Udlejning af ejendom-diverse spørgsmål

Jeg har udlejet mit hus i 2012, og skal nu til at forholde mig til regnskabsopstilling. Har læst på diverse fora og talt med

skat, men jeg har stadig et par spørgsmål som ikke er blevet besvaret..

Først det rent regnskabsmæssige - jeg har opstillet et budget som følger

Jeg har beregnet en kapitalafkastsats på 1% af ejendomsvurdering. Håber opstilling er rigtig ?

Jeg har ikke mange renteudgifter, så jeg vurderer det ikke kan betale sig at anvende VSO ?

Jeg har forstået at man kan afskrive installationer med 20% årligt ? - Alternativt skal de vel tillægges min anskaffelsesværdi ?

Jeg vil vurdere at jeg idag kan sælge huset for hvad jeg har givet for det - Jeg håber selvfølgelig på engang at kunne sælge

med en god fortjeneste, den er vel stadig skattefri selvom jeg anvender 1 -kapitalafkastordning, 2. VSO ?

Jeg kan oplyse at jeg er lønmodtager, har en indkomst på ca.550.000,00 og en negativ kapitalindkomst på ca. -8000.00

På forhånd tak for input.

Jeg har boet i huset 5 år inden jeg begyndte at udleje, så den del er i orden. Jeg ville bare være sikker på at en eventuel gevinst ved salg var skattefri både ved anvendelse af Kapitalafkastordning og VSO. Men det kan jeg forstå at den er.

Går det ikke op i revisoromkostninger at bruge VSO ifht. det relative lave overskud ? (Kapitalafkastordningen kan jeg selv bruge)

Rejo - fradrag i topskat har straks min interesse  Jeg har "kun" 500.000 i gæld og en ejendomsvurdering på 1.400.000 - 

Jeg indrømmer blankt at jeg ikke har sat mig ind i VSO, men jeg vil mene der skal være nogle solide årlig fradrag i topskatten til for at det kan betale sig. Kan jeg fradrage andet end renter i topskat ?

Hvis du selv har beboet boligen før du påbegynder udlejning, kan du vel sælge under parcelhusreglen, er det ikke korrekt?

Hvis nej hvilke forhold gør sig så gældende?

Lad os lige få et par ting på det rene... Du kan ikke fratrække beløb i topskatten fordi du benytter det ene eller det andet. Fordelen ligger i, at du i VSO nemt kan hensætte beløb, så de ikke indgår i din topskat. Herudover får du et kapitalafkast ligesom i kapitalafkastordningen, som afgår fra personlig indkomst og bliver beskattet som kapitalindkomst. Endvidere kan du i både VSO og KAO fratrække renter direkte i virksomheden. Derved opnår du 100% fradragsværdi, fremfor de almene ca. 33% som man normalt får fradrag for renter for.

Når din ejendom har været anvendt i udlejningsøjemed vil du personligt skulle flytte in og bo en periode for at afståelsen ikke bliver anset som skattepligtig! Du kan ikke bare regne med at kunne flytte ind i 3-6 måneder og så er det ok. Der er set sager på lignende hvor skat vandt. Overvej derfor at bo der selv en længere periode inden du sælger.

Jo det er korrekt. Fordi du rent fysisk har beboet ejendommen tidligere. Eneste krav er at huset på det senere salgstidspunkt fortsat fremstår som en beboelsesejendom, hvad det også gør hvis det udlejes til beboelse. Udlejes huset til erhverv kan det også stadigvæk fremstå som en beboelsesejendom og vil typisk også gøre det da der næppe er planer om at sætte gitter for vinduerne, lave det om til institution o.l. Forudsætningen for skattefrit salg efter parcelhusreglen er så at grundarealet er under 1.400 m2 eller at der ikke kan ske udstykning til selvstændig bebyggelse. Kan der udstykkes skal man kunne godtgøre at udstykning vil det medføre en væsentlig værdiforringelse og den er svær.

Når der er tale om udlejning til beboelse kan du ikke afskrive på installationer.