tvangsauktion

Skulle have stået størstebeløbet og ikke sikerhedsstillelsen

Tak for rådene..

Er der flere som har nogle tips omkring at købe på tvangsauktion :)

Nesuz:

Er der flere som har nogle tips omkring at købe på tvangsauktion :)

Ja, - tag en advokat med ind over.

Det er ellers ikke svært at købe eller at deltage, blot skal man huske at læse auktionsbestemmelserne da budsum og omkostninger skal betales relativt hurtigt. Man kan jo også overvære en/flere tvangsauktioner først, og lige lodde stemningen. Du vil dog opdage at der er megen indforstået snak, fordi det oftest er rutinerede fagfolk der deltager.

Man kan heller ikke bare videresælge et hus købt på tvangsauktion hvis det viser sig at være for stor en mundfuld, fordi der i åben handel gælder helt andre regler om at oplyse om fejl/mangler - samt at et hus naturligvis skal lovliggøres (el-inst. m.v.).

Der er muligt at finde alle oplysninger om lokalplaner, servitutter m.v. som amatør, - blot skal man jo vide hvor man skal søge, og hvad og hvor meget man bør vide på forhånd.

At købe et hus på tvangsauktion skulle gerne afspejles i prisen, og så er advokatomkostningen jo en god investering idet den jo er "gratis" og advokaten sikrer at du ved hvad du går ind til når du byder. En tvangsauktion er " køb og forsvind" for der er kun dig til at betale. Man kan sige at hammeren er faldet i mere end en forstand :)

God fornøjelse - og held og lykke.

Michael

Personligt ville jeg vælge en Advokat, specielt første gang man køber. 

Og jeg mener da også 100% det er det rigtige at gøre for at man ikke lige pludselig sidder med en gæld på 2-300.000 kr. fordi man lige havde glemt noget af gælden.

Men igen det er jo ikke et must hvis man selv har styr på sagerne men for dem der ikke har er det nok en ret god ting

Hej Nesuz

Alfa og omega er professionel hjælp. Mød op til den adviserede besigtigelse af ejendommen medbringende en byggesagkyndig. Ofte har man kun ganske kort tid til at danne sig et indtryk af ejendommen, så professionel hjælp her er vigtigt.

Dernæst skal du kontakte din advokat, f.eks. din lokale www.danskeboligadvokater.dk, som kan gennemgå auktionsforløbet og navnlig faldgruberne for dig.

Har selv købt hus på tvangsauktion uden brug af advokat.

Vigtigt at bemærke at der ikke laves tilstandsrapport på tvangsauktioner, ej heller er der ejerskifteforsikring. Dvs. du tager 100% selv risikoen for husets stand.

Som det tidligere er nævnt skal du hæfte for budsum + størsteomkostninger. Sidstnævnte fremgår af salgsopstillingen, og ligger typisk på max. 100.000 kr. Men der er faktisk nogle få ting yderligere som du også skal hæfte for. Det være sig:
- Tidligere ejers restance på brandforsikring.
- Tidligere ejers restance på spildevand.
- Og 1 ting mere, som i alt løb op i ca. 9.000 kr. for mit vedkommende.

Og så skal du være opmærksom på at du jo byder ind i de lån som der er i ejendommen, dvs. hvis du eksempelvis byder 500.000 og 1. prioriteten i ejendommen er et realkreditlån på 1.000.000, så overtager du faktisk dette lån, men selvfølgelig kun de kr. 500.000 i gæld. Dog skal du hæfte for morarenter som er opstået på baggrund af tidligere ejers manglende betaling på lånet.
Mht. lånet skal du ydermere værke opmærksom på hvilken kurs lånet står i. Du kan vælge enten at overtage lånet (hvilket du faktisk skal godkendes til at det pågældende realkreditinstitut) eller indfri lånet. I begge tilfælde skal du være opmærksom på hvilken kurs der er på lånet. Hvis denne er over kurs 100 skal du enten betale kursgevinsten når du indfrier lånet, alternativt bliver du beskattet af kursgevinsten hvis du gældsovertager lånet. I mit tilfælde blev jeg beskattet af 36.000 i skattepligtig kursgevinst ved et lån på ca. 1,25 mio.

Derudover skal du være opmærksom på at der skal stilles en kontant garanti i retten på kr. 15.000,- som du altså skal medbringe på auktionen.
Inden 7 dage skal du ydermere kunne stille en bankgaranti på et beløb der burde være oplyst i salgsopstillingen (kan ikke helt huske det, men i mit tilfælde var det en bankgaranti på over 200.000 kr. på et hus til 1,5 mio.). Hvis du har vundet auktionen og ikke kan stille denne garanti skal du hæfte for de omkostninger det vil koste at afholde en ny auktion, da du da ikke vil kunne erhverve ejendommen.

Når du byder ind er det MEGET vigtigt at du byder i det rigtige navn, dvs. det navn der skal stå på det endelige skøde. Skal eksempelvis både dig og din samlever stå på skødet, skal du nævne jeres begges navne når dommeren spørger hvem der byder. Dette vil nemlig blive noteret ned og brugt når skødet engang skal frigives.

Når auktionen er overstået (hvis du har vundet), skal du som sagt betale de kr. 15.000 i kontant garanti til retten. Disse vil du først få retur når skødet frigives.
Skødet frigives først når du har sørget for at alle restancer er betalt. Denne proces (og de øvrige) kan du selv klare hvis du ikke har advokat på.
Du skal kontakte alle kreditorer som du skal hæfte for (fremgår af salgsopstillingen - dem jeg nævnte længere oppe) og bede dem fremsende regning så du kan betale, og når du har betalt skal du have dokumentation retur fra kreditoren at du har betalt restancen.
Når du har modtaget dokumentation fra alle kreditorer, skal du bede retten om en såkaldt auktionsudskrift. Når du modtager denne skal du sende den retur sammen med dokumentationen fra kreditorerne og bede om at få udstedt auktionsskøde.

Når du har fået udstedt auktionsskøde kan du påbegynde tinglysning af endeligt skøde og evt. overtagelse af lån.

Det virker måske af meget, men man kan som sagt godt klare det uden hjælp af advokat, selvom det selvfølgelig er det sikreste at få hjælp af en professionel. Jeg benyttede mig dog meget af den advokat som stod for tvangsauktionen, da jeg mente at han også stod med et ansvar for at auktionen gik rigtigt igennem - og de var meget behjælpelige.

I sidste ende stod jeg med en super handel hvor jeg fik et hus til ca. 1,5 mio. som i dagens salgspriser er ca. 2,1 mio. værd.
Men vær opmærksom på faldgruberne, især omkring kursrisikoen på lånene (skal du spørge advokaten om på auktionen - vær ikke flov over at spørge foran alle de andre i lokalet, for de har sikkert ikke engang tænkt på det, og det har altså stor betydning), men også især omkring tilstanden på huset. Få evt. en bekendt håndværker (hvis du har en sådan) til at tage med ud når der er besigtigelse af ejendommen.

Held og lykke med det hele.