Beskatning af fortjeneste ved salg fast ejendom

Hej Aminoer!

Håber virkelig i kan hjælpe her. Som et led af vores forretningsmodel der sigter efter at tilbyde alternative rentefri bolig lån er vi stødt på et skattemæssigt "problem".

I tilfælde af at vi på vegne af vores investor køber et hus og sælger den videre til en slit-kunde med en aftalt overpris:
- Bliver vi beskattet af fortjenesten?
- Hvis ja, hvor stor er procent satsen vi skal beskattes for?
- Årsregnskab mæssigt, hvornår skal salget indberettes? Vores revisions selskab siger at beskatningen sker i takt med at salgsaftalen underskrives = beskatningen sker med det samme. Men idet at salget we bundet af at slut kunden betaler tilbage over 30 år hvad skal så indberettes? De månedlige afdrag? Eller bare selve fortjenesten?

Beklager hvis det er for forvirrende.

Mvh
Omar

o.e.c.:

Hej Aminoer!

Håber virkelig i kan hjælpe her. Som et led af vores forretningsmodel der sigter efter at tilbyde alternative rentefri bolig lån er vi stødt på et skattemæssigt "problem".

I tilfælde af at vi på vegne af vores investor køber et hus og sælger den videre til en slit-kunde med en aftalt overpris:
- Bliver vi beskattet af fortjenesten? 

Ja. Fortjeneste ved erhvervsmæssig handel med huse er skattepligtig. 

o.e.c.:

- Hvis ja, hvor stor er procent satsen vi skal beskattes for?

Det er - mig bekendt - den "normale" beskatningsmodel for indkomst. 

Så hvis I driver virksomhed i selskabsform, så er selve selskabsskatten den aktuelle procent for dette - pt. 22%.

Når I så vil have penge ud af selskabet i form af løn eller udbytte, så kommer I reelt til at betale "resten" af indkomstskatten for personer.
Indkomstskat for personer er vist omkring 45% indtil man når topskattegrænsen. Fra topskattegrænsen er den så 15% ekstra. 

(I kommer ikke til at betale dobbeltskat, og kan heller ikke spare en formue på at tage det ud som udbytte (hvor der også er skat). I kan måske optimere nogle få procent, men til sidst ender I altså med at have betalt ca. samme skat som fra lønarbejde. (Og det er vel meget fair)). 

o.e.c.:

- Årsregnskab mæssigt, hvornår skal salget indberettes? Vores revisions selskab siger at beskatningen sker i takt med at salgsaftalen underskrives = beskatningen sker med det samme. Men idet at salget we bundet af at slut kunden betaler tilbage over 30 år hvad skal så indberettes? De månedlige afdrag? Eller bare selve fortjenesten?

Beklager hvis det er for forvirrende. 

Mvh 
Omar

Bemærk: Hvis I driver virksomhed i selskabsform kan der - for et konkret år - være forskel på regnskabsmæssig indkomst og skattemæssig indkomst, fordi de reguleres efter forskellige regler. 

Jeg vil antage at jeres skattemæssige indkomst opgøres i lighed med det som John skriver. 

Lad os prøve med lidt nemme, fiktive tal:

Hvis I i 2018 har købt et hus for 1 mio. og solgt det til slutkunden for 2,5 mio., så bliver jeres skat for 2018 påvirket med 1,5 mio. for fortjeneste. (Der kan naturligvis være andre udgifter og indtægter der påvirker jeres skattemæssige indkomst for 2018.). 

I forbindelse med jeres aktivitet med handel med huse, så har I også en usædvanlig betalingsmodel ved salget, hvor betalingen falder over 30 år. Det må vel betegnes som køb på afbetaling, hvor vilkåret er en rente på 0,00%. 
Den kan jeg ikke rådgive om ift. beskatning. Jeg kan ikke udelukke, at det måske kan blive anset som problematisk for låntager, at der er 30 års rentefrihed på betaling. Her må I have råd fra skatteeksperter. 

Det umiddelbare udgangspunkt er, at betalingstidspunkt for delbetalingerne ikke ændrer på skatteår. 
Så jeres fortjeneste på 1,5 mio. beskattes i 2018. De efterfølgende 30 års delbetalinger udløser ikke beskatning. 

Det medfører at I har behov for at få finansieret både huskøbet på 1 mio. og skatten af de 1,5 mio. i en længere årrække. At I er i stand til at klare den finansiering er altså en forudsætning for at I kan drive jeres virksomhed. Og det er vel samtidig jeres virksomheds berettigelse. 

Hvis I ikke selv har pengene, men er nødt til at låne dem, så vil I formentlig skulle betale renter og gebyrer i de mange år der går, før summen af betalingerne fra slutkunden overstiger summen af jeres betalinger af renter, gebyrer og afdrag til jeres kreditorer. I de mange år er renter og gebyrer fradragsberettigede. Afdragene er naturligvis ikke fradragsberettigede.