Jura, kontrakter, lovgivning, ophavsret m.m.

Svar: Huslejestigning

møbelbossen — Fri, 13 Jan 2012 11:53:57 GMT

Hej Jesper tak for dit indlæg.

Min lejekontrakt er en standart lejekontrakt for beboelse ( selvom det er erhverv) det er en typeformular som vist stadig kan downloades fra nettet fra unik system design. Den indeholder ikke beskrivelse af mulighed for huslejestigning. Jeg har et tillæg til huslejekontrakten fra udlejer hvor der står at huslejen fremskrives med prisreguleringen excl stigning i skatter og afgifter.

Det står selvfølgelig ikke at den (KUN ) må stige med prisreguleringen, men der er ingen steder beskrevet andre muligheder for udlejer for at hæve huslejen !

Synes du som kyndig at man kan forsvarer at huslejen kun må stige med prisreguleringen, da det er det eneste der er beskrevet og iøvrigt var en aftale med den ( afdøde udlejer), eller mener du at den nye udlejer er i sin gode ret til at markedsregulerer, da huslejen er lav.

( det skal bemærkes at både jeg selv og udlejer har mistet original lejekontrakten ) så der findes p.t. kun mit tillæg om at lejemålet løber i ex antal år , og p.t. er huslejen ... og fremskrives med prisreguleringen excl. skatter og afgifter.

Svar: Huslejestigning

juristen — Thu, 12 Jan 2012 18:58:14 GMT

Du kan ikke bruge det til så meget nu, men du har ret i din forståelse af reglerne.

Erhvervslejelovens udgangspunkt er, at parterne hvert 4. år kan kræve lejen reguleret til markedslejen, hvis den aktuelle leje er væsentlig højere eller lavere end markedslejen. Det er primært udlejer, som benytter denne adgang.

Det fremgår af erhvervslejeloven at lejens størrelse og regulering skal fastsættes på baggrund af parternes aftale. Dette betyder, at hvis parterne har aftalt, at lejen skal reguleres efter nettoprisindekset, anses erhvervslejelovens udgangspunkt for afveget, og der kan ikke ske regulering til markedslejen.

Ønsker udlejer både at kunne indeksregulere lejen og regulere til markedslejen - hvilket han sædvanligvis gør - så skal han i lejekontrakten skrive, at der udover indeksreguleringen kan ske regulering til markedslejen i medfør af erhvervslejeloven.

Der kan så også komme en masse finurligheder om, hvilket beløb der kan reguleres, men det er ikke relevant i denne henseende.

Svar: Huslejestigning

Endeligsommer — Thu, 12 Jan 2012 11:15:08 GMT

Jeg indgik forlig.

Min advokat mente også vi skulle køre på, men jeg kunne aldrig rigtig få ham til at sige, at mine chancer var særlig gode. Istedet kørte han på formalia i selve den måde stigningen var skruet sammen på og altså ikke på selve det, at ejerne ikke havde krav på en stigning.

Jeg mente ellers og mener stadig, at linket i mit oprindelige indlæg klart siger, jeg var i min gode ret til at afvise alle reguleringer udover den aftalte stigning i.f.t. nettoprisindexet.

Jeg mener, at Advokatfirmaet Delacour oprindelig stod som forfatter af indlægget - men synes ikke de er nævnt i indlægget længere. Ved ikke, om de har fået kolde fødder.

Dog ved jeg med sikkerhed, at Tommy V. Christiansen i en artikel i Jyllandsposten brugte nøjagtig samme ordlyd. Altså at det klart skulle fremgå i kontrakten, at der kan reguleres til markedslejen, når der ellers er aftalt en stigning svarende til nettoprisindexet. Jeg har desværre smidt artiklen ud - men mener max den er et år gammel.

Jeg havde desværre ikke overskud hverken økonomisk eller personligt til at køre en sag, da jeg ikke havde det godt med usikkerheden. Min overbevisning er som sagt stadig, at jeg ville kunne have kørt sagen hjem.

Jeg ønsker dig held og lykke hvis du tager sagen op - håber du vil skrive et indlæg, når der foreligger et resultat.

Svar: Huslejestigning

møbelbossen — Tue, 10 Jan 2012 21:59:35 GMT

Hej Endeligsommer

Jeg står p.t i nærmest fuldstændig samme situation som du var. Jeg har ligesom dig en tilføjelse til huslejekontrakten omkring nettoprisindexet, og har brugt mange penge til renovering, og skal nu stige i husleje . Jeg vil utrolig gerne høre hvordan det gik for dig, da jeg meget snart skal bestemme mig for om jeg bare vil accepterer en huslejestigning udover prisindexet, eller tage kampen op. Min advokat mener vi skal tage kampen, men jeg er ikke overbevist.

Håber at høre fra dig.

Svar: Huslejestigning

Endeligsommer — Mon, 04 Oct 2010 09:32:30 GMT

Jamen jeg synes, som jeg har skrevet i mit oprindelige indlæg, at det tydeligt fremgår, at såfremt der i kontrakten står, at lejestigningen svarer til stigningen i netteprisindexet, skal det tydeligt fremgå, at der herudover kan reguleres til markedslejen.

Altså fremgår det ikke tydeligt, at der kan reguleres til markedslejen - jamen så kan der ikke reguleres hertil.

Jeg har som sagt fundet dette flere steder og synes umiddelbart min kontrakt går herunder.

Men jeg kan godt se, hvad vej det går med jeres svar desværre

Tror jeg kontakter en advokat, som sikkert også bedre kan vurdere, hvad markedslejen er i området - jeg har ingen ide herom.

Huslejestigningen er over 50% og kan som tidligere skrevet lukke butikken. Det er ekstra bittert, da jeg har smidt mange penge i at renovere lokalerne, da de var noget gammelt lort. Udlejer var dog ikke synderligt interesseret i denne renovering, men gav lov til jeg måtte foretage den. Nu er lokalerne så blevet mere værd

Og nu ingen gode råd om hvordan jeg burde have ageret i forbindelse med renoveringen

Svar: Huslejestigning

Anders Mikkelsen — Mon, 04 Oct 2010 07:12:51 GMT

Hej Endeligsommer.

Sofremt lejemålet er indgået medio 2006 så har udlejer overholdt 4 års fristen for lejeforhøjelse og er således berettiget til at foretage en forhøjelse såfremt han kan dokumentere en stigning i udgifterne på minimum12,5%.

Beregnet efter den formel jeg tidligere har anvist.

Hvis udlejer får held med at gennemføre en lejeforhøjelse, kan han først i 2014 igen fremsætte anmodning om lejeforhøjelse, idet han skal overholde 4 års perioden.

De bedste hilsener

Anders Mikkelsen

Nr1

Svar: Huslejestigning

Miriam Frank — Mon, 04 Oct 2010 05:54:10 GMT

Anders Mikkelsen, Nr1:

Jeg mangler at vide hvornår lejeaftalen er indgået, idet der er en 4 års fredningsperiode hvor lejen ikke kan reguleres hverken op af udlejer eller ned af lejer, bortset fra reguleringerne i henhold til prisindekset som der jo er aftalt.

Hej Anders. Trådstarter siger medio 2006 :-)

Hej Endeligsommer. Prøv at præcisere dit spørgsmål.

Mvh Miriam

Svar: Huslejestigning

Endeligsommer — Sun, 03 Oct 2010 22:35:55 GMT

Mange tak for jeres svar - de er særdeles værdsatte.

Jeg synes dog stadig jeg mangler lidt svar på mit første indlæg. Jeg kan ikke forstå jeg kan misfortolke i en sådan grad?

Svar: Huslejestigning

Anders Mikkelsen — Sun, 03 Oct 2010 21:31:11 GMT

Hej Endeligsommer.

Jeg mangler at vide hvornår lejeaftalen er indgået, idet der er en 4 års fredningsperiode hvor lejen ikke kan reguleres hverken op af udlejer eller ned af lejer, bortset fra reguleringerne i henhold til prisindekset som der jo er aftalt.

hvis der er gået de 4 år så kan udlejer kræve lejen reguleret op til markedslejen, hvorefter der igen skal gå 4 år inden den kan reguleres fra udlejers side. derimod kan den allerede året efter kræves reguleret ned fra lejers side såfremt der er fald i f.eks. skatter og afgifter.

Erhvervslejeloven fastslår at lejer har krav på at lejeaftalen udspecificerer de udgiftsarter, som lejeren udover lejen skal betale. Hvis en udgiftsart ikke er udspecificeret kan udlejer ikke kræve at lejer betaler den, medmindre den manglende udspecificering ikke har bevirket en forringelse af lejers retsstilling.

Erhvervslejelovens regulering af markedslejen kræver, at forskellen mellem den gældende leje og markedslejen er væsentlig.

retspraksis har fastslået 12,5% som værende væsentlig.

Lejeforhøjelse beregnes efter følgende formel:

(det lejedes værdi- den gældende leje)*100%

-----------------------------------------------------------------

Det lejedes værdi

Er resultatet under 12,5% kan udlejer ikke kræve lejeforhøjelse. Er det over 12,5% er han i sin gode ret til at kræve lejeforhøjelse.

De bedste hilsener

Anders Mikkelsen

Nr1

Svar: Huslejestigning

Jens Baagøe Thomsen, advokat (L) — Sun, 03 Oct 2010 20:21:40 GMT

Snak med en advokat før du gør indsigelse!!!

Udlejers reaktion på en indsigelse er et sagsanlæg og taber du en retssag kommer du (formentlig) til at skulle betale omkostninger.

Jeg véd ikke, om du nødvendigvis skal have en "ekspert" på området. I sådan nogen sager, foreslår jeg (næsten) altid erhvervsdrivende, at de går til en advokat, som de stoler på.

Erhvervslejeret er ikke raketvidenskab, men det kan godt være lidt langhåret engang i mellem.

Held og lykke med det.

Jens.

Svar: Huslejestigning

Endeligsommer — Sun, 03 Oct 2010 08:05:32 GMT

Tak for dit indlæg.

Det vil med andre ord sige, at jeg enten tolker/misforstår det indlæg, jeg har kopieret ind i min første post, eller at det ikke er i overensstemmelse med virkeligheden?

Kan godt være jeg får brug for en advokat, men ender nok med blot at fremsende en indsigelse og se hvad der så sker (evt. en forhandling). Det fremsendte krav kan desværre lukke butikken

Svar: Huslejestigning

Miriam Frank — Sat, 02 Oct 2010 20:51:17 GMT

Hej.

Den indexregulerede huslejestigning, som du får hvert år har ikke noget at gøre med denne stigning, hvor udlejeren (eller dig) efter fire år kan kræve at lejen bliver reguleret til markedslejen.

Hvis du i en af dine forsikringer har retshjælpsdækning, kan det helt sikkert betale sig at tage kampen, da du så selv har en begrænset betaling svarende til din selvrisiko.

Hvis du får brug for det kender jeg en fantastisk dygtig advokat indenfor området.

Mange hilsner Miriam

Svar: Huslejestigning

Endeligsommer — Fri, 01 Oct 2010 10:07:18 GMT

Hej Jens

Tak for dit svar - alle halmstrå er velkomne

Der er tale om en kontrakt, som man normalt bruger til beboelse, men heri er nævnt, lejemålet udelukkende må bruges til erhverv. Der er ikke rigtigt noget specielt nævnt i kontrakten, udover det m.h.t. stigningen (som er beskrevet i bemærkninger). Herudover er vejledning til beboelse vedhæftet. Jeg synes selv, det er en lidt spøjs kontrakt - men den er overtaget, da jeg overtog forretningen og advokaten sagde i den forbindelse god for kontrakten.

Lejekontrakten er fra medio 2006.

Svar: Huslejestigning

Jens Baagøe Thomsen, advokat (L) — Fri, 01 Oct 2010 07:30:06 GMT

Hej Endeligsommer,

Det kommer også an på, hvad der i øvrigt står i kontrakten og hvornår lejemålet er fra mv.

Jens.

Svar: Huslejestigning

Marlene Nielsen — Thu, 30 Sep 2010 18:55:16 GMT

ja, jeg kan ikke huske om det lige var formuleret sådan, men det var noget i den stil. Så vidt jeg husker , var der ingen udgifter i forbindelse med det indledende retsmøde.