Jura, kontrakter, lovgivning, ophavsret m.m.

Svar: Søger advokat med viden om ejendomsret

Steffen Petersen — Wed, 22 Dec 2010 21:05:53 GMT

Hej allesammen og tak for hjælp og råd :)

Ejerforeningen indgik et forlig. De prøvede at påtvinge mig at betale deres advokat regning. Men nægtede, og har ikke hørt fra dem siden. Jeg gemmer beskederne og har jer i baghovedet.

En glædelig jul til jer, samt et godt nytår

Mvh
Steffen

Svar: Søger advokat med viden om ejendomsret

Jurarådgiver Ulrik Guldbæk — Sat, 18 Dec 2010 02:26:18 GMT

Jeg kender af gode grunde ikke hele historien, men jeg kan se, at konflikten har resulteret i, at ejerforeningens formand har involveret en advokat for ejerforeningens regning.

Og samtidigt fremgår det, at advokaten ikke er pudset på en masse andre dyreejere i ejendommen.

Det kunne tyde på, at nogle af de involverede personer i konflikten er gået skævt af hinanden.

Har du overvejet om mediation (retsmægling) kunne være en attraktiv mulighed i forhold til et videre forløb ?

Her kigger man ikke så meget på juraen i sagen. Fokus er på parternes behov for at få løst deres konflikt og kunne samarbejde bagefter. Det er parterne måske bedre tjent med end en juridisk bedømmelse af vedtægter og husorden.

Mediation er dyrt, men hvis man anlægger en retssag først, og så beder retten om at lade sagen overgå retsmægling, så betaler statskassen. Parterne skal kun betale en retsafgift på kr. 500 for at anlægge sagen og betaling for stævning, hvis man ikke udfylder den selv.

Svar: Søger advokat med viden om ejendomsret

Jurarådgiver Ulrik Guldbæk — Sat, 18 Dec 2010 01:42:33 GMT

Det ligger klart inden for ejerforeningens kompetence at fastsætte regler om husdyr og kæledyr. Ejerforeningen er selvfølgelig ogås berettiget til at håndhæve reglerne.

Ejerforeningen kan anlægge retssag mod ejeren og bede Boligretten om at dømme ejeren til at anerkende, at han ikke må holde kat, og/eller at han skal fjerne katten.

Tilsvarende kan ejeren anlægge retssag mod ejerforeningen og bede Boligretten om at dømme ejerforeningen til at anderkende, at ejeren godt må holde kat, hvis der er uenighed om det.

I yderste konsekvens kan ejerforeningen gøre brug af reglen i Ejerlejlighedslovens §8.

"Hvis en ejer gør sig skyldig i grov eller oftere gentagen misligholdelse af sine forpligtelser over for ejerforeningen eller et af dennes medlemmer, kan ejerforeningen pålægge ham at fraflytte lejligheden med passende varsel."

Det er Boligretten, der bestemmer, om ejerforeningen har ret i, at ejeren har gjort sig skyldig i misligholdelse, og om den har været grov eller oftere gentagen.

Regler i vedtægter og husorden kan anses for at være bortfaldet, såfremt det kan påvises, at reglerne ikke har været brugt, hvor de burde have været brugt, i meget lang tid. Ejerforeningen kan måske også have fortab sine muligheder for at pålægge ejeren at skille sig af med katten ved længere tids passivitet.

En ejerforening har lige som alle andre foreninger pligt til at at ligebehandle sine medlemmer. Hvis en ejer kan påvise usaglig forskelsbehandling, kan dette være en krænkelse af ejerens medlemsrettigheder. Konsekvensen kan efter omstændighederne måske og måske ikke være, at ejeren får ret til at blive ligestillet med de medlemmer, der kan have deres dyr i fred for bestyrelsen.

Hvis du bliver part i en retssag, kan du godt møde selv uden at involvere en professionel rettergangsfuldmægtig. Det er ikke nødvendigvis det samme, som at det er en god idé. Det kommer jo også an på, hvor vigtig sagen er for dig.

Nogle naboer kan man snakke med. Det er billigere og bedre for det gode nabskab end retssager. Nogle bestyrelser kan væltes. Fordelen ved at lade være er, at man selv slipper for det arbejd og ansvar, der påhviler bestyrelsen.

Svar: Søger advokat med viden om ejendomsret

Jens Baagøe Thomsen, advokat (L) — Wed, 15 Dec 2010 08:04:08 GMT

Hej Steffen,

Det ændrer jo straks lidt på sagen, men jeg vil nu stadig anbefale dig, at du lader mig se på tingene inden sagen ender i retten.

------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Jens Baagøe Thomsen, Advokat (L).

Professionel oprettelse og administration af engelskeselskaber med forretningsadresse i Danmark.

www.maare-advokater.dk

Svar: Søger advokat med viden om ejendomsret

Steffen Petersen — Mon, 13 Dec 2010 13:38:36 GMT

Det eneste der er nævnt i de tinglyste vedtægter er at det er op til bestyrelsen at påse der ikke er husdyr.
Jeg kan nævne at der i lejligheden er omkring 10 stk, der har husdyr, nogle har store muskelhunde og andre mindre hunde. Men kun jeg er blevet kontaktet af advokaten på grund af min kat. Dette tyder jeg til at være forskelsbehandling af grov karakter, da de truer med at smide mig ud af lejligheden.

Hvis nu, det rent teoretisk, kommer sig så lang til at jeg skal i retten med sagen. Kan jeg så stille op uden en advokat. Altså forsvarer mig selv i denne sag? Og kan dommeren bestemme at jeg skal flytte fra lejligheden selvom jeg afliver katten, eller beholder den? eller kan han kun dømme at jeg skal af med katten?

Hvis sagen kommer i retten vil jeg huske dig Jens. :) Håber jeg kan få svar på de ovennævnte teoretiske forudsætninger.

Mvh
Steffen

Svar: Søger advokat med viden om ejendomsret

Jens Baagøe Thomsen, advokat (L) — Mon, 13 Dec 2010 12:30:52 GMT

Min umiddelbare holdning er, at hvis du skaffer dig af med katten, så vil bestyrelsen ikke kunne sætte dig ud af ejerlejligheden - alt med forbehold af indholdet af ejerforeningens vedtægter, brevet fra advokaten o.a.

Jeg vil gerne se på sagen for dig, hvis du vil ofre lidt ressourcer på det.

Jens Baagøe Thomsen, advokat (L), Odense.

Søger advokat med viden om ejendomsret

Steffen Petersen — Mon, 13 Dec 2010 11:11:12 GMT

Hej kære aminolæser.

Jeg står i den uheldige situation at jeg sidste år købte en ejerlejlighed.
Efter gentagne gnidninger med ejemdomsformanden (som har fået bestemmer-vanvid) Besluttede jeg mig for at få en lille indendørs kat. (Ifølge ejendommesvedtægter er det eneste der står om husdyr, er at §10 - "det påhviler bestyrelsen at påse at der ikke holdes husdyr"

Nu ved jeg godt at der jo står at man ikke må holde kat. Men når man er ung, flyttet fra alle sine venner og bekendte fra skælland, og bosat sig på fyn. Råder kommunen folk til at få et kæledyr, så der er selskab i lejligheden. Det er dog kommet formanden for øre, at jeg holder en lille indekat. Nu har han pusset en advokat på mig, som skriver at hvis ikke jeg gør som der bliver sagt, vil de tvinge mig til at fraflytte min ejerlejlighed, som resultat af §8 af "LOV OM EJERLEJLIGHED".

Jeg skrev et pænt brev til advokaten, som følger. Er der nogle der kan hjælpe mig med hvad det videre forløb skal være, og om jeg har fordel i sagen, eller advokaten har. og hvad jeg i givne

situation skal gøre. HER ER HVAD JEG SKREV:

Jeg vil anmode om i givne tilfælde " j.nr.: 13-10 707" at blive enige om et fælles forlig. Jeg arbejder glædeligt for en fælles løsning, på det problem, der nu er mundet ud i advokat hyre

Jeg opfordrer hermed, bestyrelsen af ejendommen, til at komme med en skitsering på en fælles løsning der gavner og glæder begge parter, uden at skulle påligge ejerforeningen at betale for en omkostningsfuld rettergang.

Dog må jeg komme med nogle kommentarer på de beslutninger der er taget i sagen om mig. Sagen begrundes med nogle tvivlsomme paragraffer.
Under henvisning... til § 10 i vedtægter for ejerforeningen - Citeret fra brevet jeg modtog fra dem dags dato. mandag d. 6. december.

Dog siger denne paragraf (altså § 10); "Det påhviler bestyrelsen at påse, at der ikke holdes husdyr" fra vedtægter for ejerforeningen Åparken 1-15. denne paragraf kan ikke medføre bortvisning fra ejendommen, da der er modstridende bekendtgørelser om lovgivning og vedtægter, end dem der er blevet mig informeret.
I loven om ejerlejligheder kan der ikke findes nogen bestemmelser der giver ejendomsforeningens bestyrelse myndighed til at pålægge ejere af lejligheder at fraflytte deres bopæl. Jeg kan citere:
§ 4. Hver ejerlejlighed anses som en selvstændig fast ejendom.
Jeg kan følge bestyrelsens rådvildhed over at have et husdyr i deres ejendom, når vedtægterne fortæller dem at de skal påse at der ikke holdes husdyr.

Dog vil jeg drage tvivl i den beslutning at hyre en advokat. Bestyrelsen kan konstatere, at det er i strid med husordenen og lov. Men jeg kan ikke finde beskreven bemyndigelse for bestyrelsen, til at benytte ejerforeningens fælles likvider, til at hyre en advokat eller købe sig til andre ydelser for ejerforeningens likvider, uden at jævnføre dette til en evt. ekstraordinær generalforsamling.

Da §5 - ejerforeningen kan i en husorden fastsætte almindelige husregler
jeg vil ikke mene, og jeg tror en domsmand har samme mening, at det ikke er en almindelig husregel at forbyde ejere som ifølge lovgivning, alle er ligeværdige, i ejerforeningens øjemed, at holde husdyr. Medmindre der er tale om uroskabende dyr eller dyr som er til særlig gene for ejendommens andre beboere. Jeg er ejer af en indekat, som aldrig kommer ud for hverken altan, eller hoveddør. Det er en huskat som aldrig larmer eller skaber sig. Jeg kan derfor konstatere at der ikke er indgivet nogen klager i forbindelse med katten. Min nabo til den ene side, er døv / svagthørende, og den anden har netop fået samme valg som jeg. Derfor finder jeg ikke grundlag for at have lavet en grov overtrædelse af lovgivning om ejerlejligheder.
Bestyrelsen kan desuden ikke træffe den afgørende beslutning, om en ejer skal fraflytte sin ejendomsdel ud fra de, i brevet nævnte, paragraffer.

Loven siger tydeligt at det kun sker ved grov forseelse § 8
§2. Stk. 2. Til lejligheden hører i samme forhold rettigheder og forpligtelser for ejeren som deltager i et samtlige ejere omfattende fællesskab (ejerforeningen).
jeg henvise desuden til § 2 stk. 3; "De i stk. 1 og stk. 2 omhandlede rettigheder og forpligtelser kan ikke adskilles fra retten til ejendommen."
Jeg vil mene at der ikke er gyldig grund til at skulle tage sagen i retten. Det ville være at benytte ejerforeningens likvider, på ubetydelige sager. Derfor vil jer opfordrer Ejendomsformanden til at indkalde til en ekstraordinær generalforsamling, for at diskuterer sagen yderligere, om der evt. skal lempes på reglen med husdyr eller om den helt skal ophæves.

Undskyld den lange smørre. Men er i tvivl om hvorvidt jeg kan blive smidt ud af min egen lejlighed. På forhånd tak - Steffen Petersen