Jura, kontrakter, lovgivning, ophavsret m.m.

Svar: Hjælp vild huslejestigning erhvervslejemål :-/

Jack — Mon, 18 Jan 2016 21:47:07 GMT

Jesper Norbøll:

I misforstår det med de 4 år.

Udlejer henviser ikke til at lejemålet er 4 år gammelt, men derimod vasler en lejeforhøjelse som introduceres gradvist over de næste 4 år. På den måde skal I ikke allerede nu til at give hvad den nye fulde husleje er. Det er også det man kan kalder for trappeleje.

Hvor vidt udlejer må regulerer huslejen på denne måde kommer helt an på lejekontrakten. Ofte står der noget i stil med at huslejen reguleres årligt efter nettoprisindekser - eller efter markedsniveau eller omkostningsniveau - og med med minimum 3 %. Den med markedsniveau og omkostningsniveau kan være rigtig farlig. Nettoprisindekset er den mest normale og dikterer egentlig bare at hvis alting stiger 4 % så kan Jeres leje også gøre det og ihvertfald minimum 3 % om året.

Men det med omkostninger og markedsniveau giver for udlejer en elastik der kan trækkes i.

Den klassiske er en udlejer som har et en eller to ejendomme og bruger det som en slags pension. Så deT skal bare trille rundt i et 0 så han/hun ikke mister penge. Men der bliver i en del tilfælde heller ikke gjort så meget omkring vedligeholdelse m.m. På et tidspunkt casher udlejer ud ved at sælge ejendommene til f.eks. et større ejendomsselskab som altså tjener penge på disse ejendomme. Så de kigger på bygningernes stand og vælger f.eks. at smide x-antal millioner i opfriskning af bygningerne. Og samtidig gennemgår de de eksisterende lejekontrakter og regulerer disse.

Det er der hvor lejere, der ellers har boet i en ejendom i mange år uden de store huslejestigning, pludselig kan opleve at skulle betale markant højere husleje.

Men I skal i alle tilfælde have fat i en advokat og få vedkommende til at kigge den eksisterende kontrakt igennem og de nye vilkår. Det kan være der er nogle smuthuller, eller noget der kan forhandles om. I alle tilfælde skal der ihvertfald noget dokumentation på bordet for den påståede markedsværdi.

/Jesper

Hej Jesper

Jeg tror ikke vi ´har misforstået det med de 4 år :-) men du har helt ret i der skal en advokat på, det er bare pokkers mine venner skal
til at betale for advokat, når det er så åbenlyst de ikke kan gøre det

her er erhvervslejeloven's §13

§ 13. Hver part i lejeforholdet kan i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndigudlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold, blandt andet under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Ved tvister om størrelsen af den fremtidige leje finder reglen i retsplejelovens § 344 om rettens fri bevisbedømmelse anvendelse.

Stk. 2. Kravet om regulering af lejen kan dog tidligst få virkning 4 år efter lejeperiodens begyndelse og tidligst 4 år efter ikrafttræden af en vilkårsændring i medfør af § 14. Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor en lejeforhøjelse efter stk. 1 sidst er trådt i kraft. Krav om lejenedsættelse kan tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor en lejenedsættelse efter stk. 1 sidst er trådt i kraft.

Stk. 3 . Ved aftalte væsentlige ændringer af vilkårene for lejeforholdet, herunder lejens størrelse, kan krav om regulering af lejen tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor vilkårene for lejeforholdet ændres, hvis parterne har aftalt dette i forbindelse med indgåelse af aftalen om vilkårsændringer.

Stk. 4. Reguleringen fordeles over 4 år, således at reguleringen pr. år udgør ¼ af den samlede regulering.

Stk. 5. Regulering til markedsleje kan ske uanset aftalt uopsigelighed.

Stk. 6. Ved vurderingen af lejen i forhold til markedslejen ses der bort fra:

1) Forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.

2) Lejeforhøjelser og forbedringer efter § 53 i lov om saneringog efter § 60 i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993. Dette gælder dog ikke ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støtte efter de nævnte love.

3) Lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60, stk. 5, i lov om byfornyelse og boligforbedring.

4) Lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse.

5) Lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse og udvikling af byer.

6) Den del af lejen, som vedrører særlig indretning, ombygning eller forbedring af det lejede, som udlejeren har ladet udføre efter aftale med lejeren.

Stk. 7. Ved vurderingen af lejen i forhold til markedslejen tages der hensyn til vederlag, som lejeren ved lejeaftalens indgåelse har betalt til udlejeren for at overtage lejemålet. Har lejeren tidligere været ejer og bruger af lejemålet, og er lejeaftalen indgået som en del af aftalen om dennes salg af ejendommen, således at der er sammenhæng mellem salgsprisen og lejens størrelse, tages der tillige hensyn hertil.

Stk. 8. Lejereguleringen kan gennemføres med 3 måneders varsel. Kravet om regulering af lejen skal være skriftligt og skal indeholde en angivelse af lejereguleringens størrelse. Kravet skal tillige indeholde oplysning om adgangen til at gøre indsigelse, jf. stk. 9. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre den, der har fremsat kravet, kan godtgøre, at mangelen ikke har bevirket en forringelse af den anden parts retsstilling.

Stk. 9. Den part, som har modtaget kravet om regulering af lejens størrelse, skal skriftligt fremsætte indsigelse over for den anden part senest 6 uger efter, at kravet om lejeregulering er kommet frem, hvis kravet ikke kan godkendes.

Stk. 10. Den part, som rettidigt har modtaget indsigelse efter stk. 9, skal senest 6 uger fra udløbet af fristen i stk. 9 anlægge sag ved boligretten, hvis kravet om lejereguleringønskes fastholdt.

Svar: Hjælp vild huslejestigning erhvervslejemål :-/

Jesper Norbøll — Sat, 16 Jan 2016 10:48:12 GMT

I misforstår det med de 4 år.

Udlejer henviser ikke til at lejemålet er 4 år gammelt, men derimod vasler en lejeforhøjelse som introduceres gradvist over de næste 4 år. På den måde skal I ikke allerede nu til at give hvad den nye fulde husleje er. Det er også det man kan kalder for trappeleje.

Hvor vidt udlejer må regulerer huslejen på denne måde kommer helt an på lejekontrakten. Ofte står der noget i stil med at huslejen reguleres årligt efter nettoprisindekser - eller efter markedsniveau eller omkostningsniveau - og med med minimum 3 %. Den med markedsniveau og omkostningsniveau kan være rigtig farlig. Nettoprisindekset er den mest normale og dikterer egentlig bare at hvis alting stiger 4 % så kan Jeres leje også gøre det og ihvertfald minimum 3 % om året.

Men det med omkostninger og markedsniveau giver for udlejer en elastik der kan trækkes i.

Den klassiske er en udlejer som har et en eller to ejendomme og bruger det som en slags pension. Så deT skal bare trille rundt i et 0 så han/hun ikke mister penge. Men der bliver i en del tilfælde heller ikke gjort så meget omkring vedligeholdelse m.m. På et tidspunkt casher udlejer ud ved at sælge ejendommene til f.eks. et større ejendomsselskab som altså tjener penge på disse ejendomme. Så de kigger på bygningernes stand og vælger f.eks. at smide x-antal millioner i opfriskning af bygningerne. Og samtidig gennemgår de de eksisterende lejekontrakter og regulerer disse.

Det er der hvor lejere, der ellers har boet i en ejendom i mange år uden de store huslejestigning, pludselig kan opleve at skulle betale markant højere husleje.

Men I skal i alle tilfælde have fat i en advokat og få vedkommende til at kigge den eksisterende kontrakt igennem og de nye vilkår. Det kan være der er nogle smuthuller, eller noget der kan forhandles om. I alle tilfælde skal der ihvertfald noget dokumentation på bordet for den påståede markedsværdi.

/Jesper

Svar: Hjælp vild huslejestigning erhvervslejemål :-/

Rasco — Fri, 15 Jan 2016 17:36:18 GMT

1. Hvem har bevisbyrden?

Bevisbyrden for markedslejens størrelse har den, som kræver lejen reguleret.

2. Hvordan beviser man, hvad markedslejen er?

- Man finder priser på erhvervslejemål, der står tomme i nærheden af dig. De skal være sammenlignelige med dit lejemål i forhold til størrelse, stand, beliggenhed og anvendelsesmuligheder.

- Man finder priser på allerede udlejede lejemål. Man kan spørge nogle lejere i nærheden om et uddrag af deres lejekontrakter, men de fleste er nok ikke interesserede i at hjælpe.

- Man kan betale en ejendomsmægler for at lave en vurdering af markedslejen, f.eks. Nybolig Erhverv - Vurdering af erhvervslejemål.

3. Hvad med forbedringer udført af lejer?

Erhvervslejelovens § 13,

Stk. 6. Ved vurderingen af lejen i forhold til markedslejen ses der bort fra:

1) Forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.

4. Vil du gøre indsigelse?

Erhvervslejelovens § 13,

Svar: Hjælp vild huslejestigning erhvervslejemål :-/

Michael — Fri, 15 Jan 2016 17:08:48 GMT

Jack:
Syntes ikke det er rimeligt at leje et lokale og der efter investerer flere 100 tusinde i indretning og så bare blive sat op i husleje.

Hvis man har brugt så mange penge på noget man har lejet, så beder man jo også næsten selv om det. Hvorfor har i ikke som minimum sikret jer en kontrakt med fast leje i 5 - 10 år ?.

Svar: Hjælp vild huslejestigning erhvervslejemål :-/

Jack — Fri, 15 Jan 2016 16:56:14 GMT

Sunbao:

Ja du burde nok henvise til det med de 4 år som du selv skriver

Ja så langt så godt, men det varmer kun et kort øjeblik... uanset om vi kan udskyde 1½ år, syntes jeg stadig det er helt vild huslejestigning, vi taler jo ikke om det er udlejer som har istandsat lokalerne..

Hvordan finder man enlig ud af og beviser hvad markedslejen er? og hvor ligger bevis byrden er det hos lejer eller hos udlejer?

Svar: Hjælp vild huslejestigning erhvervslejemål :-/

Sunbao — Fri, 15 Jan 2016 14:05:12 GMT

Ja du burde nok henvise til det med de 4 år som du selv skriver

Hjælp vild huslejestigning erhvervslejemål :-/

Jack — Fri, 15 Jan 2016 13:36:17 GMT

Kære Aminoer

Nogen som kender til regler for huslejestigning på erhvervslejemål ?

Min gode ven har lige fået brev fra sin udlejer, jeg ved godt vi lige skal kikke lejekontrakten igennem som jeg har bedt dem om at finde,
men alligevel syntes jeg det er vildt.. hvordan er reglerne og hvad kan vi gøre?

Syntes ikke det er rimeligt at leje et lokale og der efter investerer flere 100 tusinde i indretning og så bare blive sat op i husleje.

Lejemålet er indgået omkring August 2013, jeg har læst lidt på erhvervslejelov §13 https://www.retsinformation.dk/forms/r0710.aspx?id=134801
og kan se der er meget galt især da lejemålet ikke er 4 år gammelt