Hvordan får man lån & finansiering til sine ideer?

Svar: Spørgsmål angående køb af andelslejlighed?

Anonymous — Thu, 07 Jul 2011 07:26:35 GMT

Nu bliver jeg lige nødt til at rette Michael lidt :-)

Jeg har selv en andelsbolig og er med i bestyrelsen i vores andelsforening, så jeg er ikke helt lost på dette område.

Det du køber er rent faktisk et andelsbevis - et bevis på at du er med i den pågældende forening. Til dette bevis tilhører der en lejlighed.

Det Michael skriver og gæld er rent teoretisk korrekt. Men praktisk talt kan det ikke lade sig gøre at skylde mere end det antal andelsenheder du ejer i foreningen. En andelslejlighed kan ikke stå tom - den vil altid være ejet af nogen (medmindre det er en nyere forening som ikke har fået solgt alle andele).

Til forskel for ejerlejligheder, så er der bopælspligt i andelslejligheder. Det er derfor også ulovligt at eje mere end én andelsbolig.

Tilbage til hvorfor denne lejlighed er så billigt. Det er meget simpelt: Der er en tårnhøj husleje!
Dette skyldes at foreningen højst sandsynligt har meget store lån i forhold til dens værdi og dens størrelse. Dette ses oftest hos nyere andelsforeninger.

Min andelsforening har en MEGET sund økonomi. Vi har kun belånt 12 % af ejendommens værdi. Dette kommer til udtryk i en meget lav husleje. Jeg bor i en 60 kvm lejlighed på Vesterbro i København til 2700 kr. om måneden!
Tilgengæld er andelsbeviset en del dyrere.

Som hovedregel skal man ALDRIG gå efter foreninger hvor huslejen er iøjefaldende højt. 7.100 kr for 60 kvm i Århus er ret højt. Den første indikator for en andelsforenings økonomiske tilstand er huslejen, og det er derfor nemt at sortere "de rådne" fra.

Ja, det er rigtigt at du køber en "billig" andelsbolig til 39.000, men hvis andelsforeningen har dårlig økonomi, så er det dig der kommer til at sidde med lorten senere hen.

Jeg råder derfor altid folk til at punge ekstra ud når de skal købe andelsbolig. Gå efter andelsboliger med lav husleje, også selvom prisen på andelsbeviset kan være mere end 10 gange så meget som den andelsbolig du har fundet her.
En anden fordel er, at lån er fradragsberettigede.

Håber jeg ikke jeg gentog mig selv for meget :-)

/Jeppe

Svar: Spørgsmål angående køb af andelslejlighed?

John Nielsen — Wed, 29 Jun 2011 06:14:08 GMT

Gongra:

Det bliver et gæt, men jeg kan forestille mig, at sælger har skiftet ejendomsmægler. Det sker ret tid, at sælger mister tålmodigheden med ejendomsmægleren, når han ikke får ejendommen solgt, og i håb om, at en anden ejendomsmægler er bedre, bliver mægleren skiftet ud. Den nye mægler vil ofte anbefale en reduktion af prisen. På www.boligsiden.dk kan du se alle ejendomme, der er til salg ved en mægler. Det er her, du kan se lejligheden til salg ved EDC, der har haft den i kommission i 107 dage. Hvorfor det ikke er RobinHus, der udbyder lejligheden på Boligsiden, ved jeg ikke - og heller ikke hvorfor EDC fortsat udbyder den. Men det ved RobinHus jo sikkert alt om.

Lige præcis EDC og Robinhus har et lidt "specielt" indbyrdes forhold, som mange boligkøbere måske ikke er vidende om.

Du kan læse om det her.

Svar: Spørgsmål angående køb af andelslejlighed?

Gongra — Wed, 29 Jun 2011 05:54:07 GMT

Det bliver et gæt, men jeg kan forestille mig, at sælger har skiftet ejendomsmægler. Det sker ret tid, at sælger mister tålmodigheden med ejendomsmægleren, når han ikke får ejendommen solgt, og i håb om, at en anden ejendomsmægler er bedre, bliver mægleren skiftet ud. Den nye mægler vil ofte anbefale en reduktion af prisen. På www.boligsiden.dk kan du se alle ejendomme, der er til salg ved en mægler. Det er her, du kan se lejligheden til salg ved EDC, der har haft den i kommission i 107 dage. Hvorfor det ikke er RobinHus, der udbyder lejligheden på Boligsiden, ved jeg ikke - og heller ikke hvorfor EDC fortsat udbyder den. Men det ved RobinHus jo sikkert alt om.

Svar: Spørgsmål angående køb af andelslejlighed?

Sasa Kovacevic — Tue, 28 Jun 2011 22:10:51 GMT

Gongra:

Du har jo allerede fået nogle særdeles kvalificerede råd. Det vigtigste er, at du ikke lægger vægt på den kontante udbetaling. Du kan få en andelslejlighed på 104 m2 i København for kr. 3.311, men så er huslejen også kr. 12.715! En lille udbetaling/høj boligydelse er oftest blot tegn på, at foreningen har en stor og/eller dyr gæld. I øvrigt er lejligheden, du kikker på, sat til salg ved EDC for kr. 195.000, så måske kan du gøre en fornuftig handel gennem RobinHus. Men efter 40 år på boligmarkedet er det min erfaring, at der ikke er nogen sælgere, der forærer deres ejendom væk!

Kære Gongra

Hvordan kan det være, at der er så meget forskel i prisen mellem EDC og RobinHus?

Svar: Spørgsmål angående køb af andelslejlighed?

Gongra — Tue, 28 Jun 2011 21:55:25 GMT

Du har jo allerede fået nogle særdeles kvalificerede råd. Det vigtigste er, at du ikke lægger vægt på den kontante udbetaling. Du kan få en andelslejlighed på 104 m2 i København for kr. 3.311, men så er huslejen også kr. 12.715! En lille udbetaling/høj boligydelse er oftest blot tegn på, at foreningen har en stor og/eller dyr gæld. I øvrigt er lejligheden, du kikker på, sat til salg ved EDC for kr. 195.000, så måske kan du gøre en fornuftig handel gennem RobinHus. Men efter 40 år på boligmarkedet er det min erfaring, at der ikke er nogen sælgere, der forærer deres ejendom væk!

Svar: Spørgsmål angående køb af andelslejlighed?

John Nielsen — Tue, 28 Jun 2011 20:33:43 GMT

Sasa Kovacevic:

Hej Michael

Glimrende svar. Mange tak. Sådan som jeg har forstået det er den eneste vej igennem en boligadvokat for at få styr på andelens økonomi?

Du kunne også overveje at benytte en købermægler.
Det er en ejendomsmægler, som har et grundigt indblik i prisniveauet på ejendomsmarkedet i det lokalområde, du har i kikkerten, samt stor erfaring med handel med huse, lejligheder og andelsboligheder.

Du kan bede Robinhus (formidleren af den lejlighed, du har kig på.) om at fremlægge finansieringsforslag m.m.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at der i den angivne månedlige boligudgift ofte er taget udgangspunkt i "en vis ejenfinansiering" af en del af købsprisen.

Dbh. John

Svar: Spørgsmål angående køb af andelslejlighed?

Sasa Kovacevic — Tue, 28 Jun 2011 20:29:22 GMT

perfekt! Tusinde tak.

Jeg tager spørgsmålene videre.

Hvis man har lidt penge på lommen, kan det jo være en god investering!

Svar: Spørgsmål angående køb af andelslejlighed?

kjeppe — Tue, 28 Jun 2011 20:22:37 GMT

Kan kun bakke op om meldingen fra anden amino-person - der skal ekspertise til.

Hvilke lån er der i ejendommen: Er der indgået renteswap-aftale eller trappelån? Afdrager foreningen på den samlede gæld (nøgletal)

Anvendes der offentlig eller valuarvurdering? Er andelskrone skrevet helt op eller sælges der med afslag?

Hvordan er ejendomme vedligeholdt og hvor meget afsættes der årligt til vedligehold? Hvornår skal tag, vinduer, faldstammer, vandstigestrenge samt eventuelt kloakker skiftes?

Er der ledige lejeboliger i ejendommen som senere kan sælges som gevinst for de andre andelshavere?

mvh

kjeppe

Svar: Spørgsmål angående køb af andelslejlighed?

Michael — Tue, 28 Jun 2011 20:13:56 GMT

Ja, - det vil være en rigtig god idé under alle omstændigheder.

Der er meget at holde styr på - men det skal ikke skræmme dig/jer væk. Det er dog en vigtig beslutning at købe egen bolig, så det kan være rart at være så informeret som muligt.

Svar: Spørgsmål angående køb af andelslejlighed?

Sasa Kovacevic — Tue, 28 Jun 2011 19:55:11 GMT

Hej Michael

Glimrende svar. Mange tak. Sådan som jeg har forstået det er den eneste vej igennem en boligadvokat for at få styr på andelens økonomi?

Svar: Spørgsmål angående køb af andelslejlighed?

Michael — Tue, 28 Jun 2011 19:49:58 GMT

Ved du hvad en andelslejlighed er?

Meget firkantet forklaret (og uhyre forenklet):

I princippet køber du hele ejendommen i fællesskab med de andre beboere. Det betyder at at i deler de regninger der er på ejendommen. Hvis f.eks ½ af alle lejlighederne pludselig står tomme imorgen, skal i altså betale det dobbelte af hvad i plejer at gøre.

Hvis der er 10 lejligheder, kommer du heller ikke bare til at skylde 10% af det beløb der skyldes i ejendommen, - ender du op med at være den eneste tilbage i ejendommen skylder du 100%.

En del andelsboligforeninger har tidligere begået en fejl ved at tage en slags lån, der nu er meget risikable og kan vise sig at blive meget dyre. Det eneste måde at komme ud af den gældsforpligtgelse er at sælge sin andel. F.eks til en meget billig penge.

Når dét er sagt, så findes der også andelsboligforeninger der i vedtægterne har prisfastsat de enkelte andele. Så betales der særskilt for "forbedringer" - som simpelthen er penge under bordet for at sige det ligeud. Det kan man selvfølgelig ikke reklamere med.

Men en lejlighed i Århus til 39.000 lyder også for godt, ikke sandt?

Så hvis du ellers er interesseret, så skal du først finde det "sande beløb" og hvis andelen vitterligt er 39.000 kr. - så skal du have en boligadvokat til at kigge andelsforeningens regnskaber igennem og rådgive jer. Advokatens rådgivning er ertsatningspådragende hvis den er forkert, - så ender det i økonomisk kaos kan det være den eneste måde at komme ud af det på.

Eller at sælge lejligheden for 1 kr. - men så er vi skeptiske, ikke sandt?

Spørgsmål angående køb af andelslejlighed?

Sasa Kovacevic — Tue, 28 Jun 2011 17:57:32 GMT

Hej kære Aminoer

Det er sådan at jeg er ude efter at købe en lejlighed i Århus. Jeg har fundet en, men kan simpelthen ikke forstå hvorfor prisen er så lav.

Andelsbeviset ligger på 39.000 DKK
Månedslejen er 7100 DKK.

Er der nogen ting jeg skal være særlig opmærksom på angående denne lejlighed?

Den lejlighed i Århus jeg kigger på