Jura, kontrakter, lovgivning, ophavsret m.m.

Svar: Forbehold i fremlejekontrakt.

Finn Pedersen — Wed, 06 Jan 2010 21:15:26 GMT

Hej Miriam

Nybolig er ingen garanti for andet end at udlejers interesser skal varetages og det bliver de så sandeligt.

Jeg kender ikke din virksomhed, men har du ikke behov for en vis stabilitet med hensyn til adresse om ikke andet så for din egen skyld ?

Men det er ikke normalt med opsigelsesvarsler under et år, hvis du skal acceptere et kortere opsigelsesvarsel, så må det være med ret til erstatningskrav for dækning af flytteudgifter og forbedringer på lejemålet.

Hvis du alene skal bære risikoen for rep og vedligehold af de tekniske installationer, så skal det være på en klækkeligt nedslag i huslejen, ligesom udlejer må garantere dig at de er lovlige på overtagelsestidspunktet.

Pengeinstitutter plejer at have deres lokaler i orden, men når de fraflytter, så bliver lokalerne ofte efterladt med en elinstallation som er "trukket ud af væggen", hvis ikke lejekontrakten har taget højde for det.

En detalje jeg kom til at tænke på, er der selvstændig elmåler alene til dette lejemål, hvis ikke kan du efterfølgende blive pålagt udgift til etablering af det, det kan nemt blive en udgift på 20-30.000 kr hvis man vælger en dyr løsning.

Med et forholdsvis kort opsigelsesvarsel skal dit depositum også stå i forhold til det, jeg synes ikke du skal deponere mere end 3 måneder og så acceptere forudbetalt husleje.

Du skal bestemt ikke tage Nyboligs udtalelser for gode varer, de er jo kun sælgere. Så få checket markedslejen i området fra anden side under hensyn til det aktuelle tunge udlejningsmarked, det er ligegyldigt hvad niveauet var for 2 år siden, det er spørgsmålet hvad udlejer overhovedet kan få i dag for at få lejemålet udlejet, det kan sagtens være 50 % af lejen for 2 år siden.

Så på med boksehandskerne, hvis du er interesseret i lejemålet, du bør kigge på andet samtidigt for at sikre dig et kendskab til markedet pt. ligesom det er godt at lade Nybolig vide at du kigger på andet, så kan det være de bliver lidt mere forhandlingsvillige. For i øjeblikket er der ikke kø til erhvervslejemål, det er lejers marked.

Held og lykke

De bedste hilsener

Finn

Svar: Forbehold i fremlejekontrakt.

Miriam Frank — Wed, 06 Jan 2010 20:41:55 GMT

Hej Finn og Brian.

Ja, jeg synes også at lejekontrakten er temmelig chokerende læsning og måske er der mere, som jeg har overset. Der er så mange forbehold og restraktioner forbundet med kontrakten, at jeg næsten ikke ved, hvor jeg skal begynde.

Lejemålet er tidligere blevet brugt som pengeinstitut og ser ud til at være i god stand. Fremlejegiver har lejet hele bygningen, men bruger kun stuetagen selv. Lejemålet ligger godt og centralt og er velegnet også til fotostudie, som kan være nyttig for mig.

Det er nybolig, der har opsat lejekontrakten og ifølge deres udsagn er den ganske "normal" selvom de da forventer, at vi skal forhandle nogle ting på plads. Men for mig at se er der en del at tage fat på her.

/Miriam

Svar: Forbehold i fremlejekontrakt.

Michael — Wed, 06 Jan 2010 20:15:10 GMT

Hej

Forbeholdene kunne skyldes at ejendommen er "låst" i en kreditmæssig sammenhæng, og at det derfor skal være nemt at komme af med lejerne.

Det bliver selvfølgelig et gæt, men ejendommen kunne være del af et byggeprojekt der er sat på hold, eller administreret af en kurator eller lign. Udlejer ønsker derfor ingen forpligtigelser vedr. vedligeholdelse, udover den udvendige hvor mange af de opgaver i forvejen er ufravigelige.

Michael

Svar: Forbehold i fremlejekontrakt.

Anonymous — Wed, 06 Jan 2010 20:11:25 GMT

Den er helt gal. Har aldrig set mage. Tænk at du f.eks. også skal udskifte en punkteret rude! Det er uhørt

Svar: Forbehold i fremlejekontrakt.

Finn Pedersen — Wed, 06 Jan 2010 20:08:05 GMT

Med det aktuelle lejemarked synes jeg det er en meget barsk kontrakt.

Du er reelt kun sikret et 3 mdr' s opsigelsesvarsel uden ret til nogen form erstatning. Kan du som virksomhed leve med så kort et opsigelsesvarsel ?

Du er endvidere pålagt alle udgifter til rep. og vedligehold af lejemålets tekniske installationer samt evt. lovliggørelse af samme. Her kan ligge uforudsete udgifter, som er svære at sætte tal på.

Lejen bør som minimum afspejle de ugunstige situationer, som du kan blive sat i.

Har du overvejet at finde et andet lejemål med mere rimelige lejevilkår, jeg tænker her særligt på passende opsigelsesvarsel og en mere rimelig fordeling på vedligeholdelsen af de tekniske installationer ? Det burde være muligt for tiden.

Normalt er en erhvervslejekontrakt noget man forhandler om, det her ligner et diktat, som stiller dig dårligst muligt.

De bedste hilsener

Finn

Svar: Forbehold i fremlejekontrakt.

Miriam Frank — Wed, 06 Jan 2010 19:17:18 GMT

Hej Michael.

Tak for dit svar. Jeg vil undersøge installationerne, som du foreslår.

Lejen ligger en smule under markedslejen ca. 50-100 kr/m2, men det er vel meget naturligt, når der netop er tale om en fremlejekontrakt.

Jeg er dog lidt bekymret for alle forbeholdene, både mht opsigelse og vedligehold. Men det er måske meget naturligt i en fremlejekontrakt?

/Miriam

Svar: Forbehold i fremlejekontrakt.

Michael — Wed, 06 Jan 2010 19:10:37 GMT

Hej

Umiddelbart vil jeg mene at lejen skal ligge under markedslejen, og at du især skal være opmærksom på om installationerne (EL-VVS) og bygningsforholdene iøvrigt overholder de gældende lovkrav.

Michael

Forbehold i fremlejekontrakt.

Miriam Frank — Wed, 06 Jan 2010 18:56:44 GMT

Hej Aminoer.

Jeg har set mig varm på et kontorlejemål, men der er så mange undtagelser i kontrakten, at jeg finder den lidt uoverskuelig.

Hvad synes i f.eks om:

§ 3...

Parterne er enige om, at lejer ikke fra det lejede skal drive en virksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden. Lejemålet er derfor ikke omfattet af Erhvervslejeloven § 62.

§ 5. ...

Fremlejegiver kan opsige lejemålet efter Erhvervslejeloven § 14, hvis parterne ikke kan nå til enighed om de fremtidige lejevilkår efter at være gået frem efter reglerne i Erhvervslejeloven § 14, jfr. lejekontrakten § 8. Fremlejegiver kan endvidere opsige lejemålet efter erhvervslejelovgivningens til enhver tid gældende regler, for tiden Erhvervslejeloven § 61, stk. 2.

Varsel ved opsigelse fra fremlejegivers side er 3 måneder til fraflytning den 1. i en måned. Opsigelsesvarslet er dog seks måneder, når opsigelse sker efter Erhvervslejelovens § 14, og 1 år, når opsigelse sker, fordi fremlejegiver ønsker selv at benytte det lejede.

Erhvervslejeloven §§ 66 og 67 skal ikke gælde for lejemålet. Hvis fremlejegiver opsiger fremlejetager i henhold til erhvervslejeloven § 61, stk. 2 eller §14, stk. 8 har fremlejetager ikke krav på erstatning for evt. tab eller godtgørelse for evt. goodwill.

§ 7...

Erhvervslejeloven § 13, stk. 4 skal ikke gælde for lejemålet, og regulering til markedsleje skal gennemføres fuldt ud på det varslede ikrafttrædelsestidspunkt uden fordeling af reguleringen over fire år.

Ved regulering til markedsleje skal markedslejen ansættes under hensyntagen til lokalernes anvendelsesmuligheder og ikke til den aftalte anvendelse.

Fremlejegiver er berettiget til at kræve vilkårene for lejeaftalen ændret i overensstemmelse med reglerne i Erhvervslejeloven § 14 med den virkning, at fremlejegiveren kan opsige fremlejetageren, hvis parterne ikke efter en forhandling er nået til enighed om de fremtidige lejevilkår. Fremsættelse af krav, evt. indsigelse fra fremlejetager, forhandling mellem parterne og opsigelse skal ske efter reglerne i Erhvervslejeloven § 14, stk. 5-8.

§ 15...

Al indvendig vedligeholdelse, herunder eventuel udskiftning af punkterede thermoruder påhviler fremlejetageren, medens udvendig bygningsvedligeholdelse, påhviler fremlejegiveren.

Det bemærkes, at den indvendige vedligeholdelse ikke blot dækker maling og tapetsering, men ligeledes vedligeholdelse af gulve, gulvbelægning, vinduer, døre, låse, haner samt sanitære og elektriske installationer af enhver art.

Fremlejegiver er berettiget til når som helst at besigtige det lejede, for at konstatere om fremlejetager overholder den nævnte vedligeholdelsespligt.

Jeg vil være meget taknemmelig for at høre din holdning til en eller flere af ovenstående paragraffer. Jeg vil også meget gerne høre om der er punkter, jeg selv skal sørge for at få med i kontrakten.

Mange hilsner Miriam