Hvordan får man lån & finansiering til sine ideer?

Svar: Hjælp mig til at finde de rette långivere/investorer - Feedback ønskes

Michael M. Jørgensen — Sat, 12 Jul 2014 19:56:00 GMT

Hej Brian,

du har fat i noget af det, der gør ejendomsinvestering vanskeligt - at finde risikovillig kapital. Der findes desværre ikke noget, der hedder lav risiko, når du taler om 2. eller 3 prioritetslån - hvis risikoen var så lav og renten så høj, ville du jo ikke være nødt til at spørge her for hjælp :o)

Først og fremmest skal du betragte din långiver eller finansielle partner som en en hvilken som helst anden kunde og derfor også fremlægge en grundig gennemgang af produktet, konceptbeskrivelser, beregninger af afkast, løbende og ved exit - i det hele taget en exitplan, simulering af risici i samme regneark osv. I det hele taget gøre det let for långiver at tage stilling til din forespørgsel. Lav en samlet business plan. Simuler en konkret sag med konkrete anslående indtægter og omkostninger, renter osv. så alt kan efterprøves. Jo mindre de selv skal arbejde med tallene og konceptet for at få det til at hænge sammen, desto lettere vil de have ved at sige ja. Læg mærke til karakteren af de indvendinger, du har fået - de er gået mere på dit koncept og hvordan det REELT hænger sammen. Lad være med at se det som kritik af dig, men som konstruktive indspark til at gøre din præsentation bedre.

Nok snak - du skal finde ud af, hvad du kan bidrage med, som den pågældende långiver ikke selv kan, og så skal du gå efter det. Pengene hænger ikke løst hos den slags långivere, og en tilbagebetalingstid, der er så lang som du indikerer, bliver sgu svært (så tænker investor/långiver: Anlægsinvestering, så kan jeg lige så godt selv eje...) Så det kunne være din business plan - at gå efter en finansiel partner.

Held og lykke.

VH Michael

NB K/S vil typisk give mening, når der er tale om ejendomme, der anvendes til fradragsberettigede formål; hotel, plejehjem, butik, lager, fabrik, men desværre ikke ungdomsboliger, plejeboliger, almindelig beboelse, kontor, sygehus, klinikker osv.

Svar: Hjælp mig til at finde de rette långivere/investorer - Feedback ønskes

Cookie - John Hannover — Tue, 08 Jul 2014 13:49:55 GMT

aha Tak :)

Svar: Hjælp mig til at finde de rette långivere/investorer - Feedback ønskes

Ejendomsinvestor — Tue, 08 Jul 2014 13:10:16 GMT

På rene boligudlejningsejendomme er den 80 % men ellers har du ret.

Svar: Hjælp mig til at finde de rette långivere/investorer - Feedback ønskes

Cookie - John Hannover — Tue, 08 Jul 2014 12:14:14 GMT

er realkreditgrænsen ikke 60% af vurderingen for erhvervsejendomme? (ikke mit speciale men husker det sådan)

Svar: Hjælp mig til at finde de rette långivere/investorer - Feedback ønskes

granberg1 — Tue, 08 Jul 2014 09:48:56 GMT

@Roberts.dk:

Tak for skarpe iagtagelser. Lad mig konkretisere lidt:

1. Kapitalen er 'cash' og altså ikke bundet i noget og er ikke indskud fra anden virksomhed.

2. Enig i at det kræver mange millioner at købe store ejendomskomplekser, men dette er hverken ønsket eller tilgangen. Ideen her er netop at finde enkelte lejligheder med stort potentiale og investere trinvis, for derved at oparbejde nødvendig kapital til yderligere investeringer.

3. For mit bord, består den lille risiko i, at banken yder 80% i realkredit, og jeg selv ligger omkring 10-15% pr. ejendom, således at 'långiver' bidrager med de sidste 10-15%. Risici: (1) Boligerne skal generelt falde 10-15% over en længere årrække, samtidig med at (2) udlejningen skal gå NOGET værre end budgetteret. Ad 1, så er dette sjældent set hvis vi snakker 7-10år. Ad 2, udlejningen er konservativ, og med de rekord optag der finder sted pt., så anser jeg denne risiko for meget lille. Derudover er bygningerne af nyere oprindelse, hvilket betyder at der ikke forestår større vvs eller tagarbejde.

Hvad er dine tanker om ovenstående?

Svar: Hjælp mig til at finde de rette långivere/investorer - Feedback ønskes

roberts.dk — Tue, 08 Jul 2014 09:36:48 GMT

granberg1:
Har det relevans for financieringen hvor egenkapitalen kommer fra

Nej ikke hvor den kommer fra, medmindre den er en del af en "fiktiv" kapital fra et andet ejendomsselskab. Pardon, det er heller ikke for at være flabet, men som jeg ser det har du brug for temmelig mange penge, formentlig mange millioner. Og samtidig fortæller du om en meget lille risiko - det hænger ikke helt sammen med status på boligmarkedet - uanset kbh og studerende. Du nævner jo intet om egenkapitalens størrelse, og hvis sikkerheden udelukkende skal funderes i det belånte, såe,.... bob bob...

Svar: Hjælp mig til at finde de rette långivere/investorer - Feedback ønskes

granberg1 — Tue, 08 Jul 2014 09:28:37 GMT

@Roberts.dk:

Har det relevans for financieringen hvor egenkapitalen kommer fra (spørger ikke for at være flabet, men for at blive klogere)?

For at svare på spørgsmålet, så stammer egenkapitalen fra mit initiale indskud i virksomheden...

Svar: Hjælp mig til at finde de rette långivere/investorer - Feedback ønskes

granberg1 — Tue, 08 Jul 2014 09:25:10 GMT

@Morten:

Morten Refsgaard:
Ideen er absolut ikke gennemtænkt

Tak for dit indspark i god og konstruktiv tone :-)

Ideen er ikke at sælge andele af lejligheden/virksomheden i form af et K/S, men simpelthen sikre den nødvendige kapital ud over lånene fra banken. Jeg ønsker at mit selskab har fuldt ejerskab over ejendommene der investeres i.

Svar: Hjælp mig til at finde de rette långivere/investorer - Feedback ønskes

roberts.dk — Tue, 08 Jul 2014 09:13:45 GMT

granberg1:
Pengene (lånet) prioriteres over virksomhedens egenkapital og før bankens lån, hvilket i praksis betyder at lånet er med meget lille risiko.

Og hvor kommer egenkapitalen fra ?

Svar: Hjælp mig til at finde de rette långivere/investorer - Feedback ønskes

Morten Refsgaard — Tue, 08 Jul 2014 09:13:14 GMT

Hej

Ideen er absolut ikke gennemtænkt, men hvad med at udbyde lejlighederne som små K/S projekter

Svar: Hjælp mig til at finde de rette långivere/investorer - Feedback ønskes

granberg1 — Tue, 08 Jul 2014 09:01:00 GMT

@Jakob: Tak for din interesse - Det sætter jeg pris på. Ideen er nok ikke forklaret dybt nok, så forsøger ydmygt igen. Ideen er at min virksomhed køber og udlejer nyere ejendomme i København til studerende og andre der ønsker et socialt miljø uden for kollegierne.

Det jeg forsøger at bliver klogere på, er hvor og hvordan jeg kan finde de nødvendige långivere til at min virksomhed kan investere i ejendommene. Altså kan jeg ikke binde al kapitalen i virksomheden i en/to ejendomme, men forventer at dele det ud, så virksomheden kan investere i flere ejendomme (simpel gearing). Håber dette var bedre forklaret :-)

@Ejemdomsinvestor: Tak for direkte input, jeg vil høre mæglerne om hvilke muligheder for sælgepantebreve de har - Det var en god ide. Ps. Du har helt ret i din opfattelse af financieringsformen, som lige nu er det der mangler at falde på plads (men som jeg er klar over er en stor del af udfordringen ved ejendomsinvestinger).

Svar: Hjælp mig til at finde de rette långivere/investorer - Feedback ønskes

Ejendomsinvestor — Tue, 08 Jul 2014 08:00:38 GMT

Udlejningsejendomme i KBH-området handler typisk med en forrentning på omkring 4 %. Hvis du kan købe ejendomme og drifte dem så godt at de kan forrente 20 % af købesummen med 10 % p.a. er du velkommen til at dele ud af dine ideer

Men grundlæggende er det jo en långiver (som jeg læser det) du skal have fat i - jeg forstår at du vil finansiere 80 % gennem realkreditten og 15 % gennem ekstern långiver samt en lille del selv.

Du kan jo forhøre dig ved erhvervsmæglerne om der er nogle af deres sælgere der vil finansiere dit køb gennem for eksempel et sælgerpantebrev.

Svar: Hjælp mig til at finde de rette långivere/investorer - Feedback ønskes

Jakob Lauridsen — Tue, 08 Jul 2014 07:46:32 GMT

Jeg forstå simpelthen ikke rigtig ideen, vil du være udlejer/boligselskab som andre investerer i?

Svar: Hjælp mig til at finde de rette långivere/investorer - Feedback ønskes

granberg1 — Tue, 08 Jul 2014 07:37:52 GMT

Feedback ønskes stadigt :-)

Svar: Hjælp mig til at finde de rette långivere/investorer - Feedback ønskes

granberg1 — Mon, 07 Jul 2014 20:48:16 GMT

Anyone?