Jura, kontrakter, lovgivning, ophavsret m.m.

Svar: Mit første erhvervslejemål

Anonymous — Sun, 14 Mar 2010 20:34:22 GMT

Hej

Tillykke med et godt forhandlingsresultat.

Hilsen

Svar: Mit første erhvervslejemål

Spe — Sun, 14 Mar 2010 20:18:58 GMT

Ja, så faldt aftalen på plads. Ikke med de store sværdslag, blot en sludder om rimeligheden i kontrakten.

Jeg kom ned på 3 md opsigelse
Inspektions §'en blev bibeholdt, men ikke uden varsel og min deltagelse i samme.
Snerydning/renholdelse max 2m fra facaden.
Og mit te-køken og toilet, ja det er sørme færdigt den 1.april!

Så erhvervlejekontrakter de er da til forhandling, i hvertfald i øjeblikket.

Mvh
Steen

Svar: Mit første erhvervslejemål

Spe — Mon, 01 Mar 2010 13:45:02 GMT

Ninaf:

Hvis ikke du be'r om det, bliver den ihvertfald ikke slettet. Og hvad skal han overhovedet i dit lejemål? Du betaler for at bo der! Hvis der en vægtig grund til, at han skal bese lejemålet, kan du ikke nægte ham adgang - heller ikke uden omtalte paragraf. I et privat lejemål har udlejer jo heller ikke adgang.

Hmm, ja du har jo ret, jeg er desværre ved at være presset for tid og plads. Jeg har set på ret meget, prisen er rimelig og lokalet er præcis hvad jeg vil have. Så jeg bliver nødt til at opveje skidt og kanel, hvis han ikke vil give sig.
Skulle det endelig komme til store konflikter, er en billed-rapport ved indflytning vel et rimeligt sikkerhedsnet?
Mvh

Svar: Mit første erhvervslejemål

Ninaf — Mon, 01 Mar 2010 12:40:22 GMT

Spe:

Det blir nok svært at få den slettet, men et varsel er vel yderst rimeligt, så udlejer ikke bare dumpende midt i et møde. Det er netop i tilfælde af konflikter denne § går hen og bliver relevant.

Hvis ikke du be'r om det, bliver den ihvertfald ikke slettet. Og hvad skal han overhovedet i dit lejemål? Du betaler for at bo der! Hvis der en vægtig grund til, at han skal bese lejemålet, kan du ikke nægte ham adgang - heller ikke uden omtalte paragraf. I et privat lejemål har udlejer jo heller ikke adgang.

Jeg havde engang en udlejer som ville sikre sig, at vi ikke malede væggene i andre farver end det han havde tilladt og derfor ville på "kig" en gang årligt. - Det kom han nu ikke og var rasende over det. Så at sætte sin lid til at udlejer er et fornuftigt og normalt tænkende væsen, der kan tales med i en konflikt situation - glem det! Sørg for at sikre dig på skrift i din kontrakt og godkend ikke noget, som du selv finder urimeligt.

Svar: Mit første erhvervslejemål

Spe — Mon, 01 Mar 2010 12:13:07 GMT

Finn Pedersen:

Udlejer har ret til at besigtige dit lejemål - ja. Denne formulering bruges i praksis til at skaffe sig adgang i tilfælde af grov misligholdelse af lejemålet og i tilfælde af sprængte vandrør og lign. Ellers tror jeg ikke der er nogen normalt tænkende mennesker, som hat lyst til at gå ind i andre folks lejemål uden grund. I nogle ejendomme hvor der er krævet en meget høj vedligeholdelsesstandard, kan man f.eks. aftale en årlig gennemgang med fast dato og klokkeslet.

Når det ligefrem står i kontrakten, kan du sagtens risikere, at have ham rendende hver anden dag. Især hvis i på et tidspunkt bliver uenige eller ligefrem uvenner. Jeg synes bestemt, at du skal få den paragraf slettet i kontrakten.

Det blir nok svært at få den slettet, men et varsel er vel yderst rimeligt, så udlejer ikke bare dumpende midt i et møde. Det er netop i tilfælde af konflikter denne § går hen og bliver relevant.

Mvh
Steen

Svar: Mit første erhvervslejemål

Ninaf — Mon, 01 Mar 2010 09:45:59 GMT

Finn Pedersen:

Udlejer har ret til at besigtige dit lejemål - ja. Denne formulering bruges i praksis til at skaffe sig adgang i tilfælde af grov misligholdelse af lejemålet og i tilfælde af sprængte vandrør og lign. Ellers tror jeg ikke der er nogen normalt tænkende mennesker, som hat lyst til at gå ind i andre folks lejemål uden grund. I nogle ejendomme hvor der er krævet en meget høj vedligeholdelsesstandard, kan man f.eks. aftale en årlig gennemgang med fast dato og klokkeslet.

Den paragraf har intet at gøre med om han har lov, at komme ind i lejemålet ved mistanke om grov misligeholdelse eller rep. af vandrør. Det har han alligevel lov til.

Uanset hvor lang opsigelse du har, kan han ikke opsige dig uden grund iflg lejeloven. Men er helt enig i at en lejekontrakt er noget, der forhandles og det har han sikkert også taget udgangspunkt i. Så få fat i noget rådgivning, det kan vise sig at være en god indvestering.

Svar: Mit første erhvervslejemål

Finn Pedersen — Mon, 01 Mar 2010 07:48:46 GMT

Hej Steen

En erhvervslejekontrakt er noget man forhandler.

Normalt opsigelsesvarsel for den type lokaler er 3-6 måneder, når udlejer etablerer wc, lyder det meget rimeligt med et 6 mdr. opsigelsesvarsel.

Du skal sørge for at kunne dokumentere lejemålets tilstand ved indflytning, lav en billedrapport, som du får udlejer til at underskrive, umiddelbart efter overtagelse af lejemålet, du er ikke forpligtet til at aflevere i bedre stand end du overtog, med mindre andet er udtrykkeligt aftalt i kontrakten.

Udlejer har ret til at besigtige dit lejemål - ja. Denne formulering bruges i praksis til at skaffe sig adgang i tilfælde af grov misligholdelse af lejemålet og i tilfælde af sprængte vandrør og lign. Ellers tror jeg ikke der er nogen normalt tænkende mennesker, som hat lyst til at gå ind i andre folks lejemål uden grund. I nogle ejendomme hvor der er krævet en meget høj vedligeholdelsesstandard, kan man f.eks. aftale en årlig gennemgang med fast dato og klokkeslet.

Snerydningen og fejning er en meget anvendt formulering, med den formulering skal udlejer ikke sørge for sneberedskab mv. og han bliver ikke uenig med lejerne om standarden for den udvendige renholdelse. Det er meget anvendt ved ejendomme uden daglig vicevært.

Om 3 mdr er lang tid for at udføre et toilet og tekøkken, kan diskuteres, jeg tror udlejer bare vil være sikker på tidsfristen. De fleste håndværkere har trods alt en planlægningshorisont, som er rimelig at respektere, når der ikke er tale om skader og ulykker, så får man det bedste samarbejde. Men det er rigtigt at selve arbejdet formentligt kan klares på ca 1 - 2 uger, men der skal sikkert involveres flere forskellige håndværkere, som vel alle har andre opgaver der skal passes ind i planlægningen.

Set med "normalbrillerne" på er der ikke noget i det du nævner, som er unormalt. Hvis der er noget du kunne tænke dig anderledes så må du igang med at forhandle det anderledes.

Held og lykke med lejemålet.

De bedste hilsener

Finn

Svar: Mit første erhvervslejemål

Spe — Mon, 01 Mar 2010 07:24:26 GMT

BMøllerC:

1. De 6 måneders opsigelse er - såvidt min erfaring rækker - ganske normale. I visse tilfælde kan de forhandles ned til 3 måneder. Omvendt findes der også tilfælde hvor f.eks. det første år eller 2 er uopsigelige. Så 6 måneder er ikke uhørt.

Med kun 6 måneders opsigelse betyder det vel at udlejer kan blive ved med at "sælge" lejemålet til en højere pris end den jeg får?
kan det bruges til at forhøje lejen med henvisning til "markedsleje" eller lign.?
Jeg mener man har ikke den samme mekanisme som i den almindelige lejelov, hvor udlejer selv skal tage lejemålet i anvendelse, hvis lejer skal opsiges.

Mvh
Steen

Svar: Mit første erhvervslejemål

Spe — Mon, 01 Mar 2010 07:19:56 GMT

Tak for Jeres svar, det var lige hvad jeg havde brug for.

Lejen er rimelig, ift hvad jeg ellers har set på. 350kr/m2/år, eks moms/forbrug mv. Jeg har set på noget som var en anelse billigere, lidt pænere stand, men det røg så for næsen af mig. Så måske har vi fundet prislejet?
Lejestigning er aftalt til 5% hvert andet år.

Rapport om lejemålets stand ved indflytning er taget til efterretning, jeg undrer mig dog over at lejemålet kun skal inspiceres ved fraflytning, ikke ved indflytning. Det er den overvægt af småting, til udlejers fordel, der undrer mig lidt.

Jeg har ledt efter lokaler gennem længere tid og kan faktisk ikke se at priserne er faldet i mit område. Men de står fortsat tomme, så der må jo være nogen som har penge på kistebunden.

Depositum er sat til 3 måneders leje, det kan jeg vist ikke udsætte noget på.
Mvh
Steen

Svar: Mit første erhvervslejemål

Espresso — Sun, 28 Feb 2010 23:53:22 GMT

Det er meget svært for nogen af os at kommentere rimeligheden eller ej, når vi ikke har kendskab til lejens størrelse. Måske den er langt lavere en gennemsnittet for et tilssvarende lokale?

Jeg anser det 'farligste' punkt afsnittet om lejemålets stand ved overtagelsen. Her anbefaler jeg dig, at gennemgå ALLE fejl og mangler sammen med udlejer. Skrive dem ned - og evt. også tage billeder.

Står der noget om løbende lejeforhøjelser? - Og er det noget, som du finder rimeligt?

Hvad med depositum og forudbetalt leje - Er der styr på dette?

Svar: Mit første erhvervslejemål

IT-Konsulenten — Sun, 28 Feb 2010 23:01:12 GMT

Som du også selv er inde på, så er det ikke så gunstige tider for f.eks. håndværkere. Det samme gælder også udlejere af erhvervslejemål, hvorfor du uden problemer bør kunne forhandle en for dig mere gunstig aftale med din kommende udlejer.

Svar: Mit første erhvervslejemål

Riisvang — Sun, 28 Feb 2010 21:50:20 GMT

Hej Steen!

Jeg kan ikke svare fyldestgørende på alle dine spørgsmål, men et par stykker af dem kan jeg måske give lidt input til.

1. De 6 måneders opsigelse er - såvidt min erfaring rækker - ganske normale. I visse tilfælde kan de forhandles ned til 3 måneder. Omvendt findes der også tilfælde hvor f.eks. det første år eller 2 er uopsigelige. Så 6 måneder er ikke uhørt.

2. Min erfaring siger, at vedr. snerydning kan du pålægges ansvaret for adgangsvejen til dit eget lejemål. (Ligesom hvis du bor i dit eget privat hus).

3. At holde lejemålet i god stand betyder for mig ikke nødvendigvis hvordan standen er når du overtager det. Forstå på den måde: Du skal i kontrakten have skrevet i hvilken stand du overtager det (nymalet, nylakerede gulve osv.) eller netop som i dit tilfælde IKKE nyistandsat. Og i samme stand skal du aflevere det tilbage. Her er fotodokumentation som bilag til kontrakten guld værd.

4. Nej selvfølgelig kan han ikke komme brasende ind uden at melde sin ankomst. Omvendt er der selvfølgelig ikke noget til hinder for, at han kan banke på og sige hej til dig.... og så have rigtig lange øjen...... Men sådan en formel gennemgang skal efter forholdne i min kontrakt varsles.

5. 3 måneder til at etablere et toilet og te-køkken er selvfølgelig lang tid, hvis du tænker på, hvor længe det rent faktisk tager at udføre arbejdet. Men du skal tænke på, at han bliver nødt til at sikre sig, at han kan overholde den aftalte tidsfrist. Måske skal han have indhentet et par tilbud først, måske er hans normale stabe af håndværkere igang med andre opgaver og kan først starte ved dig om 1½ måned osv. Og pludselig er der et ufoudset problem som tager en uge ekstra osv. osv. Så 3 måneder som en frist finder jeg ikke urimelig - omvendt skal det heller ikke være længere tid. Mht. kompentation i den pågældende periode, skal jeg ikke gøre mig klog på hvad der er rimeligt.

Men som før nævnt - brug en time hos en advokat, hvis du ikke er tryg ved aftalen. (Og gør det måske alligevel)

Held og lykke

Birger

Svar: Mit første erhvervslejemål

Anonymous — Sun, 28 Feb 2010 20:22:50 GMT

Hej Steen

Denne lejekontrakt virker lidt atypisk, hvorfor jeg skal anbefale en advokat til lige at kigge den igennem. Alternativt bruge den gratis advokatvagt, som findes i de fleste byer, hvor du kan få nogle gode råd.

Som lejekontrakten er lige nu, tror jeg desværre, du risikerer at blive taget et vist sted

Hilsen

Mit første erhvervslejemål

Spe — Sun, 28 Feb 2010 19:18:58 GMT

Hej Amino'er
Jeg skal have mit første erhvervslejemål, lager og et lille kontor til min webshop. Jeg har lige fået kontrakten og har brug for at vide lidt om hvad der gængs i disse forhold:

1) lejemålet kan opsiges af begge parter med 6 måneders varsel. Er det et normalt varsel?

2) jeg skal holde, feje og snerydde "...udenomarealer.." bør "udenomarealer" ikke defineres lidt mere konkret?
Set i lyset af den mængde sne vi har fået her i vinter, kan det jo gå hen og blive ret arbejdskrævende, afhængig af om man skal rydde 3m2 eller 30m2 for sne.

3) lejemålet er ikke just nyistandsat, lidt huller i loft, gulv og vægge mv., men kontrakten nævner at "..det lejede skal holdes i god stand..." Kan udlejer forlange lejemålet tilbage i bedre stand end det var da jeg overtog?

4) "...udlejer kan besigtige det lejede for at konstatere om vedligeholdsforpligtelsen er opfyldt ..".
Betyder det at han uden varsel kan komme anstigende til hver en tid?

5) Og så den lidt interessante, lejemålet skal indeholde WC og et lille te-køkken, der dog ikke er etableret. Det er anført i kontrakten at udlejer skal have 3 måneder til at bringe dette iorden. Uden lejereduktion eller anden kompensation for det forringede lejemål...Det synes jeg er lige lovlig lang tid, jeg mener håndværkere er da til at få fat i i disse dage, er de ikke?

Tak for jeres råd.

Mvh
Steen