Jura, kontrakter, lovgivning, ophavsret m.m.

Svar: Kan jeg tilbageholde leje når udlejer har opsagt erhvervslejemål?

Jurarådgiver Ulrik Guldbæk — Thu, 08 Mar 2012 13:11:57 GMT

Martin E. Jensen:
Der er jo ingen "arguable position".

Det er lige præcist, hvad der er. Der er et synspunkt, som man kan argumentere for. Ingen kan forudse, hvad domstolene vil synes om synspunktet. Men man har ret til at finde ud af det.

Martin E. Jensen:

Lejer har jo tidligere betalt husleje, og der kan dermed ikke stilles spørgsmålstegn ved, om lejer og udlejer har indgået en aftale om lejen i de sidste 3 måneder.

Lejer har i min optik ikke mulighed for at komme uden om pligten til at betale inkassoomkostninger med den argumenation.

Du mener, at debitor skal betale inkassosalær, fordi gælden skyldes. Punktum. Med din argumentation ville debitor være pligtig at betale inkassosalærer, som kræves for inkassohandlinger, der foretages mens debitors bo er under konkursbehandling. Sådan er det jo ikke.

Det skyldes bl.a., at pligten til at betale inddrivelsesomkostninger ikke er straf eller bod for at betale sin husleje for sent. Det er grundlæggende erstatning, og dermed har kreditor tabsbegrænsningspligt.

Når debitor har tilkendegivet ikke at ville betale, så tjener det ikke noget formål at foretage inkassohandlinger, med mindre man i god tro tror, at inkassohandlingen kan få debitor på andre tanker.

Det kan man tro, når debitor har en dårlig eller forkert indsigelse (om modregning begrundet i forventet misligholdelse fra udlejers side).

Det kan man ikke tro, når debitor har tilkendegivet ikke at ville betale.

Især ikke hvis debitor skærer det ud i pap for kreditor i et brev opmærksom på, at debitor godt er klar over, at den juridiske indsigelse er tvivlsom, men at debitor desugtet ikke vil betale, og at eventuelt debat om indsigelsens berettigelse hører hjemme i retten.

Det gør bare kreditor sårbar overfor kontrasøgsmål (en retssag, som modparten starter), som ikke alle rådgivere har erfaring med at rådgive om. Kreditor risikerer så at komplicere sagen fra noget enkelt, som alle kan håndtere, til noget kompliceret, hvor den billige rådgiver må erstattes med en dyrere.

Svar: Kan jeg tilbageholde leje når udlejer har opsagt erhvervslejemål?

Anonymous — Wed, 07 Mar 2012 20:25:50 GMT

Hej

For at lukke denne diskution.

Lejer skal betale leje resten af tiden ud.

Bliver udlejer insolvent, og man derved ikke kan tilbage betale depositum, så må og skal man redegøre sit krav, og såfremt at det kommer til en konkurs, så skal det ske til kurator. Ellers har man muligheden for at få udlejer konkursbegæret.

Det som er problemet med at tilbage holde lejen, er at man så urettigt prøver at begrænse sit tab. Og det er reelt set strafbart, og hører under politiet, og kan medføre straf af bøde eller hæfte i værste fald. sammen med en skrivelse i ens straffeatest.....som kan medføre at man mister kreditværdighed.

Har man tilbage holdt lejen, så vil man få et krav fra boet, om at skulle betale, da det er værdi i selskabet, og derfor indgår i firmaet.

At man så vil have et depositum til gode, er i sagen uvedkomne. Og man resikere at dette er tabt. Da alle kreditorer jo har lige ret til de restlige beløb. Så der kan ske det at der bliver sat en bagatelgrænse, sammen med at alle kreditorer får en procentdel, af de værdier der er i boet.

/Kenneth

Svar: Kan jeg tilbageholde leje når udlejer har opsagt erhvervslejemål?

Martin Lysfelt — Wed, 07 Mar 2012 19:35:33 GMT

Jurarådgiver:

Den slags synspunkter, der kvalificerer til "arguable position" EMRK artikel 6 praksis kan måske ikke nødvendigvis vinde en tvistig sag, men de gør sagen tvistig, så man kommer uden om pligten til at betale inkassoomkostninger, hvis udlejer vælger at gå den vej.

Jeg kan ikke på nogen måde se, hvordan dette skulle kunne lade sig gøre. Der er jo ingen "arguable position". Lejer har jo tidligere betalt husleje, og der kan dermed ikke stilles spørgsmålstegn ved, om lejer og udlejer har indgået en aftale om lejen i de sidste 3 måneder.

Lejer har i min optik ikke mulighed for at komme uden om pligten til at betale inkassoomkostninger med den argumenation.

Svar: Kan jeg tilbageholde leje når udlejer har opsagt erhvervslejemål?

Jurarådgiver Ulrik Guldbæk — Wed, 07 Mar 2012 12:04:04 GMT

Det ville være interessant at et argumenter eller to for dit synspunkt, ikke nødvendigvis fra dig selv. Den omstændighed, at du ikke argumenterer for dit synspunkt, er jo ikke i sig selv et bevis på, at du ikke har ret.

Svar: Kan jeg tilbageholde leje når udlejer har opsagt erhvervslejemål?

Anonymous — Tue, 06 Mar 2012 11:01:44 GMT

NEJ!

Svar: Kan jeg tilbageholde leje når udlejer har opsagt erhvervslejemål?

Jurarådgiver Ulrik Guldbæk — Tue, 06 Mar 2012 10:55:31 GMT

Den slags synspunkter, der kvalificerer til "arguable position" EMRK artikel 6 praksis kan måske ikke nødvendigvis vinde en tvistig sag, men de gør sagen tvistig, så man kommer uden om pligten til at betale inkassoomkostninger, hvis udlejer vælger at gå den vej.

Svar: Kan jeg tilbageholde leje når udlejer har opsagt erhvervslejemål?

Anonymous — Tue, 06 Mar 2012 08:17:23 GMT

Jeg har ikke set domme der anvender synspunktet - men som grå teori er stort set alt tænkeligt,

jfr. Mark Twain

Svar: Kan jeg tilbageholde leje når udlejer har opsagt erhvervslejemål?

Jurarådgiver Ulrik Guldbæk — Tue, 06 Mar 2012 01:22:16 GMT

Advokat Jacob Berner Rue:

Der er INGEN anvendelse for grundsætningen om forventet/anteciperet misligholdelse inden for lejerettens område.

Grundsætningen om forventet misligholdelse finder efter din opfattelse ikke anvendelse uden for aftalerettens område ? Og aftaleretten er irrelevant for fortolkningen af lejeaftaler ?

Advokat Jacob Berner Rue:

Det er en grundsætning der ulovbestemt gælder inden for aftaleretten - ikke lejeretten!!!

Det er svært at komme uden om Aftaleloven, når man bedømmer lejeaftaler.

Er det din opfattelse, at det på forhånd kan udelukkes, at domstolene vil give lejer lov til at ophæve eller opsige (med et kortere varsel end et lovligt aftalt længere opsigelsesvarsel) ud fra synspunkter om forventet misligholdelse fra udlejers side ?

Svar: Kan jeg tilbageholde leje når udlejer har opsagt erhvervslejemål?

Anonymous — Mon, 05 Mar 2012 15:32:04 GMT

Præcis!

Det var hvad jeg startede med at skrive i denne tråd!

Svar: Kan jeg tilbageholde leje når udlejer har opsagt erhvervslejemål?

BusinessMaroc — Mon, 05 Mar 2012 14:51:07 GMT

Advokat Jacob Berner Rue:
Lejelovens regler har været og er helt enkle og ufravigelige m.h.t. leje og depositum:

Ja men indbetalte depositum kan ikke sikres, og der har været alt for mange sager omkring tilbagebetaling til depositum, hvorfor det i en sag af denne karakter kan være en fordel for lejer ikke at betale husleje, hvis han altså vil løbe risikoen for at blive sat ud af lejemålet inden ophør.

Det er et spil, da fremlejegiver ikke kan stille garanti for pengene, og når han ikke har nogen penge, så få lejer heller ikke sit depositum.

Svar: Kan jeg tilbageholde leje når udlejer har opsagt erhvervslejemål?

Anonymous — Mon, 05 Mar 2012 14:05:34 GMT

Hej igen Erik:

Jeg vil advare mod at du kaster dig ud i en tvist med din fremlejegiver,som på et eller andet tidspunkt ender i en retssag med din fremlejegiver eller hans bo.

Lejelovens regler har været og er helt enkle og ufravigelige m.h.t. leje og depositum:

Leje skal betales til tiden og depositum kan ikke gyldigt "bos op" med mindre udlejer SKRIFTLIGT

accepterer en sådan løsning.

Svar: Kan jeg tilbageholde leje når udlejer har opsagt erhvervslejemål?

BusinessMaroc — Mon, 05 Mar 2012 11:38:02 GMT

Erik Back:

Han er ikke ejer af lejemålet og har selv opsagt lejemålet pr. 1. juli og forventer at få depositum tilbage fra ejeren, men jeg kunne forstå at ejeren af ejendommen også er presset økonomisk sååå....

Han ville ikke umiddelbart gå med til at trække lejen i depositum, men lovede at tænke over det. Jeg bevarede en venlig og god tone, men hans situation taget i betragtning så tvivler jeg på at han kan betale depositum tilbage.

Så er sagen lidt anerledes, for hvem siger han har en fremlejeret, hvis ikke det fremgår af kontrakten.

Som du fremlægger det, så virker det som om at han vil afregne depositum til dig når han får sit tilbage, men det giver jo ingen mening, da dit depositum jo ikke indgår i hans mellemværende med ejeren af ejendommen, men alene er en sag mellem din fremlejer og dig.

Hvor stort et depositum er der tale om?

Svar: Kan jeg tilbageholde leje når udlejer har opsagt erhvervslejemål?

Anonymous — Mon, 05 Mar 2012 11:21:36 GMT

Hej Erik

du håndterer situationen optimalt - og det er som du gør at etablere og fastholde dialogen...

Svar: Kan jeg tilbageholde leje når udlejer har opsagt erhvervslejemål?

Erik Back — Mon, 05 Mar 2012 11:00:16 GMT

Tak for info Jacob - det var ret væsentligt for mig.

Jeg har iøvrigt talt med udlejer og det viser sig at han ikke kan stille bankgaranti og har ingen kreditværdighed i banken.

Han er ikke ejer af lejemålet og har selv opsagt lejemålet pr. 1. juli og forventer at få depositum tilbage fra ejeren, men jeg kunne forstå at ejeren af ejendommen også er presset økonomisk sååå....

Han ville ikke umiddelbart gå med til at trække lejen i depositum, men lovede at tænke over det. Jeg bevarede en venlig og god tone, men hans situation taget i betragtning så tvivler jeg på at han kan betale depositum tilbage.

Tak for alle de gode svar :-)

Mvh. Erik

Svar: Kan jeg tilbageholde leje når udlejer har opsagt erhvervslejemål?

Anonymous — Mon, 05 Mar 2012 09:01:27 GMT

OBS

Der er INGEN anvendelse for grundsætningen om forventet/anteciperet misligholdelse inden for lejerettens område.

Det er en grundsætning der ulovbestemt gælder inden for aftaleretten - ikke lejeretten!!!