Jura, kontrakter, lovgivning, ophavsret m.m.

Svar: HJÆLP - Udlejer konkurs - depositum til gode

Jim — Mon, 01 Jun 2009 16:52:01 GMT

Hej igen alle sammen.

Jeg vil godt takke alle, der har taget sig tid til at give et svar på min problemstilling.

Tak skal I have.

De bedste hilsner

Jim Jørgensen

Svar: HJÆLP - Udlejer konkurs - depositum til gode

Jurarådgiver Ulrik Guldbæk — Mon, 01 Jun 2009 02:10:12 GMT

Dine rettigheder til og med et beløb svarende til seks måneders husleje er beskyttet efter nogle specielle regler, som du finder i Tinglysningsloven og i lejelovene.

Derfor kan du rette dit krav inden for denne grænse både mod tidligere og nuværende ejer af ejendommen, således at hvis den ene ikke betaler, så hæfter den anden. Dette kaldes med et fagudtryk in solidum.

Dit eventuelle krav herudover kan du kun rette mod din tidligere udlejer.

I forhold til den gamle udlejer gør du kravet gældende ved at foretage rettidig anmeldelse til konkursboets kurator. Det gør du ved at sende et brev rettidigt med kravet og de oplysninger, som kurator skal bruge for at vurdere kravets berettigelse. Kurator træffer afgørelse om konkursboets anerkendelse af dit kav og udbetaler eventuel dividende, når boet er gjort op.

I forhold til den nye udlejer gør du kravet gældende ved at fremsætte det (skriftligt).

Hvis der ikke sker betaling, og du går videre med sagen, skal du forinden iagttage Inkassolovens §10, som jeg har beskrevet meget kort i dette blogindlæg om inkasso for kreditorer.

Begge udlejere skal oplyses om, at du kræver betaling af begge in solidum.

Hvis det er et erhvervslejemål, anlægger du boligretssag mod den nye udlejer og tinglyser stævningen.

Hvis det er et beboelseslejemål, indbringes sagen for Husleje- eller Beboerklagenævn.

Tinglysningslovens §3

"Brugsrettigheder, der ikke er stiftet på længere tidsvilkår end de sædvanlige, er gyldige mod enhver uden tinglysning. Ved brugsrettigheder over landejendomme er en opsigelse St. Hansdag til at fratræde næstfølgende 1. maj sædvanligt vilkår. Ved andre ejendomme er en opsigelse med et halvt års varsel eller derunder sædvanligt vilkår."

Erhvervslejelovens §6

"Stk. 1. Lejerens rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum eller lignende, når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje.

Stk. 2. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav efter stk. 1 dog være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet, såfremt det skal kunne gøres gældende mod en anden ejer end den, som ejede ejendommen, da kravet forfaldt. Endvidere skal bekræftet genpart af stævningen tinglyses uden ugrundet ophold, jf. tinglysningslovens § 12, stk. 4."

Tinglysningslovens §12, stk. 4

"I retssager om fast ejendom kan sagsøgeren, når den ret, for hvilken sagen er tingfæstet, derom har truffet beslutning, begære en bekræftet genpart af stævningen tinglyst. Bortfalder sagen uden dom, eller går dommen sagsøgeren imod og ankefristen udløber uden påanke, kan sagsøgte begære stævningen aflyst."

Svar: HJÆLP - Udlejer konkurs - depositum til gode

Kim Kampp — Fri, 29 May 2009 10:36:33 GMT

Klovn:

Kim Kampp:
Har lige kørt en inkasso sag - og blev oplyst at i princippet

Inkassosag så er det først til mølle. Få sikret sig i pant mv. og udlæg.

Når den går over i konkurs. Så samler kurator alle krav som så fordeles efter konkursordenen. Der er nogle krav som har fortrinsret fremfor andre. Men som her hvor det vil være et simpeltkrav er det et procentvis del af beløbenes størrelse (hvis der er noget at fordele)....

Man skal bare være opmærksom på at hvis det er en personlig virksomhed fragår gælden ikke efter en konkurs, med mindre skyldner efterfølgende får bevilget gældssanering. Så det er bare løbende om at følge op på ham.

Tak for svaret klovn

Super, så er jeg glad igen for mit kære inkasso firma

NB. For mit eget vedkommende, kan jeg kune anbefale at sende folk inkasso vejen, hvis det umiddelbart er rentabelt, det er langsommeligt, men ikke besværligt. Vigtigst af alt er dog princippet i det, alt for mange virksomheder, har gjort konkurs cirkus til en slags ny branche, til skade for så mange andre der seriøst prøver at drive en virksomhed.

Svar: HJÆLP - Udlejer konkurs - depositum til gode

Lasse Kristiansen — Fri, 29 May 2009 10:28:01 GMT

Undersøg om depositummet er indsat på en deponeringskonto.

Det er for mig at se en naturlig fremgangsmåde, som jeg selv har benyttet som udlejer, da det giver lejere en tryghed for at deres penge står et sted, hvor udlejer ikke kan fifle med dem. Og så er de desuden sikret i tilfælde af konkurs og deslige.

Så vidt jeg husker fra jurafagene, ryger dit krav ind som et simpelt krav, dvs. sidst i rækken efter krav fra SKAT, kurator, øvrige omkostninger i forbindelse med konkursen, lønninger osv.

Så til alle: Når I lejer lokaler (eller vil være den fornuftige udlejer), så sørg for at jeres depositum ryger ind på en deponeringskonto og ikke eksempelvis udlejers driftkonto. En bankgaranti kan også sikre pengene, men det er en noget dyrere metode og udlejere er sjældent med på den.

Svar: HJÆLP - Udlejer konkurs - depositum til gode

Slettet Bruger — Fri, 29 May 2009 10:27:42 GMT

Kim Kampp:
Har lige kørt en inkasso sag - og blev oplyst at i princippet

Inkassosag så er det først til mølle. Få sikret sig i pant mv. og udlæg.

Når den går over i konkurs. Så samler kurator alle krav som så fordeles efter konkursordenen. Der er nogle krav som har fortrinsret fremfor andre. Men som her hvor det vil være et simpeltkrav er det et procentvis del af beløbenes størrelse (hvis der er noget at fordele)....

Man skal bare være opmærksom på at hvis det er en personlig virksomhed fragår gælden ikke efter en konkurs, med mindre skyldner efterfølgende får bevilget gældssanering. Så det er bare løbende om at følge op på ham.

Svar: HJÆLP - Udlejer konkurs - depositum til gode

Kim Kampp — Fri, 29 May 2009 10:15:33 GMT

Sorry med RKI - du har helt ret

Hvorledes fordeles konkursboet så, hvad mener du med lighed. Er det en procentvis afgørelse på beløbenes størrelse. Har lige kørt en inkasso sag - og blev oplyst at i princippet, var det først til mølle, hvilket jeg selv var lidt mistroisk overfor, men blev bekræftet (møgunger)

Nå, men Jim skynd dig alligvel

Svar: HJÆLP - Udlejer konkurs - depositum til gode

Slettet Bruger — Fri, 29 May 2009 09:36:48 GMT

Kim Kampp:
Du skal skynde dig at tage fat på et inkasso firma, advokat og fremsendt dit krav så du kommer ind i køen over andre kreditorer (herunder kan du melde ham hvis det er person tl RKI o.l.). Ligeledes kan du også sagsøge din firmaet, personen hvis han har vist at han ville gå konkurs, på det tidspunkt i indgik aftalen, dette er lidt mere besværligt.

Det er desværre ikke et spørgsmål om hvem der anmelder først og dermed står først i køen. Når det er kommet så langt er der indenfor konkursorden ligehed. At melde ham til RKI kræver et grundlag - og grundlaget er mod konkursboet, som først skal tage stilling til kravet (RKI- har allerede koblet peronen eller firmaet op på konkursen via Statstidende)...

Svar: HJÆLP - Udlejer konkurs - depositum til gode

Kim Kampp — Fri, 29 May 2009 09:30:26 GMT

Selvfølgelig har du ret til dine, hvorvidt du så kan få dem er en anden sag (man kan jo ikke klippe håret af en skaldet mand).

Du skal skynde dig at tage fat på et inkasso firma, advokat og fremsendt dit krav så du kommer ind i køen over andre kreditorer (herunder kan du melde ham hvis det er person tl RKI o.l.). Ligeledes kan du også sagsøge din firmaet, personen hvis han har vist at han ville gå konkurs, på det tidspunkt i indgik aftalen, dette er lidt mere besværligt.

Men konkurs sager er en kedelig ting, og meget langsommelig, så væbne dig med tålmodighed og håb på at der er noget af værdi i konkursboet.

Afslutningsvis skal du gøre det hele op om det er det værd afhængig af beløbet og dine personlige principper.

Held og lykke

Kim

Svar: HJÆLP - Udlejer konkurs - depositum til gode

Slettet Bruger — Fri, 29 May 2009 09:23:58 GMT

Anders Christensen:
Hvis ejendommen du har lejet dig ind i bliver solgt, kunne man muligvis forestille sig at den nye udlejer hæfter for det tidligere indbetalte depositum, men jeg er ikke sikker på det.

Jeg er helt på linie med Anders. DU må stille dig op i køen sammen med de andre kreditorer. Der er ikke noge hæftelse for den nye udlejer. Så det du kan håbe på er at der trods alt bliver lidt dividende tilbage....

Henrik

Svar: HJÆLP - Udlejer konkurs - depositum til gode

suwa.dk — Fri, 29 May 2009 09:15:47 GMT

Hej

Umiddelbart lyder det som om at du er berettiget til dine penge. Synes helt sikkert du skal kontakte LLO (Lejernes Lands Organisetion) om sagen. De kan rådgive dig.

Mvh Mikkel

Svar: HJÆLP - Udlejer konkurs - depositum til gode

Sansir — Fri, 29 May 2009 09:10:16 GMT

Ny ejer vil stort set aldrig overtage gammel gæld, så hvis der er begæret konkurs er der ikke så meget at gøre mere, andet end at vente sammen med alle de andre.

Svar: HJÆLP - Udlejer konkurs - depositum til gode

Anders Christensen — Fri, 29 May 2009 09:05:44 GMT

Du rejser dit krav overfor konkursboet og stiller dig op i køen ligesom de andre kreditorer, og må så vente og se hvad der kommer ud af det.

Hvis ejendommen du har lejet dig ind i bliver solgt, kunne man muligvis forestille sig at den nye udlejer hæfter for det tidligere indbetalte depositum, men jeg er ikke sikker på det.

HJÆLP - Udlejer konkurs - depositum til gode

Jim — Fri, 29 May 2009 09:01:27 GMT

Hej med jer.

Håber I har mulighed for at nyde det dejlige vejr?

Jeg har virkelig brug for nogle råd og vejledning. Så jeg håber, at der er nogen herinde, der kan være mig behjælpelig.

Det drejer sig om, at jeg har et depositum til gode hos min gamle udlejer. Han har bekræftet, at jeg har pengene til gode.

Nu har jeg hørt, fra en anden, som osse har penge til gode hos ham, at han(udlejer) er erklæret konkurs, og at han(anden lejer) ikke kan få hans penge. Udlejer har ikke kontaktet mig.

Er der noget, jeg kan gøre for at sikre mig det, jeg har til gode?

Jeg vil meget gerne uddybe sagen, hvis der er behov for det.

Jeg ser meget frem til at høre fra jer.

De bedste solskinshilsner

Jim Jørgensen