Svar: salg af virksomhed

Anonymous — Sun, 28 Dec 2008 05:18:49 GMT

Hej Tokkels,

For at kunne svare på dit spørgsmål, er det - helt som der står i det andet svar - nødvendigt, at se på din lejekontrakt. Det kan jo være, at I har aftalt afståelse, således at du kan afstå dit lejemål til en anden.

Set fra udlejers synsvinkel, så har udlejer jo dig som lejer (dvs. en god og ordentlig lejer, der betaler til tiden og ikke hærger lejemålet), og nu risikerer udlejer en ny lejer, der måske ikke er lige så god som dig, hverken som som lejer eller økonomisk. Og det behøver udlejer ikke nødvendigvis acceptere.

Det kræver en gennemgang af din lejekontrakt for at vurdere din situation.

Læs evt. mere om afståelse og lejekontrakter her:

http://www.cphlawfirm.com/da/erhvervsret/erhvervsleje/lejekontrakt.php

http://www.cphlawfirm.com/da/erhvervsret/erhvervsleje/afstaelse.php

Du er selvfølgelig velkommen til at kontakte mig, hvis du ønsker en genngang af din lejekontrakt og vurdering af din situation og hjælp til forhandling af en løsning på plads med udlejer og udlejers advokat.

Mvh

Karsten

Svar: salg af virksomhed

knowit — Sat, 27 Dec 2008 17:19:27 GMT

Hej

Hvis jeg var dig, så ville jeg selv kontakte en advokat. Jeg ville i hvert fald ikke uden en nærmere undersøgelse betale kr. 12-18.000 for noget, som du måske kan kræve ganske "gratis" af udlejeren.

Det er kun lejer, der frit kan opsige et lejemål. Udlejer har derimod kun en meget begrænset adgang til at opsige et lejemål. Se mere nedenfor i erhvervslejelovens § 61, og denne regel kan IKKE fraviges til skade for lejer i selve lejekontrakten.

For at give dig et korrekt svar skal jeg læse hele din lejekontrakt igennem - men mit bedste umiddelbare gæt er, at udlejer har aftalt at lejemålet er uopsigeligt også i de § 61-nævnte tilfælde indtil den 1. juli 2009. Udlejer kan KUN opsige lejemålet med 6 måneders varsel pr. 1. juli 2009, hvis en af betingelserne i § 61 er opfyldt.

Betingelsen for, at du kan overdrage et erhvervslejemål til en ny køber af din forretning er derimod om du har AFSTÅELSESRET og i givet fald på hvilke betingelser. Afståelsesret betyder lidt forenklet sagt, hvorvidt du kan kræve, at udlejer SKAL acceptere køberen af din butik som ny lejer, hvis ellers køberen har en rimelig økonomi. Dette svar afhænger af indholdet af lejekontrakten.

Du ønskes held og lykke - og jeg håber, at din historie kan lære andre, at man altid skal få en lejekontrakt tjekket af en advokat eller en anden lejerets-sagkyndig FØR, at man underskriver den. Jeg har faktisk fornylig haft en forretningsoverdragelse, hvor handlen næsten var røget på gulvet på grund af nogle særlige afståelsesbetingelser for et lejemål.

L 1999-12-20 nr 934 Erhvervslejeloven §61

§ 61.

Udlejeren kan opsige 235) lejeforhold om

1)	lokaler til restauration, butik, kiosk eller tilsvarende brug på banegårde, i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove, parker og lignende, hvor forretningen må antages hovedsagelig at blive søgt af det publikum, der benytter de nævnte virksomheder, skove og parker, og hvor forretningen står i direkte tilknytning til disse, og
2)	garager, stalde og lignende. 236)

Stk. 2. 237) Andre lejeforhold 238) kan udlejeren, bortset fra opsigelse efter § 14, kun opsige i følgende tilfælde:

1)	Når udlejeren ønsker selv 239) at benytte det lejede, jf. dog stk. 3 og § 62. 240)
2)	Når udlejeren dokumenterer, at nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes, jf. dog § 62. 241)
3)	242) Når lejeren trods udlejerens påmindelse ikke har iagttaget god skik og orden ved det lejedes benyttelse, eksempelvis når lejeren ved støjende adfærd, psykisk eller fysisk vold eller trusler herom eller på anden måde har været til ulempe for ejendommen eller dem, der lovligt færdes i ejendommen, herunder når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko, uden at forholdet er af en sådan art, at udlejeren kan ophæve lejeforholdet uden varsel.
4)	243) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet, jf. dog § 62.

Stk. 3. 244) En opsigelse efter stk. 2, nr. 1, skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold, 245) idet der bl.a. skal tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen. Opsigelse efter stk. 2, nr. 1, kan ikke ske i de i § 62 nævnte lejeforhold med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejerens.
Stk. 4. 246) Opsiges en lejer efter stk. 2, nr. 2, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje lokaler af samme art som de opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af lokaler.
Stk. 5. 247) Lejeren kan opsiges, uanset om den i stk. 2, nr. 3, beskrevne adfærd udøves af lejeren selv, dennes personale eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede, herunder ved fremleje.
Stk. 6. 248) Er der aftalt uopsigelighed fra udlejerens side, kan der i uopsigelighedsperioden ikke ske opsigelse efter stk. 2, nr. 1, 2 og 4.

salg af virksomhed

Thomas Okkels — Fri, 19 Dec 2008 22:22:05 GMT

hejsa,

jeg har netop solgt min virksomhed i lejede lokaler. Alt er så at sige i orden mellem køber og sælger.

Køber ser tilfældigt i lejekontrakten, at udlejer kan opsige lejer med 6 måneders varsel pr 1. juli 2009. Det er naturligvis hverken i orden for sælger og aldeles ikke for køber. Vi kontakter så udlejers advokat, som fortæller at de sandsynligvis gerne vil forlænge kontrakten - men det koster. Han mente et beløb i omegnen af 12-18000 kroner, som i mine øjne lyder helt urimeligt for forlængelse af en lejekontrakt.

Mit spørgsmål er om det juridisk er lovligt at fremsætte sådanne krav?.. Udlejer har os i saksen, men det bør jo ikke udnyttes på denne groteske måde

På forhånd tak for svarene

Mvh

Okkels

Jura, kontrakter, lovgivning, ophavsret m.m.

Svar: salg af virksomhed

Svar: salg af virksomhed

salg af virksomhed