Alt det andet om at starte virksomhed

Svar: Oprette Aps til køb af ejendomme

vespa — Mon, 09 Jan 2017 16:19:56 GMT

Hej Jørgen

Det der med to kontoer har jeg ikke hørt om, er det en lov man skal følge?

Jeg tænkte jeg selv sørgede for at få lavet det der var nødvendigt både ude og inde

Men jeg tror efter indlæg her på tråden at jeg køber huset gennem mit tømrerfirma, det andet lyder til at give en masse ekstra arbejde samt ekstra udgifter

Svar: Oprette Aps til køb af ejendomme

Jørgen — Mon, 09 Jan 2017 14:00:24 GMT

I en udlejningsejendom med boliger ved du måske at lejerne normalt indbetaler til 2 konti som en del af huslejen.

Den ene konto bruges til indvendig vedligeholdelse, maling o.s.v. og beløbet er reguleret i lejelovgivningen.

Når der er penge på kontoen, kan lejer indhente tilbud på maling, gulvafslibning og lignende og fremsende tilbuddet til udlejer for accept og frigivelse af indestående til håndværkeren når arbejdet er udført og godkendt af dig.

Udlejer har pligt til hvert år at opgøre hvad der indestår på den indvendige vedligeholdelseskonto for hver bolig som har denne konto.

Ligeledes afsættes hvert år på den anden konto et lovbestemt beløb til udvendig vedligeholdelse, som kan bruges til for eks. reparation af tag, linoleum på hovedtrappe o.s.v., hvilket beløb ligeledes skal afregnes således at beboerne kan se hvad pengene bruges til. Det er dig som udlejer der styrer og evt. udfører de nødvendige vedligeholdelsesarbejder.

Hvis lejen betales efter reglerne for omkostningsbestemt husleje, skal der hvert år fremsendes regnskab til lejerne hvoraf en evt. forhøjelse fremgår.

Langt de fleste år er der forhøjelser i lejen på grund af skatte-, forsikrings- og afgiftsstigninger som medfører mindre forhøjelser i huslejen, således at udlejers afkast af den investerede kapital nogenlunde forbliver det samme.

Det er ret interessant at udføre forbedringer af de lejede boliger, idet forbedringsforhøjelsen af lejen fortsætter i en uendelighed.

Hvis du laver et ejendomsselskab, skal du huske at du skal sende faktura fra dit tømrerfirma til selskabet hver gang du udfører arbejde og regningen skal også betales. Det giver en del ekstra arbejde, men kan måske senere svare sig hvis du har flere ejendomme og personale som kun arbejder for ejd.selskabet.

Svar: Oprette Aps til køb af ejendomme

Cookie - John Hannover — Sun, 08 Jan 2017 10:32:10 GMT

hvis du vil sikre dig mod at de enkelte ejendomme kan gå konkurs og rive de andre med sig, så skal du fra start ud i et holding selskab og et driftsselskab per ejendom. Bare vær med på de ekstraomk det giver, men de er nok ikke så væsentlige i den sammenhæng - noget med stiftelse + årsrapport/selvangivelse/sambeskatning + erhvervskonti i banken + i hvert selskab også holding, skal have sig CVR omfattet af lovpligtig arbejdsskadeforsikringen for ejer/direktør uanset løn/omsætning

Er det det du vil, skal du gøre det fra start, da det kan udløse skat at siden omdanne personligt selskab/VSO/Kapitalafkastordning til et selskab

vh John H

Svar: Oprette Aps til køb af ejendomme

vespa — Sun, 08 Jan 2017 08:21:29 GMT

Tak for alle svarene

Men på sigt skulle der komme flere ejendomme til, jeg har ikke planer om at købe den ene ejendom for at sætte i stand og sælge igen

Stategien er at købe en ejendom om året, og derfor tænker jeg det ville være nemmere at oprette særskilt ejendoms selvsskab fra start

Men det kan måske også gøre senere uden alt for meget besvær?

Svar: Oprette Aps til køb af ejendomme

Cookie - John Hannover — Sat, 07 Jan 2017 23:13:39 GMT

Du ved det givet trådstarter, men husk, at der jo ikke bare er fradrag for forbedringer kun for vedligehodelse, og skats krav her er ret skarpe
Mere du ikke regner fuldt frarag for at skfite alle vinduer og nye toiletter osv som udgangspunkt

Enig EN ejendom, med mindre risiko du ikke kan overskue - hvor ud i alle fald får personilg hæftelse mod kreditforening, overvej VSO/Kapitalafkastorningen

vh John H

Svar: Oprette Aps til køb af ejendomme

Jørgen — Sat, 07 Jan 2017 23:07:45 GMT

Så længe du kun har 1 ejendom, vil jeg mene at du blot skal lade den indgå i din virksomhed.

Dit eget tømrerfirma er jo oplagt til at forestå forbedringer af de enkelte lejemål med for eks. nye køkkener, nye badeværelser, dørtelefoner, nye el-installationer m.v.

Jeg går ud fra at du vil gøre ejendommen i stand og forbedre den og derved kræve højere husleje. Der til skal du nok bruge en professionel, som kan beregne den rigtige og højeste husleje efter forbedringerne og samtidig kan hjælpe dig hvis en lejer klager til huslejenævnet og / eller boligretten.

Evt. kan ny husleje beregnes til en lejer som for eks. ønsker nyt køkken inden igangsætning.

Når du har gjort hvad der kan gøres ved den første ejendom, vil det være den højere husleje for hele ejendommen som vil medføre at du kan tjene på den.

Du skal også sørge for at have en ekspert med når du køber ejendommen til at vurdere de enkelte lejemål og til at være med til at se på hvor du kan lave forbedringer som kan medføre huslejestigninger.

Det giver i første omgang kun unødige udgifter at oprette ApS og lign. Når først banken har set at du kan håndtere køb, forbedringer, vedligeholdelse og et godt salg med fortjeneste, vil de være mere villige til at hjælpe dig, hvis du så foretager videre indkøb af ejendomme i et særligt ejendomsselskab.

Svar: Oprette Aps til køb af ejendomme

Casper Schneidereit — Sat, 07 Jan 2017 19:09:10 GMT

Der er, som du selv påpeger, en ekstra administrationsbyrde ved at lave selvstændige selskaber for hver ejendom. En fordel er, at dårlige ejendomme ikke direkte kan påvirke gode ejendomme. Såfremt du forventer at skulle sælge ejendommen igen, har det også den fordel, at du kan sælge selskabet, der ejer ejendommen, i stedet for ejendommen, og dermed undgå tinglysningsafgifter m.v.. I forhold til finansiering burde der ikke være den store forskel, du vil sandsynligvis komme til at hæfte personligt uanset hvad, og det er en normal måde at gøre det på.

Svar: Oprette Aps til køb af ejendomme

vespa — Sat, 07 Jan 2017 18:40:21 GMT

Tænker bare det ville være nemmere at holde det adskilt og bankkonto

Svar: Oprette Aps til køb af ejendomme

Revisor - Thomas Moody Avnberg — Sat, 07 Jan 2017 08:53:58 GMT

Der betales 22% af overskud i et selskab.

Du kan sagtens købe privat. Det er der rigtig mange, som gør. Det er også nemmere at få kørt igennem i banken.

Svar: Oprette Aps til køb af ejendomme

vespa — Sat, 07 Jan 2017 08:35:50 GMT

Hej John

Tak for link

Men er dog stadig i tvivl om det er en fordel eller ulempe i den her situation

Hvis jeg køber ejendommen over mit enkeltmandsfirma, ryger det hele i samme pulje

hvis jeg laver et selvskab til ejendommen (på sigt skal der gerne komme flere ejendomme til) skal der laves særskilt regnsskab m.m. og hvad med skat ?

Svar: Oprette Aps til køb af ejendomme

Revisor - Thomas Moody Avnberg — Sat, 07 Jan 2017 08:32:34 GMT

Forhør dig i banken først vedr. om de overhovedet vil låne dit fremtidige selskab penge til investeringen.

En anden ting er også hvor mange penge du kan smide på bordet i udbetaling.

Svar: Oprette Aps til køb af ejendomme

Cookie - John Hannover — Fri, 06 Jan 2017 18:15:13 GMT

generelt om forskel enkeltmands og selskab: http://johnhannover.blogspot.dk/2013/04/personlig-virksomhed-is-eller-starte-i.html

overvejelser - IVS eller ApS http://johnhannover.blogspot.dk/2015/03/ivs-eller-aps.html

vh John Hannover

Oprette Aps til køb af ejendomme

vespa — Fri, 06 Jan 2017 17:26:22 GMT

Hej Alle

Jeg overvejer at købe en ejendom til udlejning og i den forbindelse har jeg tænkt om jeg samtidig skulle oprette et selvskab

Jeg driver til daglig et tømrerfirma, som er enkeltmandsejet

Men er i tvivl om ulemper og fordele ved at lave et særskilt selvskab, og skal det være et Aps eller et Ivs ?

Mvh Lars