Bogføring, regnskab, moms, skat m.m.

Svar: Udlejning af ejendom, og beskatning

Baldy123 — Sun, 04 Nov 2018 10:42:17 GMT

Hvad sker der i tilfældet, hvor man køber en håndværkertilbud til eksempelvis 700.000,- hvorefter man renoverer/i standsætter ejendommen, således at ejendomsværdien af en valuar øges til eksempelvis 900.000,- ? Har man mulighed for at justere kapitalafkastet til den seneste værdiansættelse på 900.000,- ?

Svar: Udlejning af ejendom, og beskatning

Cookie - John Hannover — Tue, 12 Jan 2016 17:40:20 GMT

haroon_ali1@hotmail.com:

Hej,

Jeg tænker hvis der er tale om et ApS og der købes en investeringsejendom er afdrag vel fuld fradragsberetttiget,

da det er en omkostning til selve driften?

nej afdrag er IKKE en omkostning. Det er jo penge du veksler fra gæld til ejendom i status - uanset hvad du tænker. Afdrag er aldrig en omkostning

vh John H

Svar: Udlejning af ejendom, og beskatning

RevisionVestegnen — Tue, 12 Jan 2016 15:18:01 GMT

Hej,

Jeg tænker hvis der er tale om et ApS og der købes en investeringsejendom er afdrag vel fuld fradragsberetttiget,

da det er en omkostning til selve driften?

Svar: Udlejning af ejendom, og beskatning

Jamesjameson — Fri, 14 Aug 2015 11:20:17 GMT

Jeg har selv tænkt på det samme. Men overtog du så gammel gæld der var på huset eller..... fik du det bare til den pris du bød.

Svar: Udlejning af ejendom, og beskatning

Anonymous — Sat, 09 Jan 2010 19:50:20 GMT

Hej

Kapitalafkastet bliver alt andet lige den kontante anskaffelsessum, kr. 750.000, som i dette tilfælde er lig med kapitalafkastgrundlaget.

Kapitalafkastsatsen for 2010 er endnu ikke offentliggjort, men dette link vedr. kapitalafkastordningen og maksimeringsreglen kan hjælpe dig i dit valg. http://www.skat.dk/SKAT.aspx?oId=102927&vId=202316#pos

Vær endelige opmærksom på, at valget af ordning kan udskydes til indgivelsen af selvangivelsen for 2010. Dog bør det tilrådes at vælge inden den 30. december 2010 af hensyns til eventuel betaling af restskat den 30. december 2010 (sidste bankdag).

Svar: Udlejning af ejendom, og beskatning

Ole Haahr Andersen — Sat, 09 Jan 2010 12:08:54 GMT

Hej,

Jeg er endnu ikke helt på plads med, om der vælges virksomhedsordning eller kapitalafkastordning, så derfor vil jeg da gerne have lidt flere råd. Jeg kender ikke betingelserne i kapitalafkastordningen, så i må gerne hjælpe mig lidt.

Her er de tørre facts:

Jeg har købt ejendommen på tvangsauktion for 650.000 + størstebeløb 72.000. Dertil kommer omkostninger til advokat, skøde mm, så vi ender nok ca på 750.000. Ejendomsværdien er 1.200.000,- heraf grundværdi 163.000. Jeg har foreløbig betalt 100.000 i "sikkerhed". Disse blev taget af min kontante beholdning. Jeg regner med at ville låne resten (650.000). Jeg vælger nok et flexlån R5, med afdragsfrihed i 5 år. Alternativt betaler jeg resten af ejendommen kontant også. (Hvis jeg vælger virksomhedsordningen, vil jeg dog låne )

Ejendommen vil blive lejet ud for ca 68.000 om året, + forbrug.

Hvad bliver kapitalafkastgrundlaget, og hvordan er reglerne for modellen i øvrigt? Jeg har ikke kunne finde noget entydigt på internettet.

Er det noget med, at der er et standardfradrag på 24.000 i kapitalafkast-ordningen ?

Mvh Ole

Svar: Udlejning af ejendom, og beskatning

Anonymous — Sat, 09 Jan 2010 10:28:09 GMT

Rjensen:

Kunne kapitalafkastordningen ikke være mere interessant, i det tilfælde at selskabets formål er udlejning af 1 ejendom.

Her er kravene mindre og ved beregning af kapitalafkastgrundlaget, er det hele værdien af aktivet der medtages i beregningen, uden modregning af passiver.

Kapitalafkastordningen er alt andet lige nemmere at administrere, men der er den afgørende forskel i forhold til VSO, at i kapitalafkastordningen får du beregnet et kapitalafkast af virksomhedens aktiver, som herved beskattes som kapitalindkomst i stedet for personlig indkomst. Ulempen i en udlejningsejendom er, at renteudgifter ikke bliver modregnet i personlig indkomst som i VSO og ikke mindst, der kan ikke opspares overskud med en beskatning på 25 %.

Derfor er mit råd i forbindelse med udlejningsejendomme, at det er Virksomhedsskatteordningen der er mest anvendelig. Ofte har indehaveren en anden form for personlig indkomst ved siden af, og alene modregning af udlejningsejendommens renter er normalt rigeligt til, at dette er en fordel.

Med venlig hilsen

Svar: Udlejning af ejendom, og beskatning

Rjensen — Fri, 08 Jan 2010 23:36:41 GMT

Kunne kapitalafkastordningen ikke være mere interessant, i det tilfælde at selskabets formål er udlejning af 1 ejendom.

Her er kravene mindre og ved beregning af kapitalafkastgrundlaget, er det hele værdien af aktivet der medtages i beregningen, uden modregning af passiver.

Svar: Udlejning af ejendom, og beskatning

Anonymous — Fri, 08 Jan 2010 15:59:57 GMT

olehaahr:

OK.

Så der skal ikke laves noget nyt skøde ?

Hvordan fortæller jeg skat at ejendommen er "inde i" min udlejningsvirksomhed.

Hvordan vil skatten være, hvis jeg på et tidspunkt sælger ejendommen, med fortjeneste, med tab, eller "hverken eller" ?

Min tidshorisont er meget lang, 20-30 år. Tanken er at ejendommen skal være til min pensionsopsparing.

Er det smarteste så ikke at gøre som du siger, tage ejendommen ind i selskabet og lade overskuddet beskatte med 25%. Dermed bliver ejendommen hurtigere betalt ud, og selskabets overskud (som jo så kan udbetales til mig), vil blive hurtigere stort.

Jeg går ud fra, at underskud i selskabet stadig kan modregnes i min personlige indkomst, ikke sandt (ejendommen vil nok kun give underskud det 1. år)

Mvh Ole

Mvh Ole

Korrekt, der skal ikke laves nyt skøde.

SKAT får automatisk at vide, at ejendommen er en udlejningsejendom i forbindelse med selvangivelsen, idet der her angives eks. årsag til, at der ikke skal betales ejendomsværdiskat m.v..

Hovedreglen i Danmark er, at køb/salg af ejendomme er skattepligtigt, dog er den mest fremherskende undtagelse "parcelhusreglen", som kort og godt siger, at såfremt ejendommen på noget tidspunkt i ens ejertid, har tjent som beboelse/bopæl for ejeren, kan den undtagelsesregel anvendes, hvorved køb/salg er skattefrit. Hvis ejendommen ikke har tjent som beboelse, vil en eventuel avance skulle beskattes,

Jo, hvis din tidshorisont er som du beskriver, så har du helt ret i, at den sparede/udskudte skat kan anvendes til afvikling af gæld m.v.. Ved indtrædelse i Virksomhedsskatteordningen vil renter blive beskattet i personlig indkomst, hvilket bevirker, at et eventuelt underskud i udlejningsejendommen efter skat, vil blive modregnet i den personlige indkomst.

Med venlig hilsen

Svar: Udlejning af ejendom, og beskatning

Ole Haahr Andersen — Fri, 08 Jan 2010 08:04:26 GMT

OK.

Så der skal ikke laves noget nyt skøde ?

Hvordan fortæller jeg skat at ejendommen er "inde i" min udlejningsvirksomhed.

Hvordan vil skatten være, hvis jeg på et tidspunkt sælger ejendommen, med fortjeneste, med tab, eller "hverken eller" ?

Min tidshorisont er meget lang, 20-30 år. Tanken er at ejendommen skal være til min pensionsopsparing.

Er det smarteste så ikke at gøre som du siger, tage ejendommen ind i selskabet og lade overskuddet beskatte med 25%. Dermed bliver ejendommen hurtigere betalt ud, og selskabets overskud (som jo så kan udbetales til mig), vil blive hurtigere stort.

Jeg går ud fra, at underskud i selskabet stadig kan modregnes i min personlige indkomst, ikke sandt (ejendommen vil nok kun give underskud det 1. år)

Mvh Ole

Svar: Udlejning af ejendom, og beskatning

Anonymous — Fri, 08 Jan 2010 07:45:03 GMT

Hej

Nej, du ejer stadig ejendommen, men den er skattemæssigt inde i din udlejningsvirksomhed, og det betyder, at eks. afdrag på lån tages af virksomhedens midler, og reelt ikke påvirker dine private hævninger.

Endelig skal du være opmærksom på, at VSO betinger, at bl.a. bogføringsloven overholdes, og man kan følge alle bevægelser på kontoen for private hævninger.

Med venlig hilsen

Svar: Udlejning af ejendom, og beskatning

Ole Haahr Andersen — Fri, 08 Jan 2010 07:16:23 GMT

Tak for linket med vejledningen.

Jeg er ikke helt med på, hvad du mener med "hvis der er mig personligt som ejer ejendommen". Kan ejendommen være at af selskabet, som ikke har noget CVR-nr.

Skal jeg som person så sælge den ind i selskabet, eller hvordan foregår dette. Jeg vil jo helst ikke have for mange omkostninger. Skal der laves nyt skøde, eller hvad ?

Mvh Ole

Svar: Udlejning af ejendom, og beskatning

Benjamin — Fri, 08 Jan 2010 06:01:28 GMT

Hej

olehaahr:

Hvad vil det sige at "holde penge i firmaet"? Jeg regner med at jeg vil belåne ejendommen så meget som muligt. Hvordan kan jeg "holde" pengene i firmaet, og samtidig betale af på lånet? Jeg er jo den eneste som kan låne, idet ejendommen jo ikke er et "separat" selskab.

Ved at leje ejendommen ud har du i praktis oprettet et selskab og du skal derfor også lave et regnskab. indtægterne i selskabet vil være lejeindtægterne, udgifterne vil være eks. renterne på lånet. og overskuddet, som driften forhåbentlig skaber, kan du gøre 2 ting med. 1) du kan udbetale dem til dig selv = personskat. eller 2) du kan lade dem blive i selskabet = 25% i skat (ved brug af virksomhedsskatteordningen). hvis du lader pengene blive i selskabet kan du bruge disse penge til at betale af på lånet med.

Du kan naturligvis vælge at lade en del blive i selskabet og trække en del ud.

Bemærk at du ikke kan bruge selskabets penge til afdrag hvis det er dig personligt der ejer ejendommen. så det er nemmere hvis det er selskabet der står som ejer. selskabet skal derfor også være den der optager lånet (hvis det er enkeltmandsselskab ændre det ikke noget for banken).

Hvis du ønsker en vejledning til hvordan du tilmelder dig til virksomhedsskatte ordningen så er der her en fil der viser det trin for trin (SKATs forside har ændret sig lidt men næsten det samme) http://www.amino.dk/media/p/463960.aspx

Mvh.

Benjamin

Svar: Udlejning af ejendom, og beskatning

Ole Haahr Andersen — Fri, 08 Jan 2010 04:45:46 GMT

Hej Mark,

Tak for svaret ?

Hvad vil det sige at "holde penge i firmaet"? Jeg regner med at jeg vil belåne ejendommen så meget som muligt. Hvordan kan jeg "holde" pengene i firmaet, og samtidig betale af på lånet? Jeg er jo den eneste som kan låne, idet ejendommen jo ikke er et "separat" selskab.

Mvh Ole

Svar: Udlejning af ejendom, og beskatning

Anonymous — Thu, 07 Jan 2010 22:24:32 GMT

Hej Ole

besvaret udfra egne erfaringer.

1 ) du skal bruge den udvidetselvangivelse, og skal ikke bruge et CVR.Nr.

2 ) Renterne går under driftomkostninger og er derfor fuldt fradragsberrettiget. Angående afdrag er det korrekt opfattet. Afdragene er ikke fradragsberettiget, men hvis du holder pengene i firmaet, kan du "udskyde" skatten og betaler derved kun 25 %. Hvis du engang vil sælge ejendommen/trækker pengene ud, skal du betale den resterende skat.

mvh

Mark