Jura, kontrakter, lovgivning, ophavsret m.m.

Svar: Fremlejet lejlighed sat til salg - besøg af ejendomsmægler

Jurarådgiver Ulrik Guldbæk — Sat, 01 Jan 2011 19:01:05 GMT

MiniatureZeus:

Er det OK at udlejer kun giver ca. 16 dages advisering om at hun og en ejendomsmægler kommer og ser på lejligheden?

Nej. Det skyldes, at det er lejer, som bestemmer, hvornår lejer inviterer udlejer og potentielle nye lejere indenfor.

Lejelovens §97. "Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund fraflyttes, skal lejeren give adgang til at bese det lejede. Lejeren fastsætter tiden herfor. Den skal være mindst 2 timer hveranden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse. Denne kan kun finde sted med deltagelse af udlejeren eller dennes stedfortræder, når lejeren ikke er repræsenteret." (Min fremhævning)

Hvis lejer ikke overholder denne pligt, kan udlejer formentligt ophæve lejeaftalen.

Svar: Fremlejet lejlighed sat til salg - besøg af ejendomsmægler

Anders Mikkelsen — Sat, 01 Jan 2011 12:51:32 GMT

Hej Mads.

Forhåndsgodkendelse bruges kun ved modernisering.

Du skal brug lejelovens regler om det lejedes værdi.

dvs. finde en sammenlignelig lejlighed i en stor ejendom (ejendom med mindst 7 rene beboelses lejemål) hvor lejligheden har samme beliggenhed, af samme art, størrelse, kvalitet og vedligeholdelsesstand og med tilsvarende udstyr. det er den leje du kan kræve uden risiko for at få den nedsat af huslejenævnet.

De bedste hilsener

Anders Mikkelsen

Nr1 Økonomikontoret

Svar: Fremlejet lejlighed sat til salg - besøg af ejendomsmægler

Lundsby — Sat, 01 Jan 2011 12:38:14 GMT

Hej Mads

Det kan faktisk godt være, at det kun er ved modanisering at man kan få en forhåndsgodkendelse.

Så er man tilbage til der hvor man skal finde ligende reference-lejemål. Men det burde heller ikke være uoverkommeligt.

Jeg har en ekspert i lejeret i familien, så jeg vil da lige høre hvordan det forholder sig.

Svar: Fremlejet lejlighed sat til salg - besøg af ejendomsmægler

Mads — Fri, 31 Dec 2010 14:27:51 GMT

Lundsby:

Jeg må indrømme at jeg synes at artiklen er stærkt fordummende og egentligt dårlig journalistik. Fordi den slet ikke nævner forhåndsgodkendelse af husleje, hvornår de er mulige og umulige. I stedet refererer den en kommunal-ansats ytring om at de ikke kan gives over telefonen.

I bedste fald er det dårligt journalistisk håndværk, i værste er den en bevidst undladelse, fordi der hvis man kan få en forhåndsgodkendelse, ikke er nogen historie. Og der skal jo afleveres noget op til deadline.

Det er mærkeligt at nogle politikere vil have indført, hvad du mener allerede eksisterer:

http://www.dr.dk/P3/P3Nyheder/2010/09/01/141633.htm

Jeg tror at du tænker på en forhåndsgodkendelse ved en huslejestigning, på grund af modernisering i ejendommen. Der kan man få en forhåndsgodkendelse, men jeg tror ikke man kan inden man lejer ud. Ellers vil jeg da gerne se det i et link. I det her link, er det ihvertfald udelukkende forhåndsgodkendelse ved modernisering og forbedringer, der bliver skrevet om:

https://www.retsinformation.dk/forms/r0710.aspx?id=132875

Svar: Fremlejet lejlighed sat til salg - besøg af ejendomsmægler

Mads — Fri, 31 Dec 2010 12:24:31 GMT

MiniatureZeus:

Hvilket beviser lidt hvorfor jeg ikke er helt tryg ved hende, da ovenstående mail er et ganske fint bevis på hvordan hendes samtaler har været, mens jeg har prøvet at få et normalt forhold (vi har bl.a. udskiftet en slidt vandhane på egen regning = 800 kr.)

Hun er jo nok heller ikke helt tryg ved dig - når du løber fra en skriftlig aftale. Derfor bliver hun jo nødt til at gøre ALT efter reglerne, alt skal være formelt og ikke på nogen måde fleksibelt.

Når du kører hårdt efter reglerne, så gør hun jo også. Det kan man vel ikke forvente andet.

Svar: Fremlejet lejlighed sat til salg - besøg af ejendomsmægler

Daniel Bahn — Fri, 31 Dec 2010 11:55:24 GMT

Hej igen,

Der er kommet lidt nyt i sagen.

Først og fremmest har jeg med udlejer aftalt at hun selvfølgelig er velkommen til at holde møde med sin ejendomsmægler i lejligheden*, det bliver dog først den 11.01.11** hvilket hun har godkendt. Jeg vil desuden være tilstede og der må ikke fotograferes i lejligheden.
Det er så meget fint.

Jeg skrev også i mailen, at mødet kun var mellem hende og ejendomsmægler.

Nu har jeg så modtaget flg. mail fra hende:

"Til din orientering har jeg, i forbindelse med at din lejeaftale ophører, ret til at vise lejeligheden frem til en ny potentiel lejer eller ejer. Du har ingen ret til at stille krav om, at en ny potentiel ejer eller lejer, ikke må være i lejligheden i forbindelse med besigtigelse af denne. Hvis du modsætter dig min ret til adgang til lejligheden, for at få denne udlejet eller solgt, med effekt i umiddelbar forlængelse af ophøret af din lejeaftale, vil jeg jf. lejelovens § 93 hæve din lejeaftale. Hvis du vælger at begrænse min adgang til lejligheden i forbindelse med leje eller salg af denne og dette ender med at have en negativ økonomisk konsekvens for mig, (f.eks. en tabt lejeindtægt) vil jeg ikke tøve med at rejse et erstatningskrav imod dig jf. lejelovens § 95."

Hvilket beviser lidt hvorfor jeg ikke er helt tryg ved hende, da ovenstående mail er et ganske fint bevis på hvordan hendes samtaler har været, mens jeg har prøvet at få et normalt forhold (vi har bl.a. udskiftet en slidt vandhane på egen regning = 800 kr.)

*) Det har hele tiden været min tanke, at give lov til at hun måtte holde mødet i lejligheden, da det jo også gavner mig når vi skal fraflytte den (ifht. at hun måske ikke har så stor interesse i at gøre en sag ud af det mht. depositum og stand). Jeg har bare været betænkelig med den korte frist

**) Vi er ikke hjemme på den oprindelige dag

Svar: Fremlejet lejlighed sat til salg - besøg af ejendomsmægler

Mads — Fri, 31 Dec 2010 11:34:41 GMT

Lundsby:

Anders Christensen:

Mads:

Lundsby:

Derimod er der grænser for hvor høje renter man må tage på lån og priserne telefonselskaberne imellem er også reguleret.

Renter på lån? Det troede jeg at nogle partier gerne ville, men at de ikke er kommet igennem med. Har du et link til at der er grænser for hvor store renter man må tage?

Jeg vil tro det er "lov om forsinket betaling", i daglig tale renteloven han tænker på.

Den finder du her : https://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=1408

Det er §5 der er relevant i denne sammenhæng.

Nope, det er åger paragrafen §282 jeg tænkte på. Wikipedia har meget mere om problematikken

http://da.wikipedia.org/wiki/Åger

Så virker den lov da ikke, når man med SMS-lån kan betale op til 2000% i rente:

http://www.jv.dk/artikel/824116:Soenderborg--Snart-slut-med-de-vilde-aagerrenter--Se-hvor-hoej-renten-maa-vaere

Og det virker da ikke som om de gør noget ulovligt, ved at tage 2000% i rente...

Såvidt jeg kan se i begge links, er der ikke et decideret loft over hvor meget man må tage i rente, og linket til retsinformation, går også primært på hvornår man må lægge renter på, og hvor meget man må tage i gebyr. Det er der til gengæld præcise retningslinier for.

Svar: Fremlejet lejlighed sat til salg - besøg af ejendomsmægler

Lundsby — Fri, 31 Dec 2010 11:18:22 GMT

Anders Christensen:

Mads:

Lundsby:

Derimod er der grænser for hvor høje renter man må tage på lån og priserne telefonselskaberne imellem er også reguleret.

Renter på lån? Det troede jeg at nogle partier gerne ville, men at de ikke er kommet igennem med. Har du et link til at der er grænser for hvor store renter man må tage?

Jeg vil tro det er "lov om forsinket betaling", i daglig tale renteloven han tænker på.

Den finder du her : https://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=1408

Det er §5 der er relevant i denne sammenhæng.

Nope, det er åger paragrafen §282 jeg tænkte på. Wikipedia har meget mere om problematikken

http://da.wikipedia.org/wiki/Åger

Svar: Fremlejet lejlighed sat til salg - besøg af ejendomsmægler

Anders Christensen — Fri, 31 Dec 2010 09:48:29 GMT

Mads:

Lundsby:

Derimod er der grænser for hvor høje renter man må tage på lån og priserne telefonselskaberne imellem er også reguleret.

Renter på lån? Det troede jeg at nogle partier gerne ville, men at de ikke er kommet igennem med. Har du et link til at der er grænser for hvor store renter man må tage?

Jeg vil tro det er "lov om forsinket betaling", i daglig tale renteloven han tænker på.

Den finder du her : https://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=1408

Det er §5 der er relevant i denne sammenhæng.

Svar: Fremlejet lejlighed sat til salg - besøg af ejendomsmægler

Anders Christensen — Fri, 31 Dec 2010 09:46:48 GMT

Anders Mikkelsen, Nr1:

Hej

"Alternativt kan man som udlejer evt. finde lignende lejemål, og prissætte derefter."

Det er til dels rigtigt men man skal holde sig til lovens regler, og idet der er tale om en ejerlejlighed er det lejelovens regler om det lejedes værdi der er gældende. Idet lejligheden er beliggende i en reguleret kommune, dvs. boligreguleringsloven er gældende i den pågældende kommune, skal det lejedes værdi findes ved at sammenligne med tilsvarende lejemål i store ejendomme, dvs, ejendomme med over 7 beboelseslejligheder og sammenligner man med en tilsvarende lejlighed med samme beliggenhed, art og størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelssesstand.

Vi valgte også en løsning i den retning da vi fik en 2 værelses lejlighed "til overs" da vi rykkede videre i hus, lejligheden blev ganske enkelt lejet ud billigere end alle de andre 2'ere i byen og med en "husleje pr kvadratmeter pr år" som advokaten ikke mente at huslejenævnet ville pille ved.

Den var forøvrigt ret nem at leje ud

Svar: Fremlejet lejlighed sat til salg - besøg af ejendomsmægler

Mads — Fri, 31 Dec 2010 09:22:52 GMT

Lundsby:

Derimod er der grænser for hvor høje renter man må tage på lån og priserne telefonselskaberne imellem er også reguleret.

Renter på lån? Det troede jeg at nogle partier gerne ville, men at de ikke er kommet igennem med. Har du et link til at der er grænser for hvor store renter man må tage?

Svar: Fremlejet lejlighed sat til salg - besøg af ejendomsmægler

duplikken.dk — Fri, 31 Dec 2010 01:05:26 GMT

Kære trådstarter,
Du og din kæreste er garanteret rigtigt flinke mennesker - men det du skriver (og det I gør ved den her lejer) gør mig altså sådan lidt slattent til mode. Og jeg kan simpelthen ikke dy mig for at sige det.

Uanset regler, love, paragraffer og politikker - så er man da også nødt til at være "menneske". Og sådan helt menneskeligt er I jo godt klar over, at det er en stor hjælp for udlejeren, hvis I gør det nemmest muligt for ham/hende at få solgt den lejlighed.
Derfor forstår jeg simpelthen ikke at man overhovedet kan få tanken, at stille sig på tværs i den situation! Hvorfor være mindst muligt hjælpsom?

Jeg mener man skal vælge sine kampe med omhu. Og personligt bliver jeg altid så øf i fløjten, når jeg oplever smålighed. Og med fare for at være uflink, så ser jeg det altså som smålighed, at I vælger at være så usamarbejdsvillige overfor udlejeren.

Jeg ved selvfølgelig ikke om der er en speciel grund til, at I ikke ønsker at fremvise lejligheden for mægler og udlejer. Og hvis der er, så må jeg undskylde mine småligheds-beskyldninger.
Men hvis I bare vælger at være usamarbejdsvillige fordi I KAN...så synes jeg det er trist, egoistisk og næsten ondt.

I er naturligvis i jeres fulde ret til at gøre som I må og kan og vil - indenfor lov og ret. Så i princippet gør du jo ingenting forkert i at ville kende reglerne og måske ønske at udnytte dem mest muligt til egen fordel - uanset konsekvenser for udlejeren. Men det ville da være meeeeeeeeget mere skønt bare at have sagt "Jeps, I er da velkomne" med en imødekommende smiley bagefter:-)

Mvh. Rikke

Svar: Fremlejet lejlighed sat til salg - besøg af ejendomsmægler

Anders Mikkelsen — Thu, 30 Dec 2010 23:08:08 GMT

Hej

"Alternativt kan man som udlejer evt. finde lignende lejemål, og prissætte derefter."

Det er til dels rigtigt men man skal holde sig til lovens regler, og idet der er tale om en ejerlejlighed er det lejelovens regler om det lejedes værdi der er gældende. Idet lejligheden er beliggende i en reguleret kommune, dvs. boligreguleringsloven er gældende i den pågældende kommune, skal det lejedes værdi findes ved at sammenligne med tilsvarende lejemål i store ejendomme, dvs, ejendomme med over 7 beboelseslejligheder og sammenligner man med en tilsvarende lejlighed med samme beliggenhed, art og størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelssesstand.

Det er den rigtige måde at prisfastsætte lejen på.

De bedste hilsener

og godt nytår

Anders Mikkelsen

Nr1 økonomikontoret

Svar: Fremlejet lejlighed sat til salg - besøg af ejendomsmægler

Lundsby — Thu, 30 Dec 2010 22:34:40 GMT

Det er selvfølgeligt overpris, når loven fastsætter en pris, og man så tager en pris der ligger over den.

Der er flere tilfælde hvor priser bliver reguleret af lovengivning, men webdesign er ikke en af dem :-)

Derimod er der grænser for hvor høje renter man må tage på lån og priserne telefonselskaberne imellem er også reguleret.

Endeligt er der loven om kartelvirksomhed, som forhindre leverandører i at fastsætte de priser som detailledet tager. Selvom man kan diskuterer hvor effektivt de virker i praksis.

Så jeg håber da de fleste iværksættere, har nok økonomisk indsigt til at vide forstå hvornår og hvordan lovgivningen kan påvirke prissætning.

Jeg må indrømme at jeg synes at artiklen er stærkt fordummende og egentligt dårlig journalistik. Fordi den slet ikke nævner forhåndsgodkendelse af husleje, hvornår de er mulige og umulige. I stedet refererer den en kommunal-ansats ytring om at de ikke kan gives over telefonen.

I bedste fald er det dårligt journalistisk håndværk, i værste er den en bevidst undladelse, fordi der hvis man kan få en forhåndsgodkendelse, ikke er nogen historie. Og der skal jo afleveres noget op til deadline.

Svar: Fremlejet lejlighed sat til salg - besøg af ejendomsmægler

Mads — Thu, 30 Dec 2010 21:35:58 GMT

Lundsby:

Til det andet, med at det skulle være amoralsk, at få sat sin leje ned, så kan jeg slet ikke følge det. Hvis udlejer er blevet overbetalt iflg. loven, så skal det selvfølgeligt udjævnes. Det er jo ikke noget med at bo billigt, men derimod at bo til den leje som loven foreskriver.

Hvad er overbetaling? Er det overbetaling at betale 20.000 kroner for et webdesign, når en anden tilbyder det for 5.000 kroner? Og skal der en domstol indover efter en aftale er indgået, og fastsætte værdien af webdesignet? Hvis ikke - hvorfor så på boligområdet?

Det her citat fra artiklen, må være noget de fleste iværksættere kan forstå, og som jeg ikke kunne sige bedre selv:

"Forestil dig, at du driver en butik, hvor du ikke kan få at vide, hvad du må tage for varerne.
Til gengæld ved du, at hvis nogen klager, kan myndighederne sætte dine priser ned og kræve, at du skal betale prisforskellen tilbage til kunderne – med et års tilbagevirkende kraft."