Hvordan får man lån & finansiering til sine ideer?

Svar: Finansiering / budget til blandet bolig/erhverv

Skattekonsulenterne ApS — Mon, 26 Nov 2012 19:40:03 GMT

Nu har jeg lige skimmet tråden og meget pudsigt at Karin hiver ovenstående indslag fra Jyske Bank TV frem.

Nu ved jeg godt at det er en gammel tråd men der bliver sagt nogle ting her i tråden som ikke er helt rigtige og som bør overvejes:

- Der tales om at omdanne ejendommen (måske kun den erhvervsmæssige del) til selskab. Lad for guds skyld vær med det. En hel eller delvis privat bolig i et selskab = hård fribolig beskatning. Derudover er det noget rod at lade en ejendom eje af et selskab og en person i sameje. Køb ejendommen privat, udlej erhvervsdelen til selskabet, sæt en leje, opgør et overskud og læg det ind i en virksomhedsskatteordning sammen med renteudgifterne.

- Hvis mindre end 25 % af ejendommen vurderingsmæssigt vedrører erhvervsdelen kan hele ejendommen sælges skattefrit. Taler vi om mere end 25% skal der vurderingsfordeling på og erhvervsdelen er avanceskattepligtig ved et senere salg. I og med at der indrømmes et bundfradrag på ca. 260.000 i den erhvervsmæssige avance skal der dog en ganske pæn avance til før der udløses skat.

Lyder det som noget der også bliver sagt i ovenstående indslag så er det ikke helt tilfældigt. Det er nogle år gammelt men det var mig der tog turen til Silkeborg og medvirkede i indslaget sammen med en lokal ejendomsmægler. Derfor syntes jeg det er pudsigt at det bliver nævnt her.

PS. Tak for det Karin. Det indslag havde jeg jo helt glemt da jeg bryggede en ny hjemmeside sammen her i sidste uge.

Svar: Finansiering / budget til blandet bolig/erhverv

Karin Høgh — Sat, 24 Nov 2012 11:03:19 GMT

Hej MOrten

Jyske Bank TV har lavet et godt indslag om netop blandet erhverv http://jyskebank.tv/012602745941198/bolig_og_erhverv_paa_samme_matrikel

Svar: Finansiering / budget til blandet bolig/erhverv

Anonymous — Thu, 04 Oct 2012 18:41:41 GMT

Hej.

Er der nogle herinde som har styr på hvem man skal kontakte, hvis man ønsker at søge om mere privatbolig i sin blandet ejendom. Pt. er det 80% erhverv.

Venligst

Svar: Finansiering / budget til blandet bolig/erhverv

Anders Mikkelsen — Mon, 31 May 2010 20:43:41 GMT

Hej.

Det er vigtigt at du får en kvalificeret rådgivning, idet det ikke er så lige til at handle med ejendomme med blandet bolig/erhverv. jeg selv er igang med mægleruddannelsen og har arbejdet nogle år indenfor ejendomsbranchen, hvorfor jeg ved en del om dette,

Erhvervsdelen kan kun belånes med de 60%.

Der kan naturligvis laves en tilstandsrapport på erhvervsdelen, bare ikke en i kan bruge som grundlag for en ejerskifte forsikring, Ved tilstandsrapport og ejerskifteforsikring gælder loven kun for boligejendomme. F.eks. på landbrugsejendomme, laves der ikke tilstandsrapport på produktionsbygningerne.

jeg vil godt kunne hjælpe dig, men får først tid medio juni måned, jeg ved ikke om du kan vente så længe. men jeg synes du skal finde en dygtig ejendomsmægler som har stor erfaring med blandede erhverv/bolig og tage ham som din køber rådgiver i forbindelse med selve ejendomshandelen, samtidig vil det være oplagt at kontakte et regnskabsfirma som mit eller en revisor med forstand på ejendomme med blandet bolig/erhverv og finansiering og få hjælp med budgetter, kontakt til bank osv.

de bedste hilsener

Anders Mikkelsen

Nr1

Svar: Finansiering / budget til blandet bolig/erhverv

Anonymous — Mon, 31 May 2010 18:06:39 GMT

Hej Morten

Hvis du køber ejendommen som privat, og senere gør brug af erhvervsdelen til dit erhverv, så kan et senere salg rent faktisk ske efter fritagelsesbestemmelserne jvf. "parcelhusreglen", idet denne fordrer, at erhvervsdelen kan og indrettet som beboelse m.v.

Så det er helt klart, at du skal have en eller anden form for rådgivning på området, helst inden en underskrift på købsaftale, skøde m.v..

Som du nok har opdaget allerede nu, så er der mange muligheder og dermed også "fælder", som man jo gerne vil undgå i videst muligt omfang.

Hilsen

Tonny

Svar: Finansiering / budget til blandet bolig/erhverv

Kirsten E — Mon, 31 May 2010 17:07:35 GMT

Hej Morten

Vi har eet skøde på ejendommen, så vi ejer hele ejendommen, der er ikke firmakøb inde i det. De nærmere tekniske detaljer har jeg ikke helt styr på, det er vist en revisor/advokatopgave.

Mht. skat af fortjeneste når du sælger: Ja, det er rigtigt, men omvendt har du nogle momsfordele og afskrivningsmuligheder i din ejertid, så mon ikke det ene opvejer det andet. I vores konstruktion ejer min mand selskabet, der driver ejendommen, og jeg lejer mig ind hos ham. Da jeg er momsregistreret, og har skrevet under på, at jeg vil betale moms af lejen, får han momsfradrag for vedligeholdelse mv. på erhvervsdelen. Vi har ikke selv den store forstand på det, så vi havde som sagt en revisor med forstand på de dele (det er et nedlagt landbrug med flere lejemål), til at strikke det sammen for os.

MVH
Kirsten

Svar: Finansiering / budget til blandet bolig/erhverv

WideEyes.dk & AAimport.dk — Mon, 31 May 2010 16:04:50 GMT

Hej Kirsten

Tak for dit svar. Det er meget nyttigt at høre hvordan andre gør det - måske kan vi lære af dine erfaringer :)

Nu ved jeg jo ikke hvordan jeres ejendom er opdelt? Jeg overvejede også om det var smartest at købe de 2 dele seperat så firmaet køber erhverv om privat køber privatboligen. MEn umiddelbart lyder det som om at det vil give en del flere omkostninger? Tænker man lidt frem på sigt, så må det jo også give et tab fordi der så skal betales skat af fortjenesten på hververvsdelen hvis/når ejendommen sælges. Hvilke overvejelser havde i i den retning?

Hilsen Morten

Svar: Finansiering / budget til blandet bolig/erhverv

WideEyes.dk & AAimport.dk — Mon, 31 May 2010 16:02:04 GMT

Hej Tonny

Tusind tak for dine svar.

Pt kører erhvervsdelen som et i/s. Jeg forventer dog at vi omlægger til et APS. Både fordi man hører så meget om at del af bolig til erhverv ikke også må kunne bruges til private formål. Men også for at sikre os selv bedst muligt, og så for at få skilt tingene 100%. Det er vist også bedst i og med at firmaet er begyndt at vokse :)

Tak for rådet mht. ejendomsmægler og køb som privat. Vi har godt nok antydet andet, men jeg tror at så længe mægleren får solgt, så betyder det vist ikke så meget

Hilsen MOrten

Svar: Finansiering / budget til blandet bolig/erhverv

Kirsten E — Mon, 31 May 2010 15:52:03 GMT

Hej

Vi har en blandet bolig/erhverv ejendom. Den er købt 'privat', men erhvervsdelen drives som en enkeltmandsvirksomhed.

Købet er opdelt, og det fremgår, hvor meget, der er betalt for erhvervsdelen, og hvor meget, der er betalt for privatdelen. Det kan få skattemæssig betydning ved et senere salg. Da købssummen er opdelt, er finansieringen det også, og på erhvervdelen kan man kun låne 60% over 20 år.

Mht. tilstandsrapport: Vi har tilstandsrapport (og dermed ejerskifteforsikring) på boligen, men ikke på erhverv (det kan man ikke tegne).

Vi havde købet forbi en advokat, som henviste til en reviser med forstand på de dele. Vi bruger ikke normalt revisor, men de penge vi brugte her, var vist givet godt ud.

Svar: Finansiering / budget til blandet bolig/erhverv

Anonymous — Mon, 31 May 2010 15:34:32 GMT

Hej igen

Hvordan ejendommen købes afhænger bl.a. af jeres virksomhedsform, idet der ved et enkeltmandsfirma udmærket vil kunne tages en erhvervsmæssig andel af ejendommen uden at skulle beregne leje m.v..

Hvorimod ved et selskab vil en lejekontrakt netop være meget anvendelig og en fordel.

Jeg synes under alle omstændigheder, at I skal udmelde til ejendomsmægleren, at ejendommen købes til private formål, hvorfor I gerne ser en tilstandsrapport på ejendommen. Herudover vil det netop også være muligt at få finansieret ejendommen optimalt. At I så efterfølgende vælger at gøre brug af erhvervsdelen, er så en anden snak. Hvorvidt realkreditten vil belåne den optimalt er usikkert, men absolut et forsøg værd.

Ingen tvivl om et budget udarbejdet eller med en revsiorerklæring kan medvirke til en bedre forhandslingssituation ved långivning m.v.

Hilsen

Tonny

Svar: Finansiering / budget til blandet bolig/erhverv

WideEyes.dk & AAimport.dk — Mon, 31 May 2010 15:19:25 GMT

Hej Tonny

Tak for svaret. Jeg tænkte jo nok der var hjælp at finde på Amino.

Ja blandet bolig/erhverv er jo lidt mere indvinklet end ren privatbolig.

Jeg formoder at vi køber ejendommen i privat regi, og lejer erhvervsdelen ud til vores firma. Jeg ved også at der findes 2 fradragsmetoder, men hvilke der er mest optimal det er godt nok svært at gennemskue med min begrænset HH erhvervsøkonomi baggrund he he.....

Jeg har læst at købes der som erhverv, så kan man finansiere 60% og som privat er det 80% igennem realkreditinstitutter, men i og med at boligen bliver købt privat, burde vi så ikke kunne få finansieret 80% igennem realkreditinstitutterne?

Jeg har en formodning om at et budget fra en revisor på forskellige afregningsmetoder vil stille os stærkere når vi skal snakke med realkreditinstitutterne / bankerne?

Mægleren oplyser at ved køb af blandet bolig/erhverv hvor ejendommen ikke i overvejende grad skal bruges i privat øjemed, så bliver der ikke udarbejdet tilstandsrapport. Bør vi ikke insistere på dette alligevel?

Puha - mange spørgsmål. Forståeligt nok hvis du har vigtigere ting at bruge din tid på :)

Hilsen Morten

Svar: Finansiering / budget til blandet bolig/erhverv

Anonymous — Mon, 31 May 2010 15:00:26 GMT

Hej Morten

Ved køb af en blandet bolig/erhverv skal du være opmærksom på, at finansieringen ofte vil blive mindre end 80% f.s.v. angår realkredit, hvorfor der vil være større behov for finansiering ved pantebreve og/eller banklån til en lidt højere rente.

Herudover er der også selve fordelingen af ejendommens omkostninger i hhv. en erhvervsmæssig del og en privat del, hvor renteomkostningerne ligeledes fordeles efter samme metode.

Hvorvidt alle revisorer kan løse opgaven, så er det som med mange andre forhold uvidst.

Jeg kan anbefale at få opstillet budgetter incl. skattemæssige beregninger for ejendommen, således det kan sammenlignes med jeres nuværende situation og ikke mindst af hensyn til tilrettelæggelsen af finansieringen, herunder eks. afdragsfrihed, flekslån o.s.v..

Hvis du har flere spørgsmål, er du velkommen tilbage

Hilsen

Tonny

Finansiering / budget til blandet bolig/erhverv

WideEyes.dk & AAimport.dk — Mon, 31 May 2010 12:35:25 GMT

Hej herinde i denne alvidende vidensbank

Vi har set på en blandet bolig/erhvervsejendom som vi nu skal til at undersøge nærmere. Vi skal have kigget på noget budget og finansiering. I denne forbindelse formoder jeg at vi skal have fat i en revisor til hjælp, men hvordan er revisorers viden om dette område? Kan enhver revisor bistå os, eller findes der nogen med speciale i sådanne sager?

Er der nogen der kan komme med gode råd og indput til hvad vi skal være opmærksom på, så skyd endelig løs.

Hilsen Morten