Bogføring, regnskab, moms, skat m.m.

Svar: Udlejning af lejlighed - korrekt forstået?

Tobias Dahlerup — Sun, 29 Aug 2010 18:52:35 GMT

Hej

Eftersom det er din første investering i en lejlighed lyder det usandsynligt at du skulle blive vurderet til værende næringsdrivende idet du iflg. skattelovgivningen skal sætte noget i system og skal ske gentagne gange mv. før det er næring (skal vurderes i konkret sag).

Hvis du vil sælge bolig skattefrit er det vigtigt at du har haft bopæl+postadresse på adressen. Desuden må ejendommen heller ikke have skiftet karakter til erhvervsudlejning på afståelsestidspunktet.

Ofte er beskatning efter kapitalafkastordningen det mest optimale ved investering i ejendom (vurderes i konkret situation).

Nyere lejligheder fra 1992 og efter kan lejes ud efter "markedslejen" og fastsættes således af lejer og udlejer med rimelig frihed. Ældre boligers leje kan nedsættes hvis lejer kontakter LO (efter hvad jeg lige husker på stående ben) og de giver lejer medhold i for høj husleje.

Svar: Udlejning af lejlighed - korrekt forstået?

Nielsen — Sun, 29 Aug 2010 10:45:47 GMT

Jeg bliver desværre nød til at sige at ikke alle råd i den her blog er korrekte.

Det er ikke nok at du har boet i lejligheden, hvis Skat vurderer at lejligheden er erhvervet som en indvestering eller den har tjænt til næring for dig. kan du ikke bruge parcelhusreglen (den regel der frigør dig for beskatning)

Men den samlede lovgivning er så komplex at du skal komme med en konkret sag, og så give mig et kald på 4034 1190 så skal jeg nok hjælpe.

Tobias Nielsen

Statsaut. ejendomsmægler og valuar MDE

Svar: Udlejning af lejlighed - korrekt forstået?

accu — Sat, 28 Aug 2010 13:26:19 GMT

Generelt er det en god idé at kunne fremvise f.eks. en elregning med sit navn på, da man så højst sandsynligt har boet der, når der har været forbrug :)

Svar: Udlejning af lejlighed - korrekt forstået?

Anonymous — Sat, 28 Aug 2010 11:43:01 GMT

Uanset, om du køber den med henblik på udlejning. Så kan du sælge den skatterfrit bagefter hvis du selv har boet der.

Reglerne for hvor længe du skal have boet der, er ikke eksisterende. De kigger også på det realistiske i at du bor der.

Hvis du f.eks. har en lejlighed et andet sted, som i din tid som beboer i den lejlighed du vil sælge, står tom. Så vil de nok ikke godkende at du har boet der. Så reglerne er lidt komplekse.

Også ting som, hvis du er i en skilsmisse og flytter derover. Men ikke anmoder om seperering, så kan det også være det bliver begundet som du ikke har boet der. Men det kan selvfølgelig kringles på mange måder.

Morten

Svar: Udlejning af lejlighed - korrekt forstået?

Kenneth D — Sat, 28 Aug 2010 11:15:36 GMT

Bruun, Gider du ikke lige sende mig en PB med din mail adresse, jeg kan ikke skrive til dig :-)

Svar: Udlejning af lejlighed - korrekt forstået?

Per Bruun Jespersen — Sat, 28 Aug 2010 10:59:01 GMT

kheu:

Jeg vidste faktisk ikke, at du kunne "forhandle" dig frem til det på den måde.

Men Det kan sagtens blive en lukrativ forretning. Det handler bare om, at man gør de rigtige regnestykker først, og ikke bagefter :)

Jeg vidste faktisk ikke det med den regl fra 1992. Nu er den lejlighed jeg har, fra langt før der. Så jeg kører bare efter normale regler. Men det ved jeg til en anden gang.

Men nu er det jo noget fusk, at gøre det med at man siger det er til privat ;)

hvis du køber den med henblik på at bo der selv, kan du sælge lejligheden skattefrit bagefter. Dog kræver det at man bor der og i en længere periode. mener 4-6 måneder +.

Du kan sagtens hæve værdien af lejligheden ved at sætte den istand og opnå en 80% belånning fra starten.

Svar: Udlejning af lejlighed - korrekt forstået?

Anonymous — Sat, 28 Aug 2010 10:50:27 GMT

Jeg vidste faktisk ikke, at du kunne "forhandle" dig frem til det på den måde.

Men Det kan sagtens blive en lukrativ forretning. Det handler bare om, at man gør de rigtige regnestykker først, og ikke bagefter :)

Jeg vidste faktisk ikke det med den regl fra 1992. Nu er den lejlighed jeg har, fra langt før der. Så jeg kører bare efter normale regler. Men det ved jeg til en anden gang.

Men nu er det jo noget fusk, at gøre det med at man siger det er til privat ;)

Svar: Udlejning af lejlighed - korrekt forstået?

Per Bruun Jespersen — Sat, 28 Aug 2010 10:42:40 GMT

kheu:

Også lige husk inden du går ud og bruger dine sparepenge på det. At det er svært at lave en rentabel forretning. Lejligheden bliver vurderet lavere, ved udlejning end den gør normalt.

i overstående eksempel, vil de 3830kr give dig en lejlighed til ca. 750.000. Så bor du kbh området. Så glem dit projekt. ihvertfald, hvis du skal køre 100% inden for lejeloven. Herudover, kan det være realkreditten kun vil give dig 70% belåning. DETTE sker dog ikke ret tit. Men muligheden foreligger.

Men jeg håber du finder ud af det :)

Ellers er du velkomme til at spørge.

Morten

Derfor køber man den til privat og skifter mening :) Det burde ikke være ngoet problem at få en 80% real belåning.OG er det ikke 60% og ikke 70%?

Jeg køre med 3 lejligheder nu som er ganske rentable efter allerede 1 år og nu er jeg på andet år nu.

En God måde at få den fra 60% 80% er at love en renovering. lav et overslag over materialer, time forbrug m.m og fortæl banken at du sætter den istand, så kan du også få en 80% belånnng.

Svar: Udlejning af lejlighed - korrekt forstået?

Anonymous — Sat, 28 Aug 2010 10:30:22 GMT

Også lige husk inden du går ud og bruger dine sparepenge på det. At det er svært at lave en rentabel forretning. Lejligheden bliver vurderet lavere, ved udlejning end den gør normalt.

i overstående eksempel, vil de 3830kr give dig en lejlighed til ca. 750.000. Så bor du kbh området. Så glem dit projekt. ihvertfald, hvis du skal køre 100% inden for lejeloven. Herudover, kan det være realkreditten kun vil give dig 70% belåning. DETTE sker dog ikke ret tit. Men muligheden foreligger.

Men jeg håber du finder ud af det :)

Ellers er du velkomme til at spørge.

Morten

Svar: Udlejning af lejlighed - korrekt forstået?

Anonymous — Sat, 28 Aug 2010 10:24:43 GMT

Sådan her skal det gøres.

Der er ikke noget der hedder bundfradrag. bundfradrag er KUN!!! hvis du lejet et værelse ud i dit eget hus, eller i din lejlighed.

måden det fungere på er sådan her-

Lejeindtægt: 6500 kr.

Vand varme 1000

Fællesudgifter 1000

Grundskyld: 1% af grundens værdi. f.eks. 67.000 = 670,-

Husk, at i mange ejerforeninger er det dem der betaler grundskylden.

Regnestykket:

6500

-1000

-670

-----------

Beløb til beskatning: 3830.

Herefter, kan du så få fradrag for dine rente udgifter. Så afhængig af din indkomst, skal du selv sidde og regne frem og tilbage, om det bedst kan betale sig for dig at få virksomhedsskatteordningen eller personskatteordningen.

God fornøjelse ;)

Morten

Svar: Udlejning af lejlighed - korrekt forstået?

Nielsen — Sat, 28 Aug 2010 10:07:16 GMT

Artiklen er på en måde god nok - men lovgivningen er ikke helt enkel

hvis du har en konkret lejl kan jeg lave en udregning.

Et godt råd er køb en lejlighed der er opførdt efter 1992 da du så ikke er bundet af huslejen som dem der er opførdt før. køb en lille lejlighed med billige fællesudgifter så får du mest ud af de 24000 som bundfradraget er. og tag et afdragsfrit lån.

Men du må skrive hvis du vil have hjælp :-)

Svar: Udlejning af lejlighed - korrekt forstået?

Kenneth D — Sat, 28 Aug 2010 10:00:41 GMT

Hej Tobias.

Mange tak for din hjælp frem til nu :-)

Jeg vil købe privat.

De 4000 kr. var bare et tænkt eksempel, ligesom med vand og varme (så ved ikke endnu om der er måler på).

Jeg læste en artikel,som jeg bare ikke helt kunne få til at hænge sammen : http://penge.dk/bolig/artikler-bolig/invester-i-en-lejlighed-og-lej-den-ud?utm_source=Nyhedsbrev-uge34-2010&utm_medium=Link&utm_campaign=invester-i-en-lejlighed-og-lej-den-ud

Svar: Udlejning af lejlighed - korrekt forstået?

Nielsen — Sat, 28 Aug 2010 09:12:11 GMT

Nej det er ikke korrekt.

Der er 2 beskatningsmuligheder bundfradrag eller virksomhedsordningen.

Jeg kan ikke vejlede dig uden at vide:

Vil du købe privat eller gennem dit firma?

Realkreditlån 4000 er det kun renter eller er det med bidrag og afdrag?

Har lejligheden selvstændige målere på vand og varme?

mvh.

Tobias

Udlejning af lejlighed - korrekt forstået?

Kenneth D — Sat, 28 Aug 2010 08:10:49 GMT

Jeg kan ikke finde ud af om jeg er helt galt på den, men er følgende korrekt forstået.

Jeg har lidt ekstra pengene stående, og vil bruge disse til udbetaling på et ekstra hus eller ejerlejlighed, som jeg så vil udleje - nedestående er tænkt eksempel:

Realkreditlån - 4000 kr.
Vand, varme etc. 1000 kr.
Fællesudgifter (ved lejighed) 1000 kr.
Ejendomsskat: 500 kr.
Total: 6500 kr.

Lejeindtægt: 6500 kr.

Beskatning: 0 kr.?

Beskatning ved salg (da jeg ikke har boet der): overskudet.