Jura, kontrakter, lovgivning, ophavsret m.m.

Svar: Køb fast ejendom under off. vur. - indskudskonto, flytning af privat gæld

Jesper_nl — Tue, 18 Oct 2016 07:13:00 GMT

HamDerMorten:

Hej alle,

Jeg har et spørgsmål, som jeg håber I kan belyse for mig. Jeg er i den situation, at jeg har har et privatlån på 600.000 til ca 8% rente, da jeg ikke har stillet sikkerhed. Det medfører en renteudgift omkring 32.000/år efter fradrag.

Samtidig har jeg et ganske stort rådighedsbeløb hver måned - jeg betaler pt 8500 fast om måneden på gælden, og supplerer der udover frivilligt med ca samme beløb hver måned. Altså i omegnen af 16.000-17.000 til banken hver måned.

I mellemtiden hører jeg en lille fugl synge om en mulighed, som jeg gerne vil høre jeres mening om:

Hvis jeg køber en ejendom til et beløb under den offentlige vurdering (Fx giver 300.000 for noget vurderet til 1.000.000), for derefter at leje det ud til beboelse, så kan jeg, så vidt jeg kan gennemskue reglerne, anvende muligheden for at opgøre indskudskontoen efter den offentlige ejendomsvurdering, og dermed lægge mit privatlån over på ejendommen (indskudskontoen vil stadig være positiv), og jeg vil dermed kunne opnå dels en markant lavere rentesats, da der nu er sikkerhed i lånet, og kunne udleje ejendommen og få dækket (en del af) mine udgifter.

Er dette muligt, og er der faldgruber jeg ikke har set? Andre ideer?

På forhånd tak! :)

For det første, ja det er muligt som du beskriver det at indtræde i VSO og medtage ejd til vurderingen (upåagtet af anskaffelsessummen) og ligeledes indskyde den private gæld samtidig.

Der er lidt småting omkring den offentlige vurdering, hvis du begynder at renovere inden udlejning (ikke vedligehold) så skal ejendomsværdien på indskudskontoen nedsættes med værdien af renoveringen.

Så lidt om selve VSO'en du skal bære opmærksom på;

- Du skal have et bogholderi op at stå, hvor alle posteringer i virksomheden (også den private gæld) bogføres. Har du ikke en særskilt bankkonto til at modtage husleje, betale afdragene på lånet m.v. så skal alle de bevægelser bogføres direkte på "hævekontoen"

- Afhængig af om pengestrømmen går ind eller ud af virksomheden! Hvis den går ind, så sørg for at få bogført bevægelserne ind i virksomheden på en særskilt mellemregningskonto, den kan nemlig hæves senere uden overskudsdisponering/hæverækkefølge i VSO'en.

- Vil helt klart anbefale en revisor eller lign. til at lave VSO'en, af 2 primære årsager; 1. at den bliver korrekt, 2. at den bliver skatteoptimerende

Hvis du ikke har mod på en VSO, så er der også mulighed for at anvende kapitalafkastordningen. Den er noget mere simpel at anvende, behøver ikke nødvendigvis revisor til opgørelsen. De skattemæssige muligheder er heller ikke når så store, ved kapitalafkastordningen flyttes egentlig bare rundt i beskatningsgrundlaget, kapitalafkast i stedet for personlig indkomst.

Svar: Køb fast ejendom under off. vur. - indskudskonto, flytning af privat gæld

Klaus Folmann — Mon, 17 Oct 2016 16:46:48 GMT

Hvis du vil optage lån i en kreditforening, så bruger kreditforeningen ikke den offentlige vurdering til noget. Kreditforeningen anslår selv ejendommens værdi, den tager hensyn til de kr. 300.000, hvis det er det du betaler for ejendommen, så kan du låne 80% af kr. 300.000. Hvis du lejer ejendommen ud, så skal kreditforeningen have kopi af lejekontrakten og kreditforeningen beregner en kapitaliseret vurdering, hvor den leje du får indgår.

Jeg vil anbefale dig at se på en ejendom som du vil købe, så skal du anslå hvad du kan leje ejendommen ud til og kontakt så en kreditforening og få et overslag over hvilken belåning du kan få tilbudt.

Der kan også være mulighed for at en ejendomsmægler i forbindelse med salg kan give dig overslag på hvad du kan forvente af belåning.

Andelsbolig.nu

Køb fast ejendom under off. vur. - indskudskonto, flytning af privat gæld

HamDerMorten — Sun, 16 Oct 2016 15:39:31 GMT

Hej alle,

Jeg har et spørgsmål, som jeg håber I kan belyse for mig. Jeg er i den situation, at jeg har har et privatlån på 600.000 til ca 8% rente, da jeg ikke har stillet sikkerhed. Det medfører en renteudgift omkring 32.000/år efter fradrag.

Samtidig har jeg et ganske stort rådighedsbeløb hver måned - jeg betaler pt 8500 fast om måneden på gælden, og supplerer der udover frivilligt med ca samme beløb hver måned. Altså i omegnen af 16.000-17.000 til banken hver måned.

I mellemtiden hører jeg en lille fugl synge om en mulighed, som jeg gerne vil høre jeres mening om:

Hvis jeg køber en ejendom til et beløb under den offentlige vurdering (Fx giver 300.000 for noget vurderet til 1.000.000), for derefter at leje det ud til beboelse, så kan jeg, så vidt jeg kan gennemskue reglerne, anvende muligheden for at opgøre indskudskontoen efter den offentlige ejendomsvurdering, og dermed lægge mit privatlån over på ejendommen (indskudskontoen vil stadig være positiv), og jeg vil dermed kunne opnå dels en markant lavere rentesats, da der nu er sikkerhed i lånet, og kunne udleje ejendommen og få dækket (en del af) mine udgifter.

Er dette muligt, og er der faldgruber jeg ikke har set? Andre ideer?

På forhånd tak! :)