Skattemæssig fordeling af overskud og renter mellem ægtepar ved erhvervsmæssig udlejning

Jeg har i forbindelse helårsudlejning af tre ejerlejligheder et par skattetekniske spørgsmål jeg håber du/I vil være behjælpelige med at besvare.

De tre lejligheder ejer min kone og jeg sammen 50/50, men det er kun mig, der driver og administrerer udlejningen.
Min kone og jeg har fælles realkreditbelåning med renteudgifter for lejlighederne som fordeles 50/50 mellem os.
Vi har hidtil benyttet virksomhedsordningen, da renteudgifterne har været højere end overskuddet. Vi har imidlertid indfriet et realkreditlån og vil derfor fra 2014 få et overskud i udlejningen, som er større end renteudgifterne. Overskud ca. 120.000, renter ca. 36.000 (lejlighedernes samlede anskaffelsessum er ca 2 mio. kr.)
Indtil nu har min kone og jeg fordelt alt regnskabs- og skattemæssigt 50/50 vha VSO.
Men fra 2014, hvor udlejningen vil vise et overskud på årsregnskabet, vil det være en fordel for min kone og jeg, hvis hele overskuddet og alle renteudgifter kan føres på min selvangivelse i og med, at min kone modtager social pension og dermed vil blive trukket 30 kroner i sin pension for hver 100 kroner hun har i indkomst, altså en meget kraftig beskatning af hendes del af overskuddet, hvis vi fortsat kører det med fordelingen 50/50 som hidtil.

1. Er det korrekt forstået, at jeg helt og aldeles på min selvangivelse kan selvangive hele overskuddet af udlejningsvirksomheden og alle de samlede realkredit-renteudgifter relateret til udlejningslejlighederne ( som min kone og jeg har på vores fælles relkreditlån), i og med det helt og aldeles er mig, der står for udlejningen og dermed "virksomhedens drift"?

2. Er denne fordeling af overkud og renter med 100 % til beskatning hos mig ufhængigt af, om jeg benytter virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen?

3. Jeg vil efter mine beregninger komme til at betale ca 5000,- i topskat, uanset om jeg tager hele overskuddet på min selvangivelse ved benyttelse af KAO eller VSO, så vil det overhovedet kunne svare sig at fortsætte i VSO og opspare noget overskud, så jeg undgår topskat? Jeg er imidlertid fastansat med årsløn på omkring 450000 før AM bidrag, så jeg ved ikke rigtig, hvornår jeg skulle blive i stand til at hæve et opsparet overskud uden samtidig alligevel at betale topskat.

Jeg håber du/ I har mulighed for at være behjælpelige med at besvare eller kommentere spørgsmålene og ser frem til at høre fra dig/jer.

Med venlig hilsen
Lars Brande

Hej Lars,

kah:

1. Du kan godt overføre overskudet til din selvangivelse. ændre sin forskud 2014 og din konens forskud sættes til 0.

Men renterne er set nok lidt svære med, da din kone nok har underskrevet lånedokumenter.

Jeg vil mene det bedre kan betale sig at du bruger kapitalafkastordningen istedet for virkord., da kapitalafkastet bliver større

Nu er der nok nogen der vil råbe op

Det er der nemlig, for det lyder ret dumt ud fra det ovenstående... Kapitalafkastet udregnes efter samme regler som VSO. I KAO er der kun fradrag for renteudgifterne i kapitalindkomsten, hvorved de giver en lavere fradragsværdi ! Samtidig begrænses muligheden for henlæggelser mv. i forhold til friheden i VSO.

http://www.skat.dk/SKAT.aspx?oID=1948934&chk=208670

lapith:

 1. Er det korrekt forstået, at jeg helt og aldeles på min selvangivelse kan selvangive hele overskuddet af udlejningsvirksomheden og alle de samlede realkredit-renteudgifter relateret til udlejningslejlighederne ( som min kone og jeg har på vores fælles relkreditlån), i og med det helt og aldeles er mig, der står for udlejningen og dermed "virksomhedens drift"?

2. Er denne fordeling af overkud og renter med 100 % til beskatning hos mig ufhængigt af, om jeg benytter virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen?

3. Jeg vil efter mine beregninger komme til at betale ca 5000,- i topskat, uanset om jeg tager hele overskuddet på min selvangivelse ved benyttelse af KAO eller VSO, så vil det overhovedet kunne svare sig at fortsætte i VSO og opspare noget overskud, så jeg undgår topskat? Jeg er imidlertid fastansat med årsløn på omkring 450000 før AM bidrag, så jeg ved ikke rigtig, hvornår jeg skulle blive i stand til at hæve et opsparet overskud uden samtidig alligevel at betale topskat.

 

I virksomhedsordningen bliver man kun beskattet af det man rent faktisk hæver i kr. i virksomheden. Deraf er der som sagt en række krav, som skal overholdes. Det lyder derfor ikke helt som om, at i anvender ordningen helt korrekt.

Fordelen ved virksomhedsordningen ligger lige netop i, at du selv bestemmer din indkomst og kan således optimere i forhold til at hæve lige  op til topskatte loftet og lade øvrigt overskud henstå i virksomheden (som opsparet overskud), hvorved der alene skal afregnes en A/C skat på 25 %, hvilket godtgøres når disse penge senere hæves.

Har du en revisor med indover din skatte opgørelse? Ellers vil jeg på det kraftigste opfordre dig til dette, således I kan få optimeret skatteforholdene og er sikker på alle krav er overholdt. Virksomhedsordningen er bestemt ikke lige til og gennemskue og der er mange spidsfindigheder i den, som kan volde selv professionelle rådgivere problemer !

Hej lapith

Jeg mener altid at virksomhedsordningen kan betale sig når man betaler topskat, særlig i disse år hvor topskattegrænsen hæves væsentlig.

Du kan kontakte mig for en snag om det hvis du har lyst

elsager@live.dk

Virksomhedsordningen kan svare sig i en topskattesituation hvis man har et overskud og ikke hæver hele overskuddet hvorved der kan opspares overskud i virksomhedsordningen (kan der normalt ikke i en udlejningsejendom da der sjældent indskydes midler udover driften eller er nævneværdige overskud men måske er der det her - afhængig af hævningerne/indskud).

Det er heller ikke rigtigt at kapitalafkastet udregnes ens. Satsen er den samme men forskellen er at kapitalafkastet i VSO beregnes af nettoværdien hvorimod kapialafkastet i kapitalafkastordningen beregnes af aktiverne (ejendommen).

Men der er jo en anden ting man helt overser her og det er arbejdsmarkedsbidraget. Selvom kapitalafkastene måtte blive ens (hvad jeg ikke tror) så er der den forskel at man kommer til at betale arbejdsmarkedsbidrag af overskuddet før renter i kapitalafkastordningen. I VSO beregnes arbejdsmarkedsbidraget af overskuddet efter renter.

Jeg vil mene at I kan fordele det som I vil når I begge er ejer af ejendommene. I kan jo selv tilrettelægge hvem der forestår det primære arbejde. Jeg skal så ikke kunne udtale mig om hvad det betyder for konens pension.