Jura, kontrakter, lovgivning, ophavsret m.m.

Svar: Re: Udlejningsbolig i Thailand - hvordan struktureres dette bedst?

Rasmus Lindgren — Mon, 11 Jan 2010 14:50:43 GMT

Hej Michael

Mange tak for dit indlæg

Michael:
Det første du skal afgøre med digslev er om de er villig til at en anden ejer dit hus her i Thailand, du kan ikke eje det ej heller et firma som du starter da det er tvilvsomt om det reelt er legalt, dog kan du leje på en 30 års kontrakt det skal tinglyses.

Ja det er jeg klar over. Mange lover faktisk 2x30år. Personligt foretrækker jeg dog at eje, så hvis jeg kan slippe afsted med at oprette en thailandsk virksomhed gør jeg nok det.

Michael:
Det at købe et hus i Thailand med udlejning for øje er kun interessant hvis du selv vil bo der senerer, problemet er at lejen er gearet så du skal havde 20 år leje hjem får huset er betalt. Det er uden renter.

Det er lidt forskelligt. Nogen projekter lover så meget som 7-10% garanteret legeindtægt i 3 år. Ud over dette har jeg faktisk allerede startet på en lille booking side som forhåbligt skiller mig lidt ud fra konkurrencen.

Michael:
Så husk at du næppe kan få nogen bank til at financerer et lån da kun Thai Banker kan yde lån til fast egendom i Thailand, de vil med sikkerhed ikke låne dig penge mod et hus du aldrig kan eje!

Jeg har rigeligt med friværdi i mit hus her i DK og god luft i økonomien, så selve finansieringen burde ikke give problemer.

Michael:
Det lyder måske pesemistisk, men min erfaring og kendskab er fra 18 år i Thailand.

Det er skam fint, men hvis det var noget helt er pommeren til, havde du nok ikke boet der i 18 år . Hvis jeg skulle lytte til alle dem der siger at det ikke kan lade sig gøre, så ville jeg jo aldrig komme til Thailand. Pt arbejder jeg en del med begrebet lifestyle design og jeg arbejder fx. også kun halvdelen af året. Det er der nok også mange pessimister der har noget at sige noget om . Men mange tak for inputtet

Svar: Udlejningsbolig i Thailand - hvordan struktureres dette bedst?

Rasmus Lindgren — Mon, 11 Jan 2010 14:35:33 GMT

Hej Per

Mange tak for dit indlæg

MaiTai:
Jeg vil umiddelbart råde dig til at overveje at investere i condominiums i Thailand. En ting er at du selv kan eje 100%, men som Jesper også nævner så har du ikke al den bøvl med vedligeholdelse af have og pool..typisk også nemmere at udleje en condo. Fyi...Månedlig omkostning til vedligeholdelse af egen pool i Hua Hin er ca 2500THB. Men selvfølgelig hvis du har besluttet dig for hus, så skal det naturligvis være et hus

Det er jeg klar over og det er taget med i budgettet og ja... jeg har besluttet mig...

MaiTai:
Tjek evt ved thailandbolig.dk, jeg har før været i kontakt med dem...de er vist nok et norsk firma...og de viste mig faktisk flere special boliger til gode priser nær stranden som jeg var tæt på at købe, da de i mine øjne så ud til at være en fed investering....fik dog aldrig købt noget pga andre årsager. Men de har ihvertfald nogle interessante boliger, og det var ikke kun de sædvanlige boligprojekter som alle andre ejendomsmæglere viser dig flere km fra stranden.

Har kigget en del, men er faktisk ikke faldet over denne side, jeg tager en kigger tak.

MaiTai:
Der er også et dansk firma, Orinetalinvest som har nogle nye boliger, jeg har dog ikke fået tid til at besigtige dem endnu.

Jeg tager en kigger tak.

MaiTai:
Held og lykke med dit projekt...og sig til hvis du kommer til Hua Hin, så kan jeg fint vise dig lidt rundt.

Jo tak Målet er stadig næste vinter. Jeg har fundet boligen jeg gerne vil have, men desværre er det et par år gammelt projekt, så alle husene er solgt. Men det kan jo være at nogen ønsker at sælge her i kølvandet på finanskrisen.

Re: Udlejningsbolig i Thailand - hvordan struktureres dette bedst?

Michael — Mon, 11 Jan 2010 13:40:35 GMT

Hej Rasmus

Det første du skal afgøre med digslev er om de er villig til at en anden ejer dit hus her i Thailand, du kan ikke eje det ej heller et firma som du starter da det er tvilvsomt om det reelt er legalt, dog kan du leje på en 30 års kontrakt det skal tinglyses.

Det at købe et hus i Thailand med udlejning for øje er kun interessant hvis du selv vil bo der senerer, problemet er at lejen er gearet så du skal havde 20 år leje hjem får huset er betalt. Det er uden renter.

Så husk at du næppe kan få nogen bank til at financerer et lån da kun Thai Banker kan yde lån til fast egendom i Thailand, de vil med sikkerhed ikke låne dig penge mod et hus du aldrig kan eje!

Det lyder måske pesemistisk, men min erfaring og kendskab er fra 18 år i Thailand.

Hilsen Michael

Svar: Udlejningsbolig i Thailand - hvordan struktureres dette bedst?

MaiTai — Mon, 11 Jan 2010 12:28:57 GMT

Hej Rasmus,

Jeg vil umiddelbart råde dig til at overveje at investere i condominiums i Thailand. En ting er at du selv kan eje 100%, men som Jesper også nævner så har du ikke al den bøvl med vedligeholdelse af have og pool..typisk også nemmere at udleje en condo. Fyi...Månedlig omkostning til vedligeholdelse af egen pool i Hua Hin er ca 2500THB. Men selvfølgelig hvis du har besluttet dig for hus, så skal det naturligvis være et hus

Tjek evt ved thailandbolig.dk, jeg har før været i kontakt med dem...de er vist nok et norsk firma...og de viste mig faktisk flere special boliger til gode priser nær stranden som jeg var tæt på at købe, da de i mine øjne så ud til at være en fed investering....fik dog aldrig købt noget pga andre årsager. Men de har ihvertfald nogle interessante boliger, og det var ikke kun de sædvanlige boligprojekter som alle andre ejendomsmæglere viser dig flere km fra stranden.

Der er også et dansk firma, Orinetalinvest som har nogle nye boliger, jeg har dog ikke fået tid til at besigtige dem endnu.

Held og lykke med dit projekt...og sig til hvis du kommer til Hua Hin, så kan jeg fint vise dig lidt rundt.

Per fra Hua Hin

Svar: Udlejningsbolig i Thailand - hvordan struktureres dette bedst?

Rasmus Lindgren — Sun, 10 Jan 2010 11:33:43 GMT

Lige en update på dette.

Jeg har snakket med min revisor ang. dette. På trods af at det ikke lige er hand speciale, så anbefalede han mig ikke at starte en virksomhed og leje ud gennem denne, men at købe huset privat. Udfordringen er lidt at jeg selv planlægger at bruge huset og der er en del skattemæssige konsekvenser hvis det er en virksomhed der ejer huset, men mig der anvender det (jeg vil få en hæftig beskatning).

Så indtil videre går jeg videre med planen om at købe skidtet privat.

Svar: Udlejningsbolig i Thailand - hvordan struktureres dette bedst?

Lundsby — Mon, 04 Jan 2010 23:39:40 GMT

Rasmus Lindgren:
Var der evt. nogen der vidste hvordan man gjorde med momsen? Der bliver jo noget dyrere for danskere at bestille hvis jeg også skal opkræve moms?!

Nu er det jo ikke lige min boldgade, men umiddelbart er der måske et par mulige løsninger her:

- Opret et engelsk selskab (et limited) og send fakturaerne derfra. Bemærk at du stadig bliver beskattet i Danmark når du trækker pengene ud af selskabet.

- Istedet for et selskab kan du måske oprette en forening! (Den er jeg ikke helt sikker på).

Svar: Udlejningsbolig i Thailand - hvordan struktureres dette bedst?

Rasmus Lindgren — Sat, 02 Jan 2010 14:26:58 GMT

Tak for svarene.

Var der evt. nogen der vidste hvordan man gjorde med momsen? Der bliver jo noget dyrere for danskere at bestille hvis jeg også skal opkræve moms?!

Svar: Udlejningsbolig i Thailand - hvordan struktureres dette bedst?

Jesper Laugesen — Thu, 31 Dec 2009 12:48:23 GMT

Kanon Rasmus

Sig til inden du beslutter dig - Jeg har forhandlet nogle meget gode køb hjem for kunder der allerede . Husk alle bygherrerne er sultne i disse tider.

mvh

Jesper

Svar: Udlejningsbolig i Thailand - hvordan struktureres dette bedst?

Rasmus Lindgren — Thu, 31 Dec 2009 12:39:44 GMT

Jesper Laugesen:
Jeg sælger på et anlæg som står færdigt - Kiri Nakara , hvor der er villaer i alle størrelser og prisklasser. Et hus i din størrelse vil ligge omkring 4 - 5 mio baht ( alt efter hvor stor grund du ønsker) , og det svarer til DKK 600.000- 750.000

Dette er et af tre projekter jeg pt kigger på

Jesper Laugesen:
ja så ligger du op ad golfbanen istedet, og det er jo heller ikke så ringe.

Vedr. Hua Hin er det et helt fint sted ; fordele er børnevenlig strand , Kongebyen , mindre og overskuelig by, mange fine golfbaner - heriblandt den flotte Black Mountain.

Ulemper; lidt langt fra Bangkok og lufthavnen, og så lidt kedelig by ( efter temperament ), men betragtes af mange som en by for børnefamilier og pensionister

Det var idéen jeg havde især golfere i tankerne når jeg tænkte potentielle udlejere. Jeg har lige fået en lille datter og kommer derfor ind under betegnelsen "børnefamilier" .

Svar: Udlejningsbolig i Thailand - hvordan struktureres dette bedst?

Lundsby — Thu, 31 Dec 2009 12:09:11 GMT

Rasmus Lindgren:
Ok.. det lyder som en fin måde. Jeg var bare ikke helt sikker på forskellen mellem at "skyde pengene ind" og "låne firmaet grunker"

Forskellen er om du låner selskabet pengene eller om du giver selskabet pengene. I praksis ville jeg tro du bare skal snakke med en revisor om at lave et gældsbrev imellem dig og selskabet. Så kan du med det samme også sikre dig, at du kan skal betale skat af en evt. rente indtægt.
Forskellen for selskabet er selvfølgelig, at de istedet for at havde en egenkapital på 1 mil., så har en egenkap. på 80K/125K.

Svar: Udlejningsbolig i Thailand - hvordan struktureres dette bedst?

Jesper Laugesen — Thu, 31 Dec 2009 11:56:23 GMT

Hej Rasmus

2-5 km. til vandet er ikke noget problem for de fleste kunder ( det er bare dem med den store tegnebog, der forlanger vandkanten ) - fordelen er så ofte når du komme lidt væk fra vandet, ja så ligger du op ad golfbanen istedet, og det er jo heller ikke så ringe.

En anden ting du bør kigge på , er hvor langt projektet er .

Er det på tegnebrættet ? - no go...

Tæt på færdigt ? - undersøg om der aktivitet på stedet, og at endelig færdiggørelse er nært forestående.

Færdigt projekt - ja , klart at foretrække - størst mulig sikkerhed for dig.

Vedr. Hua Hin er det et helt fint sted ; fordele er børnevenlig strand , Kongebyen , mindre og overskuelig by, mange fine golfbaner - heriblandt den flotte Black Mountain.

Ulemper; lidt langt fra Bangkok og lufthavnen, og så lidt kedelig by ( efter temperament ), men betragtes af mange som en by for børnefamilier og pensionister

Personligt kan jeg godt lide Hua Hin, men jeg har også overstået "de vilde bytures tid" .

Og så lidt salgstale selvfølgelig

Jeg sælger på et anlæg som står færdigt - Kiri Nakara , hvor der er villaer i alle størrelser og prisklasser. Et hus i din størrelse vil ligge omkring 4 - 5 mio baht ( alt efter hvor stor grund du ønsker) , og det svarer til DKK 600.000- 750.000

Det ligger perfekt iforhold til strand og by.

Hvis du vælger Hua Hin, så pas på med ikke at vælge noget af det der ligger hele ude på landet.

Der findes nogle rigtig billige projekter, men beliggenheden er også derefter

Du kan evt. se mere her: http://www.thai-invest.dk/default.asp?Folder=3920&IdProperty=5765

Mvh

Jesper

Svar: Udlejningsbolig i Thailand - hvordan struktureres dette bedst?

Rasmus Lindgren — Thu, 31 Dec 2009 11:28:47 GMT

Lundsby:
I stedet at indskyde millionen via en kapital udvidelse, er det smartere at du låner dit firma pengene. Så bliver du vist kun beskattet af en evt. rente indtægt. Så betaler virksomheden pengene tilbage til dig, og du betaler dem tilbage til realkredit instituttet.

Ok.. det lyder som en fin måde. Jeg var bare ikke helt sikker på forskellen mellem at "skyde pengene ind" og "låne firmaet grunker"

Lundsby:
Det er ligemeget om beløbet står som likviderer eller i mursten. Så længe firmaets værdier overstiger mindste kapital behove

Super

Svar: Udlejningsbolig i Thailand - hvordan struktureres dette bedst?

Rasmus Lindgren — Thu, 31 Dec 2009 11:27:26 GMT

Hej Jesper

Mange tak for svaret. Lige et par kommentarer

Jesper Laugesen:

Villa/hus, ligger jo på et stykke jord, og det kan du som udlænding ikke eje, så enten

leaser ( lejer) du dette for en periode på 30 år ( med mulighed for forlængelse til 3 x 30 år)

eller der oprettes et selskab i Thailand, hvor du indsættes som "direktør", og har fuld råderet over selskabet. ( denne metode bruges ofte, men der er stor uenighed omkring lovligheden af denne, alt efter hvordan selskabet arrangeres.) Det bliver lidt omfattende her at komme ind på...

Det er jeg klar over. Som udgangspunkt kan foretrækker jeg at eje (når man nu betaler), men har også hørt at det er en gråzone, så det kan være at jeg ender med at leje alligevel.

Jesper Laugesen:

Her det det min klare erfaring at mindre boliger giver det bedste afkast pr. investeret krone, da du ikke blot kan fordoble lejen , selvom boligen koster det dobbelte. Samtidig er de mindre boliger lettere at leje ud - efterspørgslen er bare større året rundt på en lille billig bolig.

Ydermere er det lettere at "korttidsleje" de små boliger ud til f.eks handelsrejsende der lige skal bruge en bolig nogle dage. Det interessante her , er at taksten for korttidsleje er meget bedre for dig end langtidsleje.

Ok... havde nu nok tænkt mig et hus med en 2-3 værelser og privat pool. Det falder nok ikke helt ind under en "mindre bolig", men jeg foretrækker at kunne have lidt gæster, samtidig at markedsføringen af en sådan bolig kan blive lidt mere eksklusiv og ikke "bare" konkurrere med en masse andre lejligheder.

Jesper Laugesen:
Beliggenhed er også meget vigtig. Selvfølgelig synes alle at et eksotisk sted ved vandet og skøn natur lyder lækkert. Fakta er bare at ligge du for langt fra by / lufthavn osv. er det meget vanskeligere at få en høj belægning.

Ja den er vanskelig. Jeg kigger pt i Hua Hin og jeg har ikke helt råd til noget ud mod vandet. Alle de projekter jeg kigger på ligger mellem 2-5 kilometer fra by/strand. Omvendt koster en tuk tuk ikke alverden og nogle af projekterne har også shuttle bus til by/strand inkl. i fællesudgifterne.

Jesper Laugesen:
Her har du så ingen bekymringer over, vedligehold, privat swimmingpool, ordne have, klippe græs udvendig vedligehold osv. osv.

Ja det er ulempen ved en villa, haven og poolen skal plejes og det har jeg med i mit budget (samt maid service/fælles arealer osv).

Svar: Udlejningsbolig i Thailand - hvordan struktureres dette bedst?

Lundsby — Wed, 30 Dec 2009 13:57:07 GMT

Hej Rasmus

Rasmus Lindgren:
Den anden del af mit spørgsmål går på finansiering. Da der ikke er mange banker der lige låner 1mil. DKK til en nystartet virksomhed havde jeg tænkt mig at optage et lån i min bolig hvor der er rigelig friværdi til dette. Jeg går udfra at jeg snildt kan dette og så skyde pengene ind ind i virksomheden ved start af denne. Men nu skylder jeg jo så privat 1 mill. mere væk som skal afdrages på. Så mit andet spørgsmål er:

I stedet at indskyde millionen via en kapital udvidelse, er det smartere at du låner dit firma pengene. Så bliver du vist kun beskattet af en evt. rente indtægt. Så betaler virksomheden pengene tilbage til dig, og du betaler dem tilbage til realkredit instituttet.

Rasmus Lindgren:
Er der krav om at der skal stå 125k (eller er det 80k her efter nytår) på en bankkonto hele tiden, eller er det iorden af have midlerne bundet i den investerede ejendom (mursten)

Det er ligemeget om beløbet står som likviderer eller i mursten. Så længe firmaets værdier overstiger mindste kapital behovet.

Rasmus Lindgren:
Og hav så et fantastisk nytår.

Godt nytår til dig også :-)

Svar: Udlejningsbolig i Thailand - hvordan struktureres dette bedst?

Jesper Laugesen — Wed, 30 Dec 2009 13:46:12 GMT

Hej Rasmus

Jeg ejer jo Thai-invest , hvor jeg sælger boliger til stort set samme formål som du beskriver.

Jeg anbefaler altid kunderne at diskutere konstruktionen nøje med deres egen advokat/revisor, og det vil jeg også anbefale dig at gøre.

Men derfor kan jeg da sige nogle generelle fordele/ulemper.

For det første er der forskel på hvilken bolig du køber i Thailand:

Villa/hus, ligger jo på et stykke jord, og det kan du som udlænding ikke eje, så enten

leaser ( lejer) du dette for en periode på 30 år ( med mulighed for forlængelse til 3 x 30 år)

eller der oprettes et selskab i Thailand, hvor du indsættes som "direktør", og har fuld råderet over selskabet. ( denne metode bruges ofte, men der er stor uenighed omkring lovligheden af denne, alt efter hvordan selskabet arrangeres.) Det bliver lidt omfattende her at komme ind på...

Lejlighed derimod har du mulighed for at eje fuldt ud via Freehold ordningen i Thailand, hvilket betyder at 49% af arealet i et lejlighedskompleks kan sælges til udlændinge med ejerbevis/skøde. Den resterende del af lejlighederne sælges så med Leasing aftaler - eller til Thaier, som selvfølgelig kan købe både villa, jord og lejligheder.

Fordel ved at købe som virksomhed er f.eks en mildere beskatning af lejeindtægter + du kan fratrække udgifterne iforbindelse med drift at selskabet/boligen.

Ulempen er at en evt. fortjeneste via værdistigning på boligen skal beskattes ved salg.

Hvilket jo ikke sker hvis du køber den privat, og selv bruger den løbende.

Samtidig er beskatningsreglerne ved udleje faktisk rimelig attraktive, da du via bundfradrag osv. som regel havner på omkring 25 % netto. Det er ikke mange indtægter hvor du kan nøjes med at skulle betale 25%.........

Hvis du stifter et selskab herhjemme, kan du bruge midlerne i selskabet til køb af boligen.

Der er også mange andre forhold at tænke over, f.eks. hvilken størrelse bolig giver bedst afkast i form af lejeindtægter , vedligehold af boligen, beliggenhed osv. osv.

Her det det min klare erfaring at mindre boliger giver det bedste afkast pr. investeret krone, da du ikke blot kan fordoble lejen , selvom boligen koster det dobbelte. Samtidig er de mindre boliger lettere at leje ud - efterspørgslen er bare større året rundt på en lille billig bolig.

Ydermere er det lettere at "korttidsleje" de små boliger ud til f.eks handelsrejsende der lige skal bruge en bolig nogle dage. Det interessante her , er at taksten for korttidsleje er meget bedre for dig end langtidsleje.

Beliggenhed er også meget vigtig. Selvfølgelig synes alle at et eksotisk sted ved vandet og skøn natur lyder lækkert. Fakta er bare at ligge du for langt fra by / lufthavn osv. er det meget vanskeligere at få en høj belægning.

Vi sælger f.eks. nogle rigtig fede lejligheder 36 kvm/72 kvm. incl. alt i hårde hvidevarer, møbler, TV , suveræne fællesfaciliteter ( som også er meget vigtigt iforhold til udleje) for en pris af DKK 240.000 - 280.000 .

En lejlighed som denne kan du så prøve at regne baglæns, for at se hvad den skal lejes ud for, for f.eks at have 10% brutto i forrentning ( bare på udleje ). Værdistigning komme i tillæg.

Lad os sige 250.000 x 10% = 25.000 om året , delt med 50 uger = 500 kroner om ugen

Realistisk skal prisen være 1.000 - 1.500 dkk om ugen , men så kan man heller ikke regne med fuld belægning året rundt.

Årlige udgifter til sådan en lejlighed er:

Indboforsikring : dkk 1000,-

Fællesudgifter: dkk 1800,-

I Danmark skal du så betale ejendomsværdiskat : 1% af boligens pris - tilbagediskonteret til 2001 værdi ; her 250.000 = Ca. 125.000 ( 2001 værdi) x 1% = 1.250,- dkk

Her har du så ingen bekymringer over, vedligehold, privat swimmingpool, ordne have, klippe græs udvendig vedligehold osv. osv.

Nå det blev sku en lang smøre - sorry....

Håber du kunne bruge noget af dette i dine betragtninger, og du er også velkommen til at kontakte mig direkte.

Ha en super nytårs aften.

Mvh

Jesper