Køb og salg af virksomheder

Svar: Forhold ved ændrede lejerettigheder og pantebreve

Jesper_nl — Mon, 27 Jun 2016 08:22:53 GMT

Revi:

Jeg tror det klogeste er at du kontakter en advokat. Dette forum er god til mindre råd og vejledning men en sådan omfattende og meget juridisk specifik sag kræver rigtig professionel hjælp.

Hvis man skulle kontakte en advokat hver eneste gang man har et spørgsmål til en sikkerhedsstillelse, så har vi brug for 10 gange så mange advokater.

Spørgsmålet i denne tråd er total overkill at gå til en advokat med. Trådstarter har pant i en kontrakt, og det eneste en advokat ville kunne gøre er at bede trådstarter om at iagttage sin sikringsakt, hvilket i øvrigt også er nemt endda nogle gange i tråden allerede.

Revi:

Især fordi hvis du venter for længe så kan du stå med en dårlig sag måske.

Hvad er han venter på? der er jo endnu ikke sket noget!

Hvis ellers alle parter kender til pantsætningen, og på trods af dette stadig laver en ny lejekontrakt så bliver problemstillingen aktuel, men ikke før.

Svar: Forhold ved ændrede lejerettigheder og pantebreve

Revi — Sun, 26 Jun 2016 22:02:26 GMT

Jeg tror det klogeste er at du kontakter en advokat. Dette forum er god til mindre råd og vejledning men en sådan omfattende og meget juridisk specifik sag kræver rigtig professionel hjælp. Især fordi hvis du venter for længe så kan du stå med en dårlig sag måske.

Vh

Svar: Forhold ved ændrede lejerettigheder og pantebreve

Jesper_nl — Sun, 26 Jun 2016 20:44:29 GMT

caddie:

Jeg har været i løbende dialog med den nye udlejer, så jeg formoder at han er bekendt med forholdende omkring pantsætningen.

Formodninger kan du ikke bruge til noget. Enten ved han det eller ved han det ikke?

Det nemmeste er da at minde den "nye" udlejer om det forhold at lejekontrakten ligger til sikkerhed for en gæld.

caddie:

Hvad gør jeg såfremt der i mod al forventing indgås en ny aftale?

Så må skyldner jo betale hvad han skylder dig! Han sletter en sikkerhed og det konsekvenser.

Svar: Forhold ved ændrede lejerettigheder og pantebreve

caddie — Sun, 26 Jun 2016 11:27:59 GMT

Hej igen,

Tak for de gode og brugbare input og jeg beklager min sene respons. Efter jeg har handlet forretningen er der kommet en ny udlejer som har overtaget alle forpligtigelser på uændrede vilkår. Jeg har været i løbende dialog med den nye udlejer, så jeg formoder at han er bekendt med forholdende omkring pantsætningen.

Grundet det anstrengte samarbejde mellem lejer og udlejer, tvivler jeg stærkt på at man kan nå til enighed om en ny aftale, men jeg vil blot sikre mig at jeg har mit på det tørre og sikre mit tilgodehavende. Hvad gør jeg såfremt der i mod al forventing indgås en ny aftale?

Svar: Forhold ved ændrede lejerettigheder og pantebreve

Jesper_nl — Mon, 06 Jun 2016 07:03:07 GMT

caddie:

Forretningen ligger i et stort sportcenter med en meget stor gennemstrømning. Den gang jeg indgik aftalen med udlejer og indtrådte i forretningen, var det med en forpagtningaftale. Denne aftale var særdeles attraktiv, da alle driftsomkostninger mv. var indeholdt i forpagtningsafgiften samt gav eneret til F&B på området. I mellemtiden er der kommet en ny udlejer som ikke kan enes med pantsætter, hvilket blandt andet er resulteret i at pantsætter, i forbindelse med en tvist, har fået rettens ord for at der ikke er tale om en forpagtningsaftale men en lejeaftale. Derudover er der en igangværende erstatningssag, som pantsætter har tabt ved første instans. Den oprindelige aftale er stadig gældende, dog er vilkår vedrørende opsigelse ændret, da der nu er tale om en regulær lejeaftale. På dette område har jeg ikke foretaget mig noget, da det som sagt er afgjort ved domstolene. Burde jeg have gjort noget her?

Uanset er det for sent hvis det er afgjort! Men jeg kan heller ikke se hvad du reelt skulle have gjort.

Det vigtigste er, at du i sin tid da aftalerne er blevet indgået har handlet i god tro, og har iagttaget dine sikringsakter i forhold til pantet.

caddie:

Den nye udlejer finder ikke den gældende aftale rentabel, i og med de afholder alle udgifter i forbindelse med driftomkostningerne, herunder reparation af driftsmateriel samt el, gas og vand. Udlejer ønsker at ændre den nuværende aftale således at pantsætter/lejer selv afholder driftsomkostningerne mod en reduceret husleje. Ud over driftsmateriel og løsøre, er der taget pant i rettighederne i den gældende lejeaftale, disse rettigheder, herunder vilkårene omkring forpagtningsafgiften, har i øvrigt en stor andel i at pantsætter købte forretningen i sin tid.

Hvis man køber fast ejendom (og i særdeleshed erhvervsejendomme) så burde det være klart for enhver, at man overtager lejeaftalerne som de er og indtræder med samme rettigheder som den forrige ejer.

At den nye udlejer ikke finder aftalen rentabel er hans problem, i så fald har han betalt en for høj pris for ejendommen.

caddie:

Jeg har svært ved at gennemskue, om udlejer uden videre kan ændre og tilbyde en ny aftale inden pantebrevene er fuldt indfriede. I min optik vil en ny lejeaftale stille vores sikkerhed ringere i og med der kommer nye vilkår vedrørende driftsomkostninger og huslejen. Er det korrekt?

Udlejer skal holde sig til den aftale som er indgået, så hvis han ikke har mulighed for at opsige eller genforhandle i henhold til kontrakten så kan han ikke uden videre ændre lejeaftalen. Om udlejer så kan tilbyde en ny lejekontrakt afhænger først og fremmest af om han kender til jeres pantsætningen af lejekontrakten, hvis du i forbindelse med pantet er blevet stiftet har iagttaget din sikringsakt (denunciation=givet meddelelse til oprindelig udlejer), så skal dit pant respekteres af udlejer og han kan ikke uden din accept tilbyde en ny lejekontrakt.

Uanset om udlejer (i god tro) kan tilbyde en lejekontrakt, så skal denne jo stadig accepteres af den nuværende lejer (med hvem du har aftalt pantet). Og den nuværende lejer skal, uanset sikringsakt, overholde pantaftalen!

For at svare på dit spørgsmål. Hvis den nuværende lejer laver en ny lejekontrakt, ikke alene stiller han din sikkerhed ringere han sletter din sikkerhed helt, da den oprindelige lejekontrakt som du har pant i jo ikke længere eksisterer. Du har per automatik ikke sikkerhed i en ny lejekontrakt!

Hvis jeg var i dine sko ville jeg tage kontakt til den nuværende lejer som har stillet lejekontrakten som sikkerhed og sige, at han ikke skal indgå en lejekontrakt med mindre han kan stille ny og mindst ligeså god sikkerhed for restgælden alternativt indfri gælden! Fra dit synspunkt drejer det sig om du får de penge du har til gode og hvis ikke at du har sikkerhed for resten.

Svar: Forhold ved ændrede lejerettigheder og pantebreve

caddie — Sun, 05 Jun 2016 13:14:17 GMT

Forretningen ligger i et stort sportcenter med en meget stor gennemstrømning. Den gang jeg indgik aftalen med udlejer og indtrådte i forretningen, var det med en forpagtningaftale. Denne aftale var særdeles attraktiv, da alle driftsomkostninger mv. var indeholdt i forpagtningsafgiften samt gav eneret til F&B på området. I mellemtiden er der kommet en ny udlejer som ikke kan enes med pantsætter, hvilket blandt andet er resulteret i at pantsætter, i forbindelse med en tvist, har fået rettens ord for at der ikke er tale om en forpagtningsaftale men en lejeaftale. Derudover er der en igangværende erstatningssag, som pantsætter har tabt ved første instans. Den oprindelige aftale er stadig gældende, dog er vilkår vedrørende opsigelse ændret, da der nu er tale om en regulær lejeaftale. På dette område har jeg ikke foretaget mig noget, da det som sagt er afgjort ved domstolene. Burde jeg have gjort noget her?

Den nye udlejer finder ikke den gældende aftale rentabel, i og med de afholder alle udgifter i forbindelse med driftomkostningerne, herunder reparation af driftsmateriel samt el, gas og vand. Udlejer ønsker at ændre den nuværende aftale således at pantsætter/lejer selv afholder driftsomkostningerne mod en reduceret husleje. Ud over driftsmateriel og løsøre, er der taget pant i rettighederne i den gældende lejeaftale, disse rettigheder, herunder vilkårene omkring forpagtningsafgiften, har i øvrigt en stor andel i at pantsætter købte forretningen i sin tid.

Jeg har svært ved at gennemskue, om udlejer uden videre kan ændre og tilbyde en ny aftale inden pantebrevene er fuldt indfriede. I min optik vil en ny lejeaftale stille vores sikkerhed ringere i og med der kommer nye vilkår vedrørende driftsomkostninger og huslejen. Er det korrekt?

Svar: Forhold ved ændrede lejerettigheder og pantebreve

Jesper_nl — Sun, 29 May 2016 20:40:58 GMT

arguins:

Er det misligholdelse af lån, når du tager pant i et "aktiv" hvis vilkår i høj grad er underlagt en uafhængig tredjepart?

Er det så også misligholdelse, såfremt børsnoterede aktier, stillet som sikkerhed for lån, falder i værdi?

En erhervslejekontrakt er for det første ikke underlagt en uafhængig tredjepart. Det er en aftale mellem to afhængige parter.

De betingelser som aftalen/lejekontrakten bygger på udgør helt grundlæggende genstanden for pantsætningen. Hvis den ene (afhængige) part, som i dette tilfælde pantsætter sine lejerettigheder og dermed stiller dem som sikkerhed for en gæld til trådstarter så kan pantstiller ikke ændre lejekontrakten uden at misligeholde lånet. Der er jo i så fald ikke noget pant tilbage hvis lejekontrakten ikke længere eksisterer.

I relation hertil kan jo i øvrigt nævnes, at såfremt sikringsakten er korrekt iagttaget kan udlejer heller ikke ændre lejekontrakten uden konsekvenser da han i så fald er vidende om lejekontrakten/rettighederne er pantsat.

Lige for at adressere din bemærkning om pantsætning af en aktie, så er kursen jo netop ikke genstand for pantsætningen og derfor per definition irrelevant. Alt kan jo stige og falde i kurs/værdi, det er den risiko som følger med alle pantsætninger.

arguins:

Har udlejer tiltrådt nogen form for pantsætning, og i så tilfælde, hvad?

Det kan jeg ikke svare på, men formentlig nej. Men han er aftalepart i en aftale som er pantsat, så muligheden for at forhandle en ny lejekontrakt er påvirket af det faktum at lejekontrakten er pantsat.

Svar: Forhold ved ændrede lejerettigheder og pantebreve

arguins — Fri, 27 May 2016 07:42:26 GMT

Er det misligholdelse af lån, når du tager pant i et "aktiv" hvis vilkår i høj grad er underlagt en uafhængig tredjepart?

Er det så også misligholdelse, såfremt børsnoterede aktier, stillet som sikkerhed for lån, falder i værdi?

Har udlejer tiltrådt nogen form for pantsætning, og i så tilfælde, hvad?

Svar: Forhold ved ændrede lejerettigheder og pantebreve

Jesper_nl — Thu, 26 May 2016 21:00:23 GMT

caddie:

Mit spørgmål går derfor på hvordan jeg skal forholde mig, når udlejer vil tilbyde lejerne en ny aftale og dermed formegentligt også nye vilkår. Kan de uden videre ændre aftalen, eller lave en helt ny, når pantebrevene er udstedt blandt andet med sikkerhed i lejerettighederne. Hvad siger juraen på dette område.

Aftalen mellem lejer og udlejer kan godt ændres uden du har indflydelse på vilkår, men...

Det betyder at du potentielt mister den sikkerhed du har for dit tilgodehavende, og det må pantstiller ikke! Det er midsligeholdelse af lånet, hvilket jo har nogle konsekvenser. Konsekvenserne afhænger selvfølgelig af hvad i har aftalt af vilkår for lånet?

Måske skulle du rette henvendelse til pantstiller og forklare at I har en aftale og han ikke uden konsekvenser kan indgå en ny aftale. Men hvis en ny lejeaftale er vigtig for pantstiller, kan han måske stille anden sikkerhed for dig tilgodehavende?

Svar: Forhold ved ændrede lejerettigheder og pantebreve

INRI — Thu, 26 May 2016 20:47:17 GMT

Hvad er det nærmere bestemt for nogle rettigheder og vilkår du har pant i?

Forhold ved ændrede lejerettigheder og pantebreve

caddie — Thu, 26 May 2016 17:57:42 GMT

Hejsa,

Jeg har pant i en forretning i form af to løsørepantebreve. Det drejer sig om en restauration som jeg har afstået for nogle år siden. Ud over løsøre mv. er der pant i lejerettighederne i den nuværende aftale som sikkerhed. En stor del af handelen var med basis i disse rettigheder og vilkår. Situationen er nu den at der er kommet en ny udlejer som naturligvis har overtaget alle forpligtigelser, herunder vilkårene i lejeaftalen med restaurationen. Imidlertid mener den nye udlejer ikke at den gældende aftale er særlig fordelagtig og ønsker at ændre aftalen og indgå en ny. Samarbejdet med den nye udlejer og dem vi ar afstået forretningen til er ikke særligt godt. De har været igennem et retsforløb for et års tid siden og er i skrivende stund i retten med en erstatningssag som skal i Landsretten til efteråret.

Mit spørgmål går derfor på hvordan jeg skal forholde mig, når udlejer vil tilbyde lejerne en ny aftale og dermed formegentligt også nye vilkår. Kan de uden videre ændre aftalen, eller lave en helt ny, når pantebrevene er udstedt blandt andet med sikkerhed i lejerettighederne. Hvad siger juraen på dette område.

Hilsen

Thomas