Køb og udleje af et hus med lejlighed og erhvers del

Hej,

Vil købe et hus hvor der tidligere har været bank, planen er at leje erhvervsdelen ud til Taekwondo eller en motionsklub begge er foreninger. pris 600.000,-

Foreningens husleje bliver 4.000,-

Lejligheden vil jeg leje ud for sig. lejet ud i dag til 4.000,-

Samtidig vil jeg i lokalerne sætte varerautomater op, som de kan købe vand og lign. i.

Så kommer spørgsmålene:

1. Hvordan finder jeg den eksakte husleje for huset, der må jo komme noget ejendomsskat og lign. oven i forrentningen.
2. Hvormeget bliver jeg beskattet af det?
3. Er der særregler når det er foreninger i erhvervsdelen?
4. Nogen der har en kontoplan som kan styrer alle de ting i C5?
5. Kan jeg beholde et af rummene deroppe til kontor, hvordan skal det beskattes, kan det evt. gøres uden husleje.
6. Er der mere jeg skal tænke på?
7. hvordan regner man afkast ud?
8. Kan det svarer sig at jeg ligger de 600.000,- kontant evt. i et aps/AS og hvad er bedst?

På forhånd mange tak.

Hej Peter

1.

Jeg ville sætte huslejen udfra en "startafkast" betragtning. Startafkastet beregnes således:

(Lejeindtægt-driftsomkostninger)/(investeret kapital).

Den investerede kapital er hvad du har betalt for huset incl. tinglysning osv.

Lejeindtægten er lige ud af landevejen

Driftsomkostningerne må du finde ved, at tænke over hvilke løbende omkostninger der er. Såsom vedligholdelse & reperationer mv.

Startafkastet skal gerne ligge mellem 6-8% OG samtidig være konkurrencedygtig i det marked du befinder dig i. Hvis du ikke kan få det, skal du købe huset fordi du tror på kraftige fremtidige værdistigninger. Hvis du sender din mail kan jeg sende dig et super godt excelark kan hjælpe dig.

2.

ang. ejendomsværdiskat - den skal IKKE betales for den del der er udlejet.

Håber det besvarer nogle af dine spørgsmål

mv.

Emil Linde

Hej Peter.

da der er tale om en ejendom med blandet lejemål, bolig og erhverv, skal du for bolig lejemålet forholde dig til reglerne i lejeloven og dvs. at lejen skal svare til det lejedes værdi, som du finder ved at sammenligne med et boliglejemål af tilsvarende art, med tilsvarende udstyr, beliggenhed og størrelse samt vedligeholdelssesstand, i en såkaldt stor ejendom, dvs, en ejendom med mindst 7 beboelseslejemål. Hvis denne tilsvarende leje er på f.eks. kr. 3.000,- pr. md. kan du risikere at lejeren går til huslejenævnet og søger nedsat leje og han vil få medhold.

Fsv. angår erhvervslejemålet skal du forholde dig til erhvervcslejeloven. også her gælder at lejen skal svare til markedsværdien, dvs. man sammenligner med et tilsvarende lejemål med samme beliggenhed, af samme art, størrelse og vedligeholdelsestand. Der kan frit aftales lejevilkår, men overstiger lejen markedsværdien kan lejer også her søge lejenedsættelse. Du kan med fordel aftale en såkaldt trappeleje og årligt regulere for stigning i skatter og afgifter (ejendomsskat, vandafgift mv.). Du kan aftale tidsbestemt lejemål såfremt lejer ønsker dette.

Såfremt du vil vælge den omkostningsbestemte leje (kapitalafkast + driftsudgifter) skal du være meget skarp på reglerne og beregningen ellers bliver evt. lejeforhøjelse kendt ugyldig.

Du kan sagens lægge ejendommen i et Aps.

Du kan også selv være lejer i ejendommen / hos Aps.

Du skal være opmærksom på at dit eget lejemål indgår forholdsvis ved fordelingen af en evt. elejstigning på grund af stigning i skatter og afgifter. eller en forbedringsstigning.

De bedste hilsener

Anders Mikkelsen

Nr1 økonomikontoret