Bogføring, regnskab, moms, skat m.m.

Svar: VSO eller KAO ved udlejning af lejl i 2011

kah — Thu, 28 Jun 2012 16:50:12 GMT

Kapitalafkastgrundlaget vil ændre sig år for år efterhånden som gælden afdrages, og det er lige meget hvor pengene kommer fra bare der afdrages, kommer de fra overskud er der betalt skat.

Hvis du køre virksomhedsordningen er grudlaget negativ, som du skriver.

Men det er den jo ikke hvis du vælger kapitalafkastordningen

Depositum indgår i gælden

Rede penge indgår ikke

Mvh

Svar: VSO eller KAO ved udlejning af lejl i 2011

dj732 — Wed, 27 Jun 2012 13:43:11 GMT

Tusind tak for din besvarelse.

Jeg har et opfølgende spørgsmål mht. Kapitalafkastgrundlaget.

Når man starter på VSO, så overtager Virskomheden Realkredit-lån samt lejligheder,

og da gælden er større end anskaffelsessummen er Kapiatalafkastgrundlaget negativt.

Men efter nogle år vil virksomheden have betalt af på lånet således at Kapitalafkastgrundlaget er blevet positivt.

Denne reduktion i gælden kan vel kun skyldes overskud i virksomheden eller penge fra indskud/Mellemregningskonto.

Skal denne gældsreduktion beskattes løbende eller skal den beskattes ved ophør af VSO?

Hvordan opgøres Depositum som lejer har betalt ved indflytning, skal dette ind i Kapitalafkastgrundlaget som gæld?

(Virksomheden skylder vel pengene til lejer)

Mvh. dj732

Svar: VSO eller KAO ved udlejning af lejl i 2011

Esben Christensen — Tue, 19 Jun 2012 14:56:32 GMT

Hvis I i dag opfylder parcelhusreglen vil udlejning til beboelse ikke ændre på at I kan sælge skattefrit efter parcelhusreglen. Om udlejningen bliver beskattet efter personskatteloven, kapitalafkast ordningen eller virksomhedsordningen har ikke indflydelse på at boligen vil kunne sælges skattefrit.

Med venlig hilsen

Esben Christensen
Rådgivningsfirmaet Esben Christensen
www.esbenchristensen.dk

Svar: VSO eller KAO ved udlejning af lejl i 2011

dj732 — Tue, 19 Jun 2012 14:14:54 GMT

Tusind tak for hjælpen. :)

Jeg vil nu prøve at sætte mig yderligere ind i hvordan VSO fungerer ved at læse i

"Virksomheds- og kapitalafkastordningen" fra Skat http://www.skat.dk/display.aspx?oId=133908&vId=202150

Er der iøvrigt nogen der ved om anvendelsen af VSO påvirker

muligheden for senere at sælge under Parcelhusreglen?

Som nævnt har vi beboet lejlighederne i en årrække efter overtagelsen.

Mvh.

dj732

Svar: VSO eller KAO ved udlejning af lejl i 2011

Tonny Skov Pedersen — Mon, 18 Jun 2012 21:48:49 GMT

Hej

Enig med Esben

Iøvrigt bliver der i dette tilfælde ikke tale om en rentekorrektion, idet indskudskontoen kan sættes til kr. 0, når alle passiverne anses for at være erhvervsmæssige og ikke private.

Tonny

Svar: VSO eller KAO ved udlejning af lejl i 2011

Esben Christensen — Mon, 18 Jun 2012 21:38:57 GMT

Hej Kah

Du har ret i hvordan kapitalafkastet opgøres, men du har ikke med i din ligning, at du i virksomhedsordningen kan fratrække de faktiske renteudgifter i personlig indkomst, mens du hvis du anvender kapitalafkastordningen kun kan trække de faktiske renteudgifter fra i kapital indkomsten, så hvis man betaler en rente, som er højere end 2% (kapitalafkastsatsen) er virksomhedsordningen som tommelfingerregel, skattemæssigt mest attraktiv.

At passiverne er større end aktiverne forhindrer ikke at man kan anvende virksomhedsordningen, men det kan medføre at indskudskontoen bliver negativ, hvilket kan medføre, at der skal beregnes rentekorrektion, hvilket reducerer fordelen ved at anvende virksomhedsordningen, men det vil fortsat være en fordel (forudsat at den faktiske rente er større end 2% p.a.)

Med venlig hilsen

Esben Christensen
Rådgivningsfirmaet Esben Christensen
www.esbenchristensen.dk

Svar: VSO eller KAO ved udlejning af lejl i 2011

kah — Mon, 18 Jun 2012 16:20:25 GMT

Er det rigtig?? Som jeg husker beregnes kapitalafkastet ved kapitalafkastordningen af erhvervsmæssige aktiver, og ved virksomhedsordningen af erhvervsmæssige aktiver minus erhvervsmæsige passiver.

Han kan da slet ikke bruge virksomhedsordningen da passiverne er større end aktiverne

Mvh

Svar: VSO eller KAO ved udlejning af lejl i 2011

Esben Christensen — Sun, 17 Jun 2012 21:44:04 GMT

Hej DJ732

Da dine faktiske renteudgifter overstiger dit beregnede kapitalafkast, kan det bedst svare sig at anvende virkomhedsordningen. Dette gælder fra i år for næsten alle, som tidligere har anvendt kapitalafkastordningen. Hvis du er topskatteyder, er der med dine tal godt 8.000 kr. (netto) at spare ved at gå over til virksomhedsordningen.

Virksomhedsordningen kræver dog lidt mere arbejde end kapitalafkastordningen. Du skal bl.a. føre en indskudskoto og et kapitalafkas grundlag.

At du har betalt udgifter fra privatøkonomien forhindrer ikke, at du kan anvende virksomhedsordningen (det er mest transaktioner den anden vej som er et problem), du skal blot oprette en mellemregningskonto og føre beløbet der (som en slags uforrentet lån mellem din privatøkonomi og din virksomhed). Hvis din virksomhed senere giver overskud, kan virksomheden betale "lånet" til din privat økonomi, ved at udligne mellemregningen, uden at dette anses for en hævning i virksomheden.

Med venlig hilsen

Esben Christensen
Rådgivningsfirmaet Esben Christensen
www.esbenchristensen.dk

VSO eller KAO ved udlejning af lejl i 2011

dj732 — Sun, 17 Jun 2012 15:23:13 GMT

Hej,

Tak for et super godt forum med en masse interessant information.

Jeg har et spørgsmål angående udlejning af lejligheder.

Jeg har to lejligheder som jeg har udlejet i en årrække under kapitalafkastordningen.

Men nu er jeg blevet opmærksom på at kapitalafkastsatsen for 2011 er på blot 2%.

Jeg overvejer derfor om det kan svare sig at anvende VSO istedet for 2011 (og fremover).

Tallene ser således ud:

Lejeindtægter 101.400

Ejendomsskatter 7.156

Fællesudgifter 36.456

Resultat 57.788

Restgæld 1.020.000 (5% obl. lån)

Renteudgifter 58.259

Lejlighederne er købt i 2000 for sammenlagt 1.000.000, de tjente som vores bolig i en årrække.

Det betyder vel at mit kapitalafkast "kun" er på 20.000 kr for 2011?

Er der nogen der har en mening om hvad der bedst kan svare sig?

Til sidst vil jeg lige nævne at jeg igennem 2011 har overført penge fra min privatøkonomi

til "lejlighedskontoen" for at dække de løbende udgifter. Men så vidt jeg kan forstå skal der være en total adskillelse

mellem privatøkonomi og "virksomheden", er dette korrekt? og kan de overførte penge så opfattes som lån til virksomheden?

Hvis der er nogen der har links til hvordan man i praksis anvender VSO ville det være super.

Mvh.

Dj732