Generel iværksætterdebat

Svar: investering i lejlighed(er)

bkonig — Sat, 03 Oct 2015 21:12:34 GMT

Banker & kreditforeninger er enormt uvillige til at belåne udlejningsejendomme. Du skal kunne stille med de 20 % selv og allerhelst have et regnskab, (ja regnskab fra sidste års drift) der viser at en belåning med fastforrentet obligation med afdrag giver et likviditets overskud.

Det er egen erfaring, er ved at omlægge et lån til 8 blokke i Århus, og kreditforeningerne er ikke just imødekommende.

Svar: investering i lejlighed(er)

K.P.HANSEN — Sat, 03 Oct 2015 19:24:08 GMT

Hej

Går selv og roder lidt med ejendomme. Startede for 4 år siden og er efterhånden oppe på ca. 11.000 kvm. Et mix af bolig og erhverv, med geografisk spredning. Der er ingen facitliste til at investere i ejendomme - og man kan spørge sig selv hvad forskellen er på at investere og at spekulere i ejendomme..... ?? Nogle går efter potentialet i en værdi-/prisstigning, nogle efter det løbende afkast, andre igen efter en kombination at de 2. Hvis du køber en lejlighed/ejendom i fx Kbh eller Århus, er det løbende afkast på "driften" så lille at du kun skal investere hvis du tror på en værdistigning på lejligheden/ejendommen. Investerer du derimod i en mindre by - fx Sønderjylland eller på Lolland - ja, så skal det løbende afkast på driften være stort/højt, da du næppe kan forvente nogen særlig værdistigning. Nogle investerer udelukkende i erhverv (som så igen kan deles op), andre udelukkende i boliger. Mellem disse 2 "yderpunkter" har jeg valgt at investere. Jeg har ingen "ufravigelige regler", men går efter at den enkelte investering skal kunne tjene sig selv hjem indenfor en periode på 10 år. Jeg har ejendomme med god beliggenhed i attraktive byer hvor de 10 år akkurat kan overholdes, men jeg har også en ejendom med større usikkerhed på fremtidsudsigterne - der er tilbagebetalingstiden bare afstemt herefter (4 år). Der skal helst være en ret høj sikkerhed for at ejendommen også har en berettigelse i markedet om 10 år (kunne fx aldrig finde på at investere i en discount-butik, da den meget vel kan vise sig at være "out of marked" om 10 år), der skal på en geografisk lokation være en lejeindtægt i niveau 1 mio. kr. og endelig skal ejendommens stand være rimelig - da prisen på en totalrenovering er for høj i forhold til hvad man kan få/købe en renoveret ejendom til......

Uanset om man er 23 år, grøn og med begrænset kapital eller man er 40 år, erfaren og har penge på lommen - så skal man have lov til at have sine drømme og (om muligt) føre dem ud i livet. Forskellen på dig og mig er måske i virkeligheden kun alderen.... Jeg har også været 23 år og stået i dine sko. Heldigvis var der en som hjalp mig med at komme i gang.... Mit råd til dig er:

1: Tænk god rigtig godt om. Hvad er det du vil investere i - hvad er din profil. Lav et simpelt regneark hvor du har et driftbudget med en tilhørende balance. Fremskriv din balance med 10 års drift. Ved at ændre på parametrene får du hurtigst en fornemmelse af hvor "sårbar" du er overfor ændringer. Det kunne være renten +/- 1%, en uforudset udgift til vedligehold, 2 mdr. tomgang etc. Der findes ingen facitliste, men du kan forberede dig selv på forskellige scenarier.

2: Vær tålmodig - vent til det helt rigtige byder sig til. Hellere sige NEJ end få købt noget lort fordi man har for travlt med at komme i gang. Vær omvendt også klar til at slå til når du har den helt rigtige mavefornemmelse - det er mega surt at se en god handel forsvinde fordi man var for langsom. Du kan kun investere dine penge en gang, og din investering skal helst give et afkast der gør dig i stand til at lave den næste investering. "Pisser du ved siden af spanden" slutter forløbet forbandet hurtigt.

Rigtig god fornøjelse

Med venlig hilsen

Købmanden

Svar: investering i lejlighed(er)

Projekt 2013 — Sat, 03 Oct 2015 19:03:33 GMT

Grundlæggende er det ikke nemt at opnå finansiering når formålet er udlejning.

Alt afhængigt af, hvornår ejendommen er opført kan der være begrænsninger for, hvor meget du kan opkræve i husleje. Typisk kan man som udlejer opkræve "det lejedes værdi", som er en sammenligningsleje mod den omkostningsbestemte husleje jf. boligregulseringslovens regler. Markedsleje (aftalt leje) kan man kun opkræve i nyere ejendomme.

Hvis du blot skal købe en lejlighed til udlejning kan du enten bruge kapitalafkast ordningen eller virksomhedsbeskatningsordningen. Giver det et underskud kan du bruge underskuddet skattemæssigt i dine øvrige indtægter. Hvis du om x-antal år, når du skal sælge lejligheden, sælger med en avance, så skal du betale avanceskat men du vil ikke kunne modregne et eventuelt tab i øvrig indkomst. Derfor skal du heller ikke betale løbende værdibeskatning (i modsætning til, hvad der er skrevet ovenfor i denne tråd).

Dvs. du kan ikke altid forvente at du kan få dækket dine udgifter inkl. finansieringsudgifter. Husk at finansieringsomkostningen også omfatter afvikling på lånet (eller lånene).

Man kan investere i ejendomme ud fra forskellige indgangsvinkler, fx.:

1) Enten fordi du har en masse fri likviditet, og altså ikke skal ud og låne. i så fald er et afkast på helt ned til 2-3 procent bedre end, hvad man kan opnå ved at sætte pengene i banken. Måske endda et afkast på nul procent kunne være tilfredsstillende hvis ejendommen stiger i værdi.

2) man har tilgang til billig finansiering og den pågældende udlejnings-case generer et fornuftigt cash-flow.

3) man køber ejendommen til en fornuftig pris med en åbenlys upside.

4) Gearet investeringsstragi: Hvis man køber finansiereret så er man ude i en gearet investering. En gearet investering er positiv når aktivet (ejendommen) stiger i værdi men gør meget ondt hvis aktivet falder i værdi.

Svar: investering i lejlighed(er)

BastianJ — Sat, 03 Oct 2015 18:15:10 GMT

Jeg har skam en opsparing så der er mulighed for udbetalingen.

Men ellers tak for opbakningen, det sætter jeg stor pris på.

Og uden at være negativ eller noget, så det du vælger at citere et et eksempel. :-)

Fortsat god aften.

Svar: investering i lejlighed(er)

Michael — Sat, 03 Oct 2015 18:03:12 GMT

BastianJ:
Jeg går ned i banken om låner de har 1,7million til denne lejlighed

Ja held og lykke med det. Var det 23 du var ?, og ingen sikkerhed for lånet, og sikkert heller ikke 100,000kr til udbetalingen ?. Du lever i en drømmeverden.

Svar: investering i lejlighed(er)

BastianJ — Sat, 03 Oct 2015 17:59:56 GMT

Der er selvfølgelig også løn/SU ved siden af denne ydelse på 7000.

Den ydelse skal selvfølgelig ikke være hvad der bringer brødet på bordet. :D

Svar: investering i lejlighed(er)

BastianJ — Sat, 03 Oct 2015 17:52:33 GMT

Jeg har hverken læst bøger eller ydermere læst noget som helst omkring dette.

Men, ja havde godt skænket det lidt tanker, at der muligvis ikke var den helt store gevinst, medmindre man investerede i lidt flere på en gang.

"You have to go big, to earn big" som det siges..

En vigtig kilde kunne være "Kære mor" hun er selv Advokatssekretær og ejendomsmægler, så der er lidt tråde at trække i der. :-)

Svar: investering i lejlighed(er)

LKlitgaard — Sat, 03 Oct 2015 17:38:11 GMT

Det du skal svare skat af, er det der er tilbage når alt er betalt. Ikke huslejen. Ellers ville der aldrig være nogen der kunne tjene penge på udlejning.
Hvis jeg var dig ville jeg kigge efter en ejendom med fx 2-3 lejemål i og starte dér.
Hvis du låner 1.36 mio (de 80%) på et 30-årigt obligationslån MED afdrag og 15% i et banklån og så de sidste 5% selv, så tvivler jeg stærkt på, at du kan klare dig for 7.000 i månedlig ydelse. ;-)
Har du læst bøger omkring emnet?

Svar: investering i lejlighed(er)

PashminaWear — Sat, 03 Oct 2015 16:21:09 GMT

De 7.000 efter skat burde kunne dække de faste udgifter. Er der noget tilovers er det op til dig selv om du vil hensætte dem til vedligeholdelse. Du kan godt putte dem i lommen, men hvis du skal skifte køkkenet er du måske nødt til at optage et nyt lån, og er således afhængig af at værdien er steget.

Svar: investering i lejlighed(er)

BastianJ — Sat, 03 Oct 2015 16:14:03 GMT

Da jeg boede i Aarhus med min kæreste havde vi en lejlighed på 58 kvm lige nede bag ved Aros til 7100 om måneden, inkl. A/C.

Den lejlighed blev solgt som vi flyttede til omkring 1,7.

Så lad os bruge den som eksempel. (Har brug for lidt perspektiv :o) )

- Jeg går ned i banken om låner de har 1,7million til denne lejlighed og vælger derefter at leje den ud til, ja lad os sige samme husleje.

De ca. 7000 jeg vil få hver måned af dem der lejer sig ind i min lejlighed svarer ca. til alle de udgifter jeg nu har skaffet mig på lån og veligeholdelse af lejlighed?

Er der intet i dette beløb som sættes ind på en form for "opsparing" hvis køkkenet eller andet pludselig brister, og hvis ikke er de lige til at putte i lommen. Med den forståelse at det er en form for indtjening?

Svar: investering i lejlighed(er)

LKlitgaard — Sat, 03 Oct 2015 16:01:03 GMT

Det er helt rigtigt hvad der er skrevet. Tilføjelsen bør dig være, at du skal købe en lejlighed (hvis du ikke allerede har den) som du som absolut minimum kan køre i nul på, når alle udgifter er betalt og du har sat fx 1.000kr til uforudsete udgifter. Regn med 50-100kr i vedligehold pr. kvm årligt - så er du sikker på ikke at blive taget "med bukserne nede" og tabe på driften. Jeg har før set folk købe lejligheder der kører i minus, med forklaringen at, "de stiger jo i værdi"... Den må du ikke falde i! Så er det ikke længere investering men spekulation. Det er ok den kører i nul når ALT er betalt inkl vedligehold. Det skal iøvrigt også være et lån med afdrag, da du ellers igen køber med henblik på fortjeneste ved videresalg (udover købsværdien), og det er ikke en optimal strategi i min optik. :-)

Svar: investering i lejlighed(er)

BastianJ — Sat, 03 Oct 2015 15:57:43 GMT

Så som udgangspunkt er det ikke en enkelt lejlighed man skal investere i hvis man søger en indtægt i det? Eller er det forkert antaget.

Jeg ønsker ikke selv at bosætte mig i lejligheden da min plan er at bygge en virksomhed op i konceptet med at leje lejligheder ud rundt omkring i landet (som udgangspunkt Aarhus og selvfølgelig helst hele opgange da det er lettere at administrere ifht. renovering osv.)

Men som 23 årig og ingen værdier som hus eller andet, er det nok ikke lige en hel opgang man skal kaste sig ud i.

Svar: investering i lejlighed(er)

PashminaWear — Sat, 03 Oct 2015 15:49:36 GMT

Hej,

Jeg har selv en udlejningslejlighed i Århus. Man har de samme udgifter som hvis du selv boede i den. Dvs. ydelsen på lånet, fællesudgifter til ejerforening, ejendomsværdiskat samt udgifter til vedligeholdelse.

Derudover skal du betale skat af lejeindtægten. Hvis du selv har beboet lejligheden er gevinsten ved salg skattefrit.

I mit eksempel dækker lejeindtægten nogenlunde de faste udgifter - renter på lån, fællesudgifter samt ejendomsværdiskat. Der er altså ingen månedlig indtægt, men ejendommen er steget en del i værdi, og da denne værdistigning er skattefri da jeg selv har boet der, ser det fornuftigt ud.

investering i lejlighed(er)

BastianJ — Sat, 03 Oct 2015 15:37:51 GMT

Hej Amino brugere.

Jeg er i en årrække lejet meget med tanken omkring at investere i en enkelt lejlighed som start..

Hvor mange udgifter har man som udlejer af en lejlighed? (Ja, der spiller enormt mange aspekter ind og hvordan bliver lejligheden passet på osv, osv.) Men hvis man nu går ud fra at det er nogle fornuftige lejere og diverse ting i lejlighed tager imod generel slid.

Hvad skal man specielt tage hensyn til som udlejer og hvor store ville udgifterne være kontra indtægten på den månedtlige husleje?

Der opstår jo også et lån som skal afbetales på.

Har en alder af kun 23 år og er igang med en administrativ & økonomi uddannelse så ville derfor selv kunne sidde med alt papir arbejdet.

Tidligere uddannet Tømrer, så jeg kan også selv lave diverse ting der går i stykker hvis tilfældet er ude.

Med venlig hilsen den ambitiøse.