Diverse administration hjælp

Svar: Køb af fast ejendom til udlejning

John J — Tue, 28 Jul 2009 07:13:12 GMT

Hans:

At professor Brøchner-Madsen forudser et fald på 40% i boligpriserne skal man ikke tillægge den store betydning,

han er netop på business.dk udråbt til DKs mest pessimistiske professor..

Lad os da håbe at han bliver sparet væk i en sparerunde, hvis økonomien strammer på universitetet.

Hans spådom i 2007 var da ikke helt skudt ved siden af

Undskyld. Jeg kunne bare ikke dy mig

Køb af fast ejendom til udlejning

Skattekonsulenterne ApS — Wed, 18 Jul 2007 21:27:00 GMT

Dato: 18-07-2007 23:12:28 Forfatter: Nightfall

Angående det, at selv bebo huset - så er den eneste mulige løsning, jeg kan se, at leje vores nuværende hus ud, og så flytte ind i ejendommen, med hele familien i den periode, hvor den skal renoveres - for ikke at miste lejeindtægt.

Enig. Det er afgørende at I kun har en bolig til rådighed i perioden, og derved fraskriver jer råderetten over den anden ejendom, hvilket kun kan ske ved udlejning eller salg. og det er til enhver tid jer der skal sandsynliggøre at I har beboet ejendommen. Man kan ikke sætte nogen periode på. Det afhænger også lidt af hvordan de ligger geografisk i forhold til hinanden men jo længere tid jo bedre. Det holder eksempelvis ikke at I bor i den nye ejendom samtidig med at den sættes til salg.

Vedr. salget af den nye ejendom afhænger det lidt af om den har vurderingsmæssig status som en tofamiliesejendom (1 matrikel) eller som to ejerlejligheder (to matrikler). Taler vi om to selvstændige matrikler har du ret i at I skal have beboet begge, men består ejendommen kun af en matrikel kan I sælge begge skattefrit forudsat at I bare har beboet en af ejendommene. Det er så bare afgørende at den ikke er udmatrikuleret inden I indgår bindende aftale om salg.

Køb af fast ejendom til udlejning

Nightfall — Wed, 18 Jul 2007 21:12:00 GMT

Se, det var også min tanke - at potentielle købere - nu eller om lang tid - ikke er interesserede i at købe et selskab.

Angående det, at selv bebo huset - så er den eneste mulige løsning, jeg kan se, at leje vores nuværende hus ud, og så flytte ind i ejendommen, med hele familien i den periode, hvor den skal renoveres - for ikke at miste lejeindtægt. På den måde kan vi flytte lejeindtægten fra ejendommen til vores nuværende hus, og så selv bo i byggekaoset. Men da der er 2 lejligheder, kan vi bare skiftevis bo i den, der ikke renoveres.

Hvordan mon skat vil se på den løsning?

Når hele familien har boet i ejendommen under renoveringen, kan vi så leje den ud efterfølgende, og stadigvæk sælge helt eller delvist skattefrit senere?

Køb af fast ejendom til udlejning

Skattekonsulenterne ApS — Wed, 18 Jul 2007 20:36:00 GMT

Stop lige en halv her. Nu siger du at det er beboelsesejendomme vi taler om. Hvis du påtænker at sælge beboelsesejendomme/lejligheder til private så er det 99% sikker at de vil købe ejendommen/lejligheden rent. De vil ikke købe via et selskab og så har du intet at bruge et holdingselskab til. Det er iøvrigt sjovere at købe ejendommen personligt, selv bebo den, og derefter videresælge helt eller delvist skattefrit men det kræver lidt planlægning.

Køb af fast ejendom til udlejning

Tommy Kongste — Tue, 17 Jul 2007 11:40:00 GMT

Hvis du starter med at tænke stort er det en god ide at have et selskab til hver ejendom.
Det koster godt nok noget løbende (primært regnskab/revision), men så er projektet isoleret, og der skal ikke betales stempel når selskabet sælges.
Men hvis en køber skal købe selskabet kræver det at det er helt "rent", d.v.s ikke andre aktiviteter eller forpligtelser. Og husk at have alle formalia i orden.
Der er også en god ide at samle administrationen eet sted, i holdingselskabet eller i administrationsselskab.
Mellemregninger bør altid forrentes (men gør det mellem mor og datter eller mellem administrationsselskab og de enkelte ejendsselskaber, ikke på kryds og tværs).

Køb af fast ejendom til udlejning

Nightfall — Tue, 17 Jul 2007 11:27:00 GMT

jamen, jeg har da flere spørgsmål...

Er det til at sælge selskabet i stedet for ejendommen - for at opnå den skattefri avance til holdingselskabet? Vil køber helst købe ejendommen eller et selskab, risikerer de ikke der følger andre forpligtigelser med, hvilket gør dem tøvende overfor det?

Skal jeg så oprette et selskab pr. ejendom jeg køber, for at kunne sælge selskabet alene, og så lave sambeskatning af selskaberne.

Hvis jeg samler ejendomme fra foreksempel Havneområdet i et selskab, og Midtbyen i et andet (nu tænker jeg lige stort ik´) så skal de også sælges samlet - for det er vel problematisk at flytte ejendommene fra et selskab til et andet, når først handlen er på plads - selvom selskaberne ejes af samme holding selskab?

Er løsningen, at have mange selskaber med én ejendom i hver, et holding selskab, og så måske et administrationsselskab, som fakturerer administrationen rundt i de forskellige selskaber - det bliver vel bare et væld af mellemregningskonti, og så skal regnskaberne samles til årsafslutning for sambeskatning.

Må selskaber, der ejes af samme holding selskab låne til hinanden rentefrit, eller skal det være på markedsvilkår?

Køb af fast ejendom til udlejning

bookkeeper.dk — Tue, 17 Jul 2007 10:48:00 GMT

Forskellen imellem at eje udlejningsejendommen i selskab (holdingstruktur) eller som privatperson ligger i realtion til skatten.

Stifter du et holdingselskab som stifter endnu et selskab der køber og driver udlejningsejendommen, så kan du frit akkumulere i holdingselskabet såfremt der kommer et overskud af den løbende drift af ejendommen. Kommer du (efter min. tre års ejertid) i den situation, at en anden investor/person/selskab ønsker at køe udlejningsejendommen kan du, i stedet for blot at sælge ejendommen til ham, vælge at sælge ham hele selskabet, som driver og ejer udlejningsejendommen. Den avance der måtte være er skattefri i holdingselskabet. - skatten kommer således først når du vil trække penge ud af holdingselskabet til dig selv privat.

Det skal lige bemærkes, at du kan stifte både holding- og driftselskab for minimumsindskuddet på 125.000 (ved stiftelse af ApS). Som det er nævnt tidligere i tråden er det dog sjældent at udlejningsejendommene giver overskud løbende. Derved kan der opstå problemer med kapitaltab i selskabet. - men den tid den sorg. Umiddelbart kan du jo satse på fornuftige opskrivninger på ejendommen som opvejer driftens underskud.

Vælger du at købe ejendommen privat, vil du stå overfor en beskatning ved salget af ejendommen. Som udgangspunkt enten som virksomhedsindkomst (ved anvendelse af virksomhedsordningen) eller personlig-/kapitalindkomst ved personlig beskatning. Endvidere bør du notere dig, at overskuddet af udlejningsejendommen ikke kan anvendes til at indskyde på ophørspension ved et evt. salg, eftersom avancer herpå falder udenfor lovens rammer.

Sig til hvis du har flere spørgsmål...

Mvh. Karsten

Køb af fast ejendom til udlejning

Nightfall — Tue, 17 Jul 2007 09:46:00 GMT

Hvad er det for nogle afskrivninger som du taler om? Det er en udlejningsejendom med beboelseslejemål?

Jeg laver investeringen fordi jeg har noget overkudskapital, og har lavet likviditetsbudget.

Det jeg også gerne vil have lidt input på, er forskellen på at eje ejendommen som privatperson, og lade et selskab eje ejendommen, og om det er smartest, at lave holding struktur med det samme.

Køb af fast ejendom til udlejning

bjarnason — Tue, 17 Jul 2007 09:33:00 GMT

Hvis du laver et holdingselsakb, til dit lejemål skal du være lidt opmærksom.

Du skal have rett god egenkapital (likvidited) i selskabet, når du bruger det til udlejning.

Grunden er at lejemål, ikke genererer det helt store overskud, og derfor vil der efter afskrivinger næsten altid være tale om underskud.

Det følger så med sig at efter et par år er al egenkapitalen væk, pga "underskuddet"..

Rådfør dig med en revisor før du laver det som APS eller AS, kender nogle der har fået brændt fingrene af det.

Roi

Køb af fast ejendom til udlejning

aarhusvinduet — Sat, 14 Jul 2007 20:03:00 GMT

stort set alt omkring silkeborg er fin pgr. af den storslåede natur. randers er én af de svære byer der mangler attraktivitet.

klaus

Køb af fast ejendom til udlejning

Nightfall — Sat, 14 Jul 2007 11:26:00 GMT

Hej

Jeg vil primært koncentrere mig området Silkeborg og Randers - da jeg selv er placeret mellem disse byer - og der er, eller kommer, gode motorvejsforhold til Århus.

Jeg skal selv have mulighed for løse viceværtsopgaverne i starten, da jeg selv vil tage mig af administrationen. Ejendommene skal gerne være samlet, så jeg med tiden kan ansætte en vicevært, uden at smide alt for mange penge væk på kørsel.

Køb af fast ejendom til udlejning

aarhusvinduet — Sat, 14 Jul 2007 07:07:00 GMT

det kommer virkelig an på hvor i landet man investerer i ejendomme.
i nærheden af "storbyerne" kan man ikke gøre noget forkert, men der findes områder der aldrig kommer op med røven. (nordjylland, lolland/falster, sønderjylland). her kan man f.eks. sagtens finde en villa til under 500.000, men man skal ikke regne med at kunne tjene nogetsomhelst ved videresalg.

én af de gode steder at investere i er trekantsområdet, hvor man skal huske at tage horsens med.

horsens er dét sted i landet med de fleste tilflyttere. man regner med et indbyggertal på 100000 i år 2030.

så hvis du vil fortælle os hvor du vil købe kan vi komme med bedre svar!

klaus

Køb af fast ejendom til udlejning

ExportInnovation — Sat, 14 Jul 2007 01:06:00 GMT

Hej,

Kender ikke den omtalte professor, men det lyder lidt som "Dårlig omtale er bedre end ingen omtale"

1) Sidste gang jeg slog det op vil Danmarks befolkning "toppe" i 2034

2) Vi har en blændende økonomi og importerer fremmed arbejdskraft fra udlandet som i 60-70erne, og med "generations-hullet" som vi har her i landet er det svært at tro at det skulle ændre sig og give udslag i 40% prisfald, ikke engang hvis nogle idioter vælger at flyve ind i nogle huse igen.

3) Jeg sidder selv og venter på et lille "nyk" nedad, men tør da ikke håbe på 10%, men jeg er også kun lomme psykolog og almindelig gennemsnitforbruger på de flesteområder..

Hvis din økonomi og lokale forhold er til det ville jeg sige.... Go for it....mursten har altid været en god investering set over lang sigt, men det tror jeg så også lige man skal huske på.

/Mojn

Køb af fast ejendom til udlejning

Hans — Fri, 13 Jul 2007 17:06:00 GMT

At professor Brøchner-Madsen forudser et fald på 40% i boligpriserne skal man ikke tillægge den store betydning,

han er netop på business.dk udråbt til DKs mest pessimistiske professor..

Lad os da håbe at han bliver sparet væk i en sparerunde, hvis økonomien strammer på universitetet.

Køb af fast ejendom til udlejning

Nightfall — Fri, 13 Jul 2007 16:00:00 GMT

Hej

Ja, men det er kun to lejemål i ejendommen og den er ikke placeret i en af de store byer (København, Århus, Odense), så jeg mener, at den skal op i den forrentning - og jeg har hensat til vedligehold.

Der er ikke aftalt huslejestigning i lejekontrakter, så husleje nivaeuet kan komme til at udhule den gode forretning.

Så er der nogen, der ved hvordan jeg kan finde ud af, hvad værdien af det lejede udgør - altså hvordan jeg kan regulere lejen løbende, så den svarer til værdien af det lejede - det er jo et vidt begreb?

Et andet af mine problemer med ejendommen er, at det er langtidslejere - de har boet der længe og forventer at blive boende. De har overtaget lejemålet uistandsat, og hvad betyder det? - så jeg har budgetteret med 50t. pr lejemål bare for at få dem indflytningsklar til nye lejere, ved fraflytning. Til gengæld kan jeg jo regulere lejen, og aftale trappelejestigning, når lejer udskiftes.