på.
Bliv gratis medlem
Opret bruger