Investering i ejerlejlighed

Hej med jer.

Vi er 2 unge mænd som er helt nye i faget. Vi ønsker at få lidt rådgivning til opstart af virksomhed, med henblik på investering i lejligheder som skal lejes ud, ind til de kan sælges med forhåbelig et overskud.
Vi har snakket om at lave et Aps selskab sammen, som vi hver skyder startkapitalen i.
Derefter vil vi til at starte med, låne penge til én lejlighed, med et pris på omkring 400.000 kr.

Spørgsmålet er, hvad I syntes er det bedste vi gør i forbindelse med at vi er 2, som investerer sammen i et projekt som vi skal dele overskuddet på til sidst.

Vi er godt klar over, at vi ikke kommer til at tjene penge de første mange år, men forhåbelig en dag kan vi sælge lejligheden med fortjeneste.

Har I ellers nogle idér til hvad vi kan gøre i sådan et tilfælde som dette.

På forhånd tak for jeres indlæg.

Er du på udkig efter at gøre investering i ejendomme eller virksomheder? 

Så opret en gratis investorprofil på Capino. 

Ja hvad vil du have svar på ?
Er det virksomhedkonstruktionen ? Så ja, i skal oprette et ApS, da alt andet vil være tåbeligt i min verden. Jeg ville aldrig risikere at stå til mål for kreditten på din kammerat, hvis han ikke kan betale.

Altså vi søger bare lidt inside vide omkring dette markedet, og især når vi står i vores situation, hvor vi ikke kender til måde at opbygge sådan en forretning.

Vores idé er ikke at tjene penge på udlejning, men mere vores satsning på at markedet vil stige igen, og vi derved kan tjene på at sælge den igen. Selvfølgelig vil vi gerne have de fleste udgifter dækket i forbindelse med udlejningen.

Men hvad vil være det smarteste at gøre, når vi snakker opstart og investering i denne slags ting. Vi har tænkt os at dele startkapitalen til APSselskabet og derefter låne resten af pengene til lejligheden. Som tiden går, bliver der stille og roligt betalt af på lånet, og vi står forhåbelig til sidst (om mange år) med en lejlighed som kan sælges og derved stå med en pose penge i hånden, som vi kan investere med.

Spørgsmålet for det hele vil være noget i retning af, hvordan man bygger det hele op på den mest fornuftige måde? Hvordan forholder vi os med beskatning af udlejningen og div.

Selvom jeres svar er meget overordnet, så hjælper det alligevel en hel del, da vi som sådan starter fra bunden uden nogen viden. 

Hej Chriller

Udover hvilken konstruktion, som er den bedste skal I også tænke i lejelovgivning. På ældre lejligheder kan I ikke fastsætte huslejen frit, og en husleje, som kommer i nærheden af at dække udgifterne er sjældent lovlig, og I risikerer at lejer accepterer en høj leje, og herefter slæber Jer i huslejenævnet og får lejen sat ned (og så må i leve med den nye lave husleje).

I skal også kunne skaffe likviditet til uforudsete udgifter, f.eks. nyt tag, udskiftning af varmeanlæg eller andre ting, som ikke altid kommer forudset. I skal også være forberedte på, at der kan være perioder, hvor lejligheden ikke kan lejes ud (tomgang).

Så er der hæftelsen, umiddelbart er selskabet jo en god ting, for hvis det hele går galt så har I kun mistet den indskudte kapital. Men I får nok svært ved at finde en kreditforening/bank som vil låne penge ud til jeres projekt, uden at I kommer til at hæfte for gælden personligt og så er selskabet nok mest til besvær.

Skattemæsssigt er et I/S måske også det mest fornuftige, hvis man går ud fra, at udlejningen giver underskud i de første mange år, for underskuddet vil i givet fald kunne fratrækkes i den personlige indkomst (dvs. modregnes i jeres løn inden slutskatten beregnes).

Om investering i lejligheder er en fornuftig ide, skal jeg ikke gøre mig klog på, men en investering i en lejlighed på 400.000 kr. giver i min verden meget besvær (hvem ringer lejer til når vandhanen drypper, bogføring, regnskab, vedligehold etc.) med en mulig gevinst som er relativt lille, særligt set i lyset af at I er to som går sammen med alle de muiligheder, det giver for, at I på et eller andet tidspunkt bliver uenige, eller den ene får økonomiske vanskeligheder.

Med venlig hilsen

Esben Christensen
www.esbenchristensen.dk

Hej Chriller

Vil lægge mig meget op ad Espen Christensens indlæg omkring selskab kontra I/S i forbindelse med hæftelsen fra realkreditinstitut eller bank.

Det er dog min erfaring, at der er væsentlige fordele ved at anvende et selskab fremfor I/S ved de her køb - istandsættelse - videresalg af fast ejendom. For nok kommer I sikkert til at hæfte for gæld til realkreditinstitut eller bank, men I begrænser hæftelsen overfor lejere og i særdeleshed fremtidige ejere.

Skulle I mod forventning få lavet noget sjusk ved istandsættelsen og en ny ejer konstaterer dette efterfølgende, så er der mulighed for rejse krav mod jer og/eller jeres forsikringsselskab. Hvis jeres forsikring ikke dækker kan kravet rettes mod jer. Har I et selskab er det maksimalt kapitalen i selskabet som I kan miste. Har I derimod et I/S er det jer som personer, at kravet ultimativt kan rettes imod.

Jeg er ikke helt skarp på forsikringsreglerne, men hvis ovenstående fortolkning er forkert, er der forhåbentlig en forsikringskyndig, som byder ind.

Med venlig hilsen

Hej Chriller,

Tjek evt. denne hjemmeside: www.tvangsauktioner.dk

I kan være virkelig heldige og finde nogen MEGET billige lejligheder, men HUSK at læse det der står med småt.

Jens.