Køb og salg af virksomheder

Svar: Priser på udlejningsejendomme (tommelfinger regler) ?

Eholbech — Sun, 17 Jun 2018 16:54:12 GMT

Jeg har en udlejningsejendom med 3 boliglejemål.
Lejeindtægt er 165.000,- årligt.
Ejendommen er moderniseret i 2006,
Har fjernvarme.
Er beliggende i en mindre landsby med skole, børnehaver og idrætshal.
30km fra Aalborg, delvis motortrafikvej og landevej udført som ringvej udenom byer.
Kan jeg få en vurdering på salgsprisen.
Mvh
Eh

Svar: Priser på udlejningsejendomme (tommelfinger regler) ?

Jack — Thu, 18 Aug 2016 08:54:37 GMT

E-Concepter:

Når man laver rentabilitets beregninger ifm. finansiering af udlejnings ejendomme, så ganger man den samlede årlige nette husleje indtægt, fratrukket ca. kr. 100 i vedligehold pr. m2 årligt med 15.

Således at hvis du udlejer 100 m2 til 100 kr pr m2 pr. måned, bliver regnestykket 10.000 x 12 = 120.000 fratrukket 10.000 i vedligehold = 110.000 x 15 = 1.650.000 som vil blive en typsik handelsværdi lejemålet vil vurderes at kunne forrente.

Der vil altid være lokale udsving både op og ned, så det er blot en generel tommelfingerregel :)

Mvh. Sven

Det ligner det regnestykke som jeg kender, bare x faktoren er noget højre før var det mellem 7 til 10, men det vil sikkert pga den lave rente

Svar: Priser på udlejningsejendomme (tommelfinger regler) ?

E-Concepter — Wed, 17 Aug 2016 21:02:09 GMT

Når man laver rentabilitets beregninger ifm. finansiering af udlejnings ejendomme, så ganger man den samlede årlige nette husleje indtægt, fratrukket ca. kr. 100 i vedligehold pr. m2 årligt med 15.

Således at hvis du udlejer 100 m2 til 100 kr pr m2 pr. måned, bliver regnestykket 10.000 x 12 = 120.000 fratrukket 10.000 i vedligehold = 110.000 x 15 = 1.650.000 som vil blive en typsik handelsværdi lejemålet vil vurderes at kunne forrente.

Der vil altid være lokale udsving både op og ned, så det er blot en generel tommelfingerregel :)

Mvh. Sven

Svar: Priser på udlejningsejendomme (tommelfinger regler) ?

Martin — Tue, 12 Jul 2016 08:42:01 GMT

Helt overordnet handler det jo bare om, at risikoen ved en investering afspejles i afkastet. Er der større risiko, skal afkastet selvfølgelig også være større.

Med en multiple på cirka 20 anser Colliers(og andre) jo risikoen for manglende udlejning, eller at man ikke kan sælge igen jo som meget lille. Kigger man derimod på visse jyske byer, giver det jo fint mening at atbejde med en multiple på "kun" 10, da risikoen for at man ikke kan udleje eller at man ikke kan få solgt igen, alt andet lige er større.

Derfor er det nok meget svært at give en tommelfingerregel, som kan bruges over hele landet. Det handler meget om geografien og standen.

Svar: Priser på udlejningsejendomme (tommelfinger regler) ?

Casper Schneidereit — Tue, 12 Jul 2016 08:18:58 GMT

Som et ekstra input i forhold til at investere i fast ejendom i Danmark, så kan du eventuelt tage et kig på 15pct.dk . Det er vedrørende opkøb af isolerede ejerlejligheder i mindre byer i udkantsdanmark. Jeg benytter det selv gennem CasperBolig.dk,

Svar: Priser på udlejningsejendomme (tommelfinger regler) ?

Jack — Tue, 12 Jul 2016 07:22:20 GMT

Martin:

Der er ikke 22 x huslejen, men hele resultatet af udlejningen(altså når der er betalt alle udgifter, med undtagelse af renter).

Man skal se det som et alternativ til at sætte pengene i banken. I banken kan du måske få 0.5% hvis du er heldig.
Er du villig til at tage en større risiko, skal du selvfølgelig også betales for denne risiko. Derfor er der eksempelvis et afkastkrav i midten af KBH på 4,5%. 4,5% som krav til en forrentning er jo ikke voldsomt højt - men omvendt bliver man betalt for at påtage sig en risiko, og hvad er risikoen for, at du ikke kan udleje en lejlighed i KBH City.
Omvendt skal afkastkravet være væsentligt større, hvis der er tale om en ejendom i udkantsdanmark, da risikoen er væsentligt større. Her kan den "samme" velholdte ejendom måske værdiansættes med et afkastkrav på 10%, da risikoen for ikke at kunne udleje er højere i udkantsdanmark.

Det lyder meget rigtig, i det jyske havde vi en tommelfinger regl som sagde 7 til 10 x lejen = anslået salgspris (ved alm stand af ejendommen)
hvad jeg ser og fornemmer er den nu oppe på 22 x lejen, men det ser ikke ud til det er noget i kender til med de tommelfinger regler :-)

Svar: Priser på udlejningsejendomme (tommelfinger regler) ?

Jesper_nl — Tue, 12 Jul 2016 06:26:11 GMT

SeverinSvendsen:

Det I alle sammen taler om er dcf-modellen

https://ejendomsforeningen.dk/media/176642/introduktion_til_dcf-modellen.pdf

God fornøjelse

Nej, det alle taler om er en afkastmodel! Det er det langt mest simple at forstå, en DCF kræver i sit fulde finansieringsteori på et højere plan.

Svar: Priser på udlejningsejendomme (tommelfinger regler) ?

SeverinSvendsen — Tue, 12 Jul 2016 06:11:25 GMT

Det I alle sammen taler om er dcf-modellen

https://ejendomsforeningen.dk/media/176642/introduktion_til_dcf-modellen.pdf

God fornøjelse

Svar: Priser på udlejningsejendomme (tommelfinger regler) ?

Martin — Mon, 11 Jul 2016 21:02:21 GMT

Der er ikke 22 x huslejen, men hele resultatet af udlejningen(altså når der er betalt alle udgifter, med undtagelse af renter).

Man skal se det som et alternativ til at sætte pengene i banken. I banken kan du måske få 0.5% hvis du er heldig.
Er du villig til at tage en større risiko, skal du selvfølgelig også betales for denne risiko. Derfor er der eksempelvis et afkastkrav i midten af KBH på 4,5%. 4,5% som krav til en forrentning er jo ikke voldsomt højt - men omvendt bliver man betalt for at påtage sig en risiko, og hvad er risikoen for, at du ikke kan udleje en lejlighed i KBH City.
Omvendt skal afkastkravet være væsentligt større, hvis der er tale om en ejendom i udkantsdanmark, da risikoen er væsentligt større. Her kan den "samme" velholdte ejendom måske værdiansættes med et afkastkrav på 10%, da risikoen for ikke at kunne udleje er højere i udkantsdanmark.

Svar: Priser på udlejningsejendomme (tommelfinger regler) ?

Jack — Mon, 11 Jul 2016 15:19:28 GMT

Martin:

Værdien af en ejendom bygger på resultatet for den på gældende, samt stand og beliggende.

Standen og beliggenheden afgør hvilket afkastkrav du kan stille til ejendommen. Til at finde afkastkravet på en ejendom kan du eksempelvis anvende Colliers Markedspuls. Her kan du eksempelvis slå op og se, at en nyere boligudlejningsejendom i KBH City, med standard afkastningskrav bør forrentes med 4,5%.

De 4,5% betyder, at resultatet af den årlige udlejning svarer til 4,5% af ejendommens værdi.

Har du et årligt resultat på 90.000 kr. ved udlejningen(her medregnes renteudgifter ikke), har lejemålet en værdi af 2 mio.
90.000 / 0,045 = 2.000.000

Det er en af måderne hvorpå du kan værdiansætte en udlejningsejendom.

http://www.colliers.com/-/media/files/emea/denmark/brochures/pdfer/2016-q2-markedspuls-danmark.pdf

Det er 22 x Lejen, det er jo helt vildt, set i forhold til hvad priserne var for få år tilbage, men der var renten også højere

Svar: Priser på udlejningsejendomme (tommelfinger regler) ?

Martin — Mon, 11 Jul 2016 14:08:57 GMT

Værdien af en ejendom bygger på resultatet for den på gældende, samt stand og beliggende.

Standen og beliggenheden afgør hvilket afkastkrav du kan stille til ejendommen. Til at finde afkastkravet på en ejendom kan du eksempelvis anvende Colliers Markedspuls. Her kan du eksempelvis slå op og se, at en nyere boligudlejningsejendom i KBH City, med standard afkastningskrav bør forrentes med 4,5%.

De 4,5% betyder, at resultatet af den årlige udlejning svarer til 4,5% af ejendommens værdi.

Har du et årligt resultat på 90.000 kr. ved udlejningen(her medregnes renteudgifter ikke), har lejemålet en værdi af 2 mio.
90.000 / 0,045 = 2.000.000

Det er en af måderne hvorpå du kan værdiansætte en udlejningsejendom.

http://www.colliers.com/-/media/files/emea/denmark/brochures/pdfer/2016-q2-markedspuls-danmark.pdf

Svar: Priser på udlejningsejendomme (tommelfinger regler) ?

Klaus Folmann — Mon, 11 Jul 2016 12:49:46 GMT

De 2% - 3% er på lejeindtægter fratrukket driftsudgifter, dvs. ejendomsskatter, forsikring, administration og øvrige udgifter på ejendommen(vand, el vandafledningsafgift, renovation mv).

Andelsbolig.nu

Svar: Priser på udlejningsejendomme (tommelfinger regler) ?

Jack — Mon, 11 Jul 2016 12:36:14 GMT

Jeg har kikket og syntes priserne ligger ca på 20x årslejen, for 20 år siden sagde man kunne sælge til mellem 7 til 10 x årslejen

Svar: Priser på udlejningsejendomme (tommelfinger regler) ?

Klaus Folmann — Mon, 11 Jul 2016 10:21:45 GMT

Hvis du ser på en boligudlejningsejendom i den gamle boligmasse i København, så vil afkastet typisk ligge på 2% til 3%. Beliggenhed, størrelsen på lejlighederne og erhverv i bunden påvirker også afkastet. Se evt. www.oline.dk hvor sådanne ejendomme er til salg.

Andelsbolig.nu

Svar: Priser på udlejningsejendomme (tommelfinger regler) ?

Mr. A — Mon, 11 Jul 2016 09:51:22 GMT

Jeg har tidligere hørt man sagde at man max måtte tage ca. 7% af ejendomsværdien i leje men ved ikke om det er gældende i dag...og du kan ikke rigtig regne det tilbage, men hvis det var 7% kunne du tage lejen og dividere med 0,07 og få ca. faktor 14, men den går ikke i virkeligheden...

Start lejen udgør de faste omkostninger til administration plus renten på værdien af ejendommen. Men du kan næppe købe ejendommen og så få lov at ændre lejen. Men da lejen ændres ved forbedringer kan du ikke bare regne baglæns som du gerne vil.

Jeg tror der er en regel om hvor meget du må regulere lejen årligt, men prisen på ejendommen udgør det du vil acceptere dvs. ejeren må gerne sælge dyrt - så får du bare en dårlig rente fremover. Men hvis ejendommen skal renoveres kan man forvente store huslejestigninger fremadrettet, og derfor vil prisen nok være højere en ellers.

Mvh