Alt det andet om at starte virksomhed

Svar: Søger gode råd til investering i ejendomme på trods af gæld

Flemming — Sat, 05 Oct 2019 08:54:35 GMT

Christensen:

Og nej, min ide er ikke banebrydende. Jeg er dog heller ikke interesseret i at opfinde den dybe tallerken igen. Jeg er interesseret i at investere i en veldrevet og succesfuld virksomhed med beviseligt gode resultater, og søger derfor råd til hvordan dette kan lade sig gøre, hvis det da overhovedet kan lade sig gøre. Dette punkt har du dog til stadighed ikke forstået. Du skriver faktisk om alt andet, og mest af alt, din frygt for en kommende recession. Derfor synes jeg da også at det ville være bedre for dig at opstarte en separat tråd hvor du tager dette synspunkt op til diskussion i stedet for at stjæle min tråd med ligegyldige kommentarer og banaliteter jeg ikke er interesseret i.

Investering sker ikke for lånte penge. Investering sker for midler, som kan undværes i længere perioder og midler, som vel at mærke ikke med sikkerhed altid forrentes lige godt. Investering sker også mod risiko.

Du skriver, at du er interesseret i at investere, men du har ikke midlerne til det. Dagens nyhed er så: Så er investering bare udelukket. Længere er den sådan set ikke.

Det er ikke noget, som vi andre bestemmer. Det gør bankerne og investorer. De vil ikke låne dig pengene, da du ikke selv kommer med nogen som helst sikkerhed og sikkerheden i ejendommen er ikke tilstrækkelig, da den jo kan falde i værdi. Du skal altså selv have mindst 20% med. Som regel mere end 20%.

Investorer vil ikke lege med her, da de kun leger med ligesindede som også har penge.

Investorer leger kun med, når vi snakker unicorns eller tech, hvor der er store chancer for gevinst, men der er kun udsigt til beskeden gevinst i ejendomme, men stadig mulighed for tab. Derfor vil ingen investor være interesseret i at gamble sammen med dig, da du øger risikoen for tab, men samtidig vil have en del af gevinsten.

Svar: Søger gode råd til investering i ejendomme på trods af gæld

M. S. — Tue, 01 Oct 2019 17:16:00 GMT

Imponerende! Ikke nok med at du er højt uddannet, vellønnet og succesfuld salgsdirektør, du er også psykoanalytiker på internettet. Jeg ville gerne skrive noget nedladende, men jeg må bare indrømme, at du imponerer, så håret er ganske blæst bagover.

Jada, det er selvfølgelig frygt, der begrunder et fremtidigt scenarie med finanskrise. Sådan nogen som dig, du ved typer der kan belære andre om at så længe man knokler for at nå sit mål etc., kan naturligvis ikke bremses af trivialiteter som recession og kedelige markedsmekanismer.

Har du overvejet at købe Novo Nordisk? Hvis du nu lover at indestå for al gæld, ligeså insolvent som du (efter egen beskrivelse) er, så kunne det da være en god forretning.

Du har selvfølgelig luret, at jeg har aversion om ejendomsinvestering. Er det fordi du bare ved, at jeg ikke, som en del af en pensionsportefølje har investeret i nogle rækkehuse, som jeg selv har istandsat til udleje?

Nå, men... det er desværre ikke mig du skal overbevise, for jeg havde bare åbnet skuffen og hældt millioner ud over dig.

Du beder om et råd. Ud over naturligvis hvad professionel rådgivning i 30mio kr klassen vil råde dig til, så svarer jeg på en tråd, som du har startet.

Mit råd er, at du tager dine single cause fallacies og anekdotiske argumenter, og går ned i banken og lover at du også vil indestå for den her gæld.

Du kan garantere 100% sikkerhed baseret på historiske hændelser, så mon ikke det bliver en papirøvelse og skødet er underskrevet indenfor kort tid.

Så vil jeg fortsætte med at leve i frygt og se op til store finansmænd, som lover at de nok skal stå inde for gæld med 100% af den kapital de ikke besidder.

Det er bare vildt modigt, at du tør gå ind i den her slags forretninger 100% for andres penge. Hvis noget skulle vække en aversion må det nok være sidste del.

Og så til den seriøse bid. Hvis du sparer 3mio op, har du 10% og niveauet af seriøsitet vil ændres drastigt. Det er ca. samme råd +/- du vil få i banken eller hos en professionel rådgiver, nu fik du det her ganske gratis.

Du er så dygtig til at læse mellem linjerne, det (ukvalificerede) råd du har fået er, at din plan ikke er realistisk. For at skære det ud i pap, så er rådet altså at ændre dine forudsætninger for derved at komme i betragtning til finansiering til din forretning.

All joking, personlige angreb og mudderkast aside, så håber jeg du får tingene på plads.

Svar: Søger gode råd til investering i ejendomme på trods af gæld

Christensen — Tue, 01 Oct 2019 11:24:27 GMT

Jeg føler ikke rigtigt at du rent faktisk læser mine indlæg og forstår det som bliver skrevet. I hvert fald vælger du konsekvent at ignorere mine svar fuldstændigt.

Eksempelvis har jeg jo netop tidligere pointeret, at jeg ikke har et personligt behov for at udbasunere mit indkomstniveau, uddannelsesniveau eller succeser. Som beskrevet, er dette et led i en række af oplysninger, som gerne skulle gøre det nemmere at give konkrete råd ift. min problemstilling. Hvis det var anerkendelse og personlig lovprisning jeg søgte, så ville det være rimeligt ubegavet af mig at oprette en anonym profil.

Også svar ift. mine gældsforpligtigelser vælger du at ignorere. Jeg har tidligere skrevet, at jeg indestår fuldstændig for tidligere gæld, og at jeg indgår i en god og ærlig dialog med mine kreditorer om afvikling af denne. Så uanset hvor meget du forsøger at ophøje dig selv som barmhjertig samaritaner og retfærdighedens vogter, så har du altså absolut intet ejerskab over min gældsafvikling, og du har på intet tidspunkt ryddet op efter mig.

For at forsøge at give indlægget lidt substans, så vælger du at give et eksempel, hvilket jeg i øvrigt synes er en fin måde at illustrere sine holdninger på. At det pågældende eksempel så ikke giver voldsomt meget mening ift. min situation er en anden sag. Jeg er fuldstændig klar over at vi befinder os i det længste opsving nogensinde, men hvor du føler frygt, der ser jeg muligheder. Selv om der så skulle opstå en ny full blown finanskrise som i 2007, så kan jeg oplyse dig om, at den virksomhed jeg er interesseret i, klarede sig særdeles godt gennem seneste krise trods store kreditforeningslån. I årene hvor finanskrisen rasede opkøbte sælger yderligere ejendomme, og generede overskud alle år. Dette af den grund, at de lejligheder jeg er interesseret i, er små to værelses lejligheder beliggende direkte i centrum, med en månedlig husleje på ca. 5000 kr. Gennem hele finanskrisen havde sælger fuld belægning på alle lejligheder, og overholdt samtlige afdrag til kreditorer.

Så er der selvfølgelig den mulighed, at banken som indestår for lån i ejendommen selv går konkurs ved en potentiel fremtidig finanskrise. Dette vil dog ikke kun ramme ejendomsinvestorer, men alle som laver forretning med pågældende bank, herunder også de spændende projekter inden for elektroniske/tekniske løsninger som jeg kan se du har en forkærlighed for.

Man skal ikke være raketforsker for at kunne konkludere, at du har en aversion mod ejendomsinvestorer, hvilket resulterer i at du til enhver tid vil argumentere mod denne form for virksomhedsdrift. Ydermere kan jeg udfra dit indlæg læse mellem linjerne, at dine negative holdninger stammer fra frygt. Du frygter en kommende recession og du frygter, at du kommer til at sidde med regningen efterfølgende. Men må jeg minde dig om at det ikke kun er ejendomsspekulanter som kan være skyld i større finansielle kriser. Her kan eksempelvis nævnes it-boblen i slut 90'erne.

Og nej, min ide er ikke banebrydende. Jeg er dog heller ikke interesseret i at opfinde den dybe tallerken igen. Jeg er interesseret i at investere i en veldrevet og succesfuld virksomhed med beviseligt gode resultater, og søger derfor råd til hvordan dette kan lade sig gøre, hvis det da overhovedet kan lade sig gøre. Dette punkt har du dog til stadighed ikke forstået. Du skriver faktisk om alt andet, og mest af alt, din frygt for en kommende recession. Derfor synes jeg da også at det ville være bedre for dig at opstarte en separat tråd hvor du tager dette synspunkt op til diskussion i stedet for at stjæle min tråd med ligegyldige kommentarer og banaliteter jeg ikke er interesseret i.

Svar: Søger gode råd til investering i ejendomme på trods af gæld

M. S. — Mon, 30 Sep 2019 23:36:09 GMT

Lad os lige få kronologien på plads. Du startede med at beskrive en konkurs og et ønske om råd til alligevel at finansiere et stort boligprojekt.

Jeg skrev, at jeg ikke forholdt mig til detaljerne i din konkurs, men til det faktum at du, efter eget udsagn, er gået konkurs. Her er hvad jeg skrev: “Du har, med din tidligere konkurs og medfølgende skadelidende kreditorer, bevist, at du ikke er usårlig. Her tages ikke stilling til detaljerne i konkursen, men udelukkende at du er gået konkurs.”

Den operative del af den sætning er, at du ikke kan indestå for et lån, baseret på tidligere hændelse. Det var en refleksion over den kredithistorie, du selv oplyser. Brug lige hele sætninger, hvis du skal citere!

Jeg skriver ganske rigtigt, at det er ærgerligt at kreditorer skal have deres penge. Det er et svar på “En skam at man i Dk stemples på én tidligere fejltagelse.” du er ikke stemplet mere end, at du har bragt dig selv i en situation, hvor du er insolvent. Du får så også hidset dig op til “Men eftersom du anser det som værende den værst tænkelige skandale, så vil jeg da gerne udpensle det lidt nærmere”. Jeg har ikke skrevet (eller tænkt) at det var nogen skandale. Du hidser dig selv op med skingert sprogbrug og stråmænd.

Du nævner at jeg nok er en middelmådig DJØF’er i et lille offentligt selskab, samtidig med du gentager hvor vellønnet og højt uddannet du er. Du nævner Walt Disney, Henry Ford og grundlæggeren af nærværende forum som eksempler på iværksættere, som har konkurser bag sig. De nævnte personer har også haft en original idé, det er ikke det du har beskrevet her. Der er flere iværksættere, end de tre du bruger som eksempel her, der er gået konkurs/blevet insolvente og som ikke nævnes. Du kunne lige så godt have bedt om råd til at finansiere for 30mio kr bitcoins

Jeg har, modsat dig, intet behov for at udbasunere mit indkomstniveau, uddannelsesniveau eller succeser indenfor entreprenørskab og iværksætteri. Hvis du vil kalde mig en middelmådig DJØFer, så er det helt fint. Jeg noterer mig, ganske fortrøstningsfuldt, hvem af os to der mangler finansiering.

Min eneste bevæggrund for deltagelse, og pointering af kollapser og konkurser blandt store ejendomsprojekter under sidste finanskrise er, at jeg er fucking træt af at deltage i betaling for at rydde op i finanssektoren, hvor diverse fantaster (og der har været mange!) har lavet urealistiske projekter, finansieret i en grad der ikke er holdbar.

For at indlægget her skal have lidt substans, så forestil dig, at din 30mio finansiering kommer på plads. Du har nu skødet på ejendomme for 30mio og gæld for samme beløb.

Må jeg samtidig minde om, at vi er i det absolut længste økonomiske opsving nogensinde. Måske fortsætter det, måske får vi en korrektion, måske er vi på vej ind i en full blown finanskrise. Hvis markedet pludselig falder 10% på kort tid, så er du teknisk insolvent for 3mio i dit projekt. Når den slags sker, så bliver finansinstitutioner urolige, og ved første lejlighed bliver du sendt på tvang. Måske fordi nogle lejere ikke kan betale/flytter/etc. men kreditor skal have afdrag på hovedstolen hver måned. Så bliver du sendt på tvang, fordi det er bedre at realisere 10% tab før de bliver til 20%.

Sådan er det gået i hver nedgangsperiode. Efterfølgende kan vi så solidarisk hæfte for diverse økonomiske eskapader med bankpakker, gebyrer, Finansiel Stabilitet etc.

Nej, jeg er ikke uden for pædagogisk rækkevidde. Jeg er bare træt af at betale. Hvis du kun kan kommunikere med personer, der stryger dig med hårene og fortæller dig hvilken banebrydende idé du har fået, og ikke forholder sig kritisk, så er det vist dig der har brug for en støtte/kontaktperson

Mht. hvad jeg laver på det her forum, siden du spørger, så er det mest mudderkast og ligegyldige diskussioner, som den her. En gang imellem dukker et spændende projekt op, og så deltager jeg gerne i udvikling af prototyper og elektroniske/tekniske løsninger, som kreative mennesker har udtænkt, og som måske kan blive iværksættersucceser.

Svar: Søger gode råd til investering i ejendomme på trods af gæld

Christensen — Mon, 30 Sep 2019 22:35:51 GMT

M.S.

Du er da fuldstændig uden for pædagogisk rækkevidde!

Du skriver: "Ja, det er da virkelig ærgerligt at kreditorer skal have deres penge", og samtidig proklamerer du, at du svarer mig pænt og neutralt?!? Selv de sløveste børnehaveklassebørn kan uden problemer deducere, at denne sætning er skrevet i en nedladende og sarkastiske tone.

Ligeledes skriver du: "Du har, med din tidligere konkurs og medfølgende skadelidende kreditorer, bevist, at du ikke er usårlig". Jeg er fuldstændig klar over at jeg ikke ligefrem står stærkere i min argumentation over for banker/investorer grundet min tidligere historik, hvilket jeg også flere gange pointerer ved at skrive at jeg godt ved det bliver en svær opgave for mig at skaffe kapital til min forretningside. Men du er med på at overskriften på mit oprindelige indlæg lyder som følgende: "Søger gode råd til investering i ejendomme PÅ TRODS AF GÆLD", hvor ordet RÅD er nøgleordet. Jeg beder eksempelvis ikke om at få smidt åbenlyst ligegyldige brain farts i hovedet, af en person som kun er ude på at nedgøre min person grundet én enkelt tidligere fiasko. Jeg beder om håndgribelige og anvendelige råd som jeg kan benytte ift. min nuværende situation!

Samtidig forsøger du at kloge dig på, at kreditforeninger kun belåner udlejningsejendomme til 60%, selvom du åbenlyst tager fejl. Efterfølgende forsøger du så at nedgøre mig ved at skrive i en nedladende og ironisk tone, at jeg er et talent og et vindende væsen, og hvorfor jeg overhovedet stiller spørgsmål jeg allerede har svaret på! Hvis du tænker dig om i bare to sekunder, så ved du også, at det aldrig har været belåningsgraden jeg har søgt svar på. Jeg har som overskriften udemærket indikerer, søgt svar på om jeg har nogen som helst mulighed for finansiering ift. min nuværende situation, og du har på intet tidspunkt bidraget til dette. Hvorfor overhovedet skrive et indlæg når du åbenlyst intet aner om emnet?

At jeg oplister mit levnedsforløb, som du så fint beskriver det, har intet med selvophøjelse at gøre. Derimod er det forsøg på at opliste positive kvaliteter, som kan have indflydelse på de råd jeg søger, idet der er stor forskel på hvor meget en person som har en 7. klasses realeksamen og som har været på kontanthjælp i 10 år har af chance hos potentielle kreditorer, ift. en person som har en lang videregående uddannelse med en høj og sikker indkomst, og som tidligere har drevet succesfuld virksomhed.

Du har ikke gjort andet end at tale min forretningside og min forespørgsel i dette forum ned med spydige og arrogante svar, og så undrer det dig at jeg giver dig svar på tiltale. Netop derfor vurderer jeg også at du ikke rigtig hører hjemme i dette forum, da det er en fuldstændig modsætning ift. hvordan selvstændige tænker og taler.

Så brug du venligst din charme på hestenettet i stedet. Tænker umiddelbart at dine halvhjertede og forfejlede "råd" passer bedre ind der.

Svar: Søger gode råd til investering i ejendomme på trods af gæld

M. S. — Mon, 30 Sep 2019 16:14:58 GMT

Jamen, det lyder til at du har helt styr på detaljerne og er klar til at få finansieringen på plads, så er det bare at ringe til banken, det burde være en smal sag med dit talent og vindende væsen. Hvorfor stiller du egentlig spørgsmål, du allerede har svaret på?

Tak for dit levnedsforløb, det er meget imponerende, og jeg er sikker på at banken har en check på 5-10mio liggende med dit navn på....

... hvis de nu ikke har, så er det fordi de er nogle dumme DJØF’ere, som ikke ser dit potentiale som verdensmand.

Ærgerligt at man skal stemples fordi man ikke har klaret sine økonomiske forpligtelser - hvis man altså bliver stemplet. Du kan bare ikke låne penge, resten er din egen selvmedlidenhed, som nok tvivlsomt er nogle mio værd.

Jeg skrev faktisk pænt og neutralt til dig, så din harme må du ventilere er andet sted.
Brug du din høje uddannelse og charme på noget konstruktivt.

Svar: Søger gode råd til investering i ejendomme på trods af gæld

Christensen — Mon, 30 Sep 2019 13:51:19 GMT

Hej M.S.

Tak for svar, hvor ubrugeligt det end måtte være.

1: Jeg kan oplyse dig om, at jeg som person ikke er gået konkurs (dette var blot den hurtige/nemme forklaring på oparbejdet gæld). Men eftersom du anser det som værende den værst tænkelige skandale, så vil jeg da gerne udpensle det lidt nærmere. Jeg var partner i et firma, hvor der opstod kontrovers mellem mig og de resterende parter. Derfor trådte jeg modvilligt ud af virksomheden, og via advokater blev der lavet et forlig om at parterne skulle betale mig en godtgørelse samt opkøbe mine aktier i virksomheden. De overholdt ikke aftalen og året efter gik de konkurs. Af den grund sidder jeg nu med en betydelig gæld, da jeg hæftede solidarisk.

2: Har jeg på noget tidspunkt givet udtryk for, at jeg ikke ønsker at kreditorer skal have deres penge? Faktisk kan jeg oplyse dig om, at jeg er i åben og ærlig dialog med kreditorer om hvordan vi bedst muligt løser situationen.

3: Efter jeg udtrådte af føromtalte virksomhed, blev jeg øjeblikkeligt headhuntet som salgsdirektør og partner til anden virksomhed. Grundet manglende interesse for branchen (vikarservice), udtrådte jeg dog på helt fredelig vis efter en kortere årrække. Denne virksomhed lever stadig i dag i bedste velgående, og generer hvert år pæne resultater.

4: INGEN der starter virksomhed er "usårlige" på noget som helst tidspunkt. Det gælder ikke kun folk der tidligere har oplevet en konkurs. Tag eksempelvis General Motors som alle mente var urørlige.

5: At man tidligere har været gået konkurs er ikke ensbetydende med at man er en dårlig forretningsmand, eller at man aldrig bør starte egen virksomhed igen. Tag eksempelvis Henry Ford og Walt Disney som begge gik konkurs inden de opnåede gigantisk succes. Selv Martin Thorborg, som jo er stifter og ejer af dette forum (samt flere andre velfungerende virksomheder), har før været gået konkurs. Disse forretningsmænd (og tusinder af andre succesrige personer) gav ikke op fordi de én gang havde fejlet. Det gjorde dem til gengæld stærkere og dygtigere. Hvis de derimod havde sat sig ned og grædt og følt sig værdiløse fordi en enkelt ligegyldig person sagde dem imod, så var de jo aldrig nået længere!

6: Kreditforeninger finansierer op til 80% på udlejningsboliger (bortset fra butikslokaler osv. som kun finansieres op til 60%). Sælger af føromtalte lejligheder har selv i mange år benyttet sig af samme strategi som er beskrevet tidligere i tråden, og har altid fået finansieret 80% via kreditforeningen.

7: At være selvstændig handler om at knokle for de ideer man tror på, og arbejde hårdt for at nå sine mål uanset hvad. Af den grund fornemmer jeg også at du ikke selv er selvstændig, eftersom du kommer med så negativ en udmelding på en forretningside, blot fordi jeg tidligere har haft en uheldig oplevelse med virksomhedsdrift. I min optik taler og opfører du dig derimod som en Djøf'er, der besidder en mellemlederstilling i en mindre offentlig virksomhed, og som tilfældigvis er endt i det forkerte forum.

Tak til alle andre i tråden for konstruktive svar

Svar: Søger gode råd til investering i ejendomme på trods af gæld

M. S. — Sun, 29 Sep 2019 13:13:58 GMT

Ja, det er da virkelig ærgerligt at kreditorer skal have deres penge.

Prøv at se om du kan finde en kreditforening, som vil finansiere mere end 60% af en erhvervsejendom i det prisleje. Ellers skal du nemlig ud og finde 12mio i egenandel.

Prøv også at se om kreditforeningen deler din betragtning om risiko ie at du “selv” står med risikoen - du har i eksemplet her ingen værdier som sikkerhed for dit lån.

De 6-12mio i udbetaling på en ejendom til 30mio er risky business, siden kreditforeningen, ved et evt. tvangssalg, har første prioritet og derved efterlader andre kreditorer med et potentielt tab, hvis ejendommen ikke kan realiseres helt op til summen af diverse lån.
Hvis du ikke har et selskab med en sund økonomi, og tilhørende egenkapital som sikkerhed (eller er personligt formuende) så er det hamrende urealistisk, at tro at boliginvesteringer i størrelsesordenen 30mio er gennemførbar.
Du har, med din tidligere konkurs og medfølgende skadelidende kreditorer, bevist, at du ikke er usårlig. Her tages ikke stilling til detaljerne i konkursen, men udelukkende at du er gået konkurs. Var det et ønske og en del af forretningsplanen at gå konkurs? Hvis ikke, så vil statistiske tilsige, at du har fejlberegninget een gang. Er det sandsynligt at det kan ske igen, med en boliginvestering til 30mio?

Svar: Søger gode råd til investering i ejendomme på trods af gæld

Christensen — Sun, 29 Sep 2019 10:16:45 GMT

Hej Flemming

Mange tak for svar.

Du har ret i at der findes mangler i mit indlæg, men er ikke interesseret i at give for mange informationer, idet sælger ikke skal kendes offentligt.

Ift. dine observationer, så kan jeg kun give dig ret. Det er de samme tanker jeg selv har gået med. Jeg havde dog håbet, at der var en person i dette forum, som tidligere havde siddet i lignende situation som mig, og som kunne rådgive om en potentiel udvej. Jeg føler jo personligt, at dette er den bedste og mest sikre investering jeg nogensinde er blevet præsenteret for.

Med hensyn til investor: Du skriver at jeg ikke ville bringe noget til bordet, og derfor ville jeg heller ikke kunne forvente at få noget ud af det. Det forstår jeg ikke helt. Som en anden bruger også skriver, så er det først og fremmest mig der kan lave aftalen. For det andet, så ville jeg jo selv skulle tage lånet til alle lejlighederne. Lad os eksempelvis sige at det drejede sig om 25 lejligheder til en samlet værdi på 30 mill. Så ville jeg skulle finde 20% til indskud før jeg ville kunne få et realkreditlån for resten. Det ville netop være dette indskud på 20% jeg skulle bruge investor til (6.000.000 kr.), og investor ville få pant i lejlighederne for de 20%, hvilket jo minimerer risiciene en del. Resten (80%) ville jeg jo så selv skulle låne som realkreditlån. Det ville vel også give mig et betydeligt afkast, idet jeg bærer 80% af risikoen? Og selvfølgelig skulle der så laves en buy-out klausul med investor. Kan i øvrigt fortælle, at der i pågældende sag har været ca. 10% afkast årligt de seneste mange år.

Jeg forstår også godt din pointe med at jeg ingen erfaring har inden for faget, så hvorfor skulle investorer så overhovedet overveje at satse på mig? Hvis pågældende handel kunne gennemføres, så ville der blive lavet en aftale med sælger om, at han skulle forblive i virksomheden i et år til oplæring i drift.

Af ovenstående grunde ville jeg også mene, at jeg havde en del at byde ind med. Men som tidligere skrevet, så ved jeg godt at det bliver en svær opgave for mig grundet tidligere historik. En skam at man i Dk stemples på én tidligere fejltagelse.

Svar: Søger gode råd til investering i ejendomme på trods af gæld

MaxJensen — Sun, 29 Sep 2019 09:55:10 GMT

Hej Flemming,

Ok ja det kan der være noget om..

Mvh.

Max

Svar: Søger gode råd til investering i ejendomme på trods af gæld

Flemming — Sun, 29 Sep 2019 09:38:07 GMT

MaxJensen:

Flemming:
Jeg ville droppe tanken, hvis jeg var dig. Ender du med investorer og du ikke har noget med selv, så bliver der heller ikke noget til dig, så hvorfor skulle du gøre det?

Har han ikke det 'med' til investor at det er ham der evt. kan opnå den handel? Dvs. det er jo ham der har kontakten til sælger. En tilfældig investor kan ikke selv gå ud og lave den samme handel da han ikke kender sælger.

Eller har jeg misforstået noget?

Mvh.

Max

Nej, det er rigtigt - det har han med.

Men denne forretning er ikke den vildeste crazy guldkalv, men derimod en fornuftig investering - i hvert fald set i bakspejlet. Denne type forretning giver som regel i omegnen af 6-10% forrentning om året og er derfor ikke noget, der ville udløse meget andet end en "Finders Fee".

Så han får en flig af selskabet, nul risiko og dermed også ganske lille fortjeneste.

Derfor mener jeg at det er spild af tid.

Svar: Søger gode råd til investering i ejendomme på trods af gæld

M. S. — Sun, 29 Sep 2019 08:15:55 GMT

Kort kan siges følgende:
Historiske afkast er ingen garanti for fremtidige.
Dit (velskrevne) oplæg er en tro kopi af forretningsidéer, der tog en ordentlig nedgang i sidste finanskrise 07’ -
Der er en sandsynlighed for, at det beskrevne er en god forretning, men du vil få en urealistisk stor belåningsgrad og være vildt sårbar overfor uforudsete hændelser, såsom ændringer i lejemarkedet, lovgivning, pludselig vedligeholdelsesbehov etc.
Du skal ikke regne med billige kreditforeningslån i det set-up, af årsager, som findes i betingelser for lån til erhvervsdrivende.
Hvis det er sådan en god forretning, med sikker indtægt og overskuelig risiko, ville det ikke være et tema, at låne penge overhovedet

Svar: Søger gode råd til investering i ejendomme på trods af gæld

MaxJensen — Sun, 29 Sep 2019 08:13:44 GMT

Flemming:
Jeg ville droppe tanken, hvis jeg var dig. Ender du med investorer og du ikke har noget med selv, så bliver der heller ikke noget til dig, så hvorfor skulle du gøre det?

Har han ikke det 'med' til investor at det er ham der evt. kan opnå den handel? Dvs. det er jo ham der har kontakten til sælger. En tilfældig investor kan ikke selv gå ud og lave den samme handel da han ikke kender sælger.

Eller har jeg misforstået noget?

Mvh.

Max

Svar: Søger gode råd til investering i ejendomme på trods af gæld

Flemming — Sun, 29 Sep 2019 07:01:00 GMT

Hej Christensen,

Der er store mangler i dit indlæg, så mit svar bliver gætværk.

Det lyder meget usandsynligt, at du kan få en bank med på ideen overhovedet. Hvis du skal overbevise en bank, så skal du selv komme med mindst 10% selv og da det er en holdingkonstruktion, så skal du have en del mere med, da dette ikke bare er et privatlån.

Din dårlige historik er sikkert kendt af din nuværende bank og folk med konkurser bag sig har faktisk ofte svært ved at få banker med på selv de mindste ting i privaten. Det er ikke som i USA, hvor man roses for at have forsøgt. I Danmark er der ikke meget forståelse efterfølgende.

Din egen bank er derfor udelukket. Da den er det, så kan du afskrive andre banker. De vil have en succeshistorie og noget, som de kan hænge deres hat på - og det har du ikke. Du har en businesscase, som allerede eksisterer og som kræver enorme summer da det er fast ejendom.

Hvis du skulle låne kr 50-100.000 til at starte et ukendt eventyr, ville de nok låne dig pengene uden at blinke, men dette er der ingen chance for. Belåningsgraden for erhverv er også lavere end for privat.

Dit eneste alternativ er en investor med en buy-out klausul. Du skal overbevise nogle mennesker om, hvorfor de skal satse på dig og da du er helt ubeskrevet i det felt, som du vil ind i, så tænker jeg at en fremmed investor er stort set udelukket. Måske kan du få lov til at præsentere din case for dem, men sandsynligheden for at få dem ind er ganske lille.

Din sidste mulighed er at låne pengene i din familie eller nære vennekreds, hvilket jeg aldrig selv ville gøre. Jeg solgte selv anparter til min familie i tidernes morgen og gik konkurs dengang, så jeg ved at bitter erfaring, at det skulle jeg have afholdt mig fra, selv om der aldrig har været sure miner.

Idag har jeg en god virksomhed. Jeg har startet den for egne penge og skylder kun forsvindende lidt væk. Selv om det er 15 år siden min konkurs, så havde jeg svært ved at komme igang, da ingen nye banker ville overveje en driftskredit til mig. Den gav min egen bank mig og jeg har aldrig haft brug for den, men ville blot have den i baghånden.

Så banker skyr erhvervscases og de har svært ved at låne ud uden at der er overdreven lille risiko for dem. Og det kan du ikke tilbyde dem.

Jeg ville droppe tanken, hvis jeg var dig. Ender du med investorer og du ikke har noget med selv, så bliver der heller ikke noget til dig, så hvorfor skulle du gøre det?

Søger gode råd til investering i ejendomme på trods af gæld

Christensen — Sat, 28 Sep 2019 19:57:44 GMT

Inden opremsning af problematik vil jeg godt beklage at jeg skriver anonymt. Dette skal ikke forstås som mangel på seriøsitet, men derimod beskyttelse af mig selv ift. karriere.

Jeg er højt uddannet og tjener ganske godt. Dog har jeg en ganske betydelig gæld fra en tidligere konkursramt virksomhed som ikke for nuværende kan afvikles. Nu har jeg så fået muligheden for at købe en større mængde lejligheder (20+) i en større dansk by. Holdingselskabet som ejer lejlighederne pt. har de seneste mange år haft et meget fornuftigt overskud, og kan præsentere en solid egenkapital. Lejligheder har været lejet ud i over 10 år uden at have manglet lejer på noget tidspunkt. Ejer ønsker af personlige forhold at sælge ud af aktiver.

Jeg er selvsagt meget interesseret i at komme ind i nærmere dialog om opkøb, da jeg føler det er en "once in a lifetime" mulighed grundet nuværende renter, samt selve mængden af investeringslejligheder, som potentielt kan overtages på samme tid med en større "mængderabat".

Mit problem er dog, at jeg har svært ved at komme videre grundet nuværende økonomiske situation, og jeg ønsker derfor gode råd. Har jeg nogen jordisk chance for at skaffe lån til indskud (20%) gennem bank med pant i ejendomme? Hvis ikke, er der så mulighed for at skaffe investor?

Hvad er er min bedste fremgangsmåde, hvis jeg da overhovedet har nogen muligheder?

Mvh.
Christensen