Bogføring, regnskab, moms, skat m.m.

Svar: Skat og fradrag på ejendom

Skattekonsulenterne ApS — Wed, 01 Jul 2009 23:41:20 GMT

Jeg er meget enig med Hans Peter bortset fra at du næppe vil kunne genanbringe avancen ved køb af anden ejendom, idet vi her taler om en investeringsejendom (udlejningsejendom). Så kan den være nok så meget afskrivningsberettiget men det er ikke som led i din virksomhed. De genvundne afskrivninger kan under ingen omstændigheder genanbringes ved køb af anden ejendom.

Udover at man kan diskutere selve investeringen ville jeg nok hælde til en personlig løsning og at få ejendom en ind i virksomhedsordningen: Selskabet vil således ikke kunne udnytte underskuddet hvis der ikke er anden indkomst eller det ikke er inde i en sambeskatning. Du kan altid senere omdanne til ApS skattefrit.

Svar: Skat og fradrag på ejendom

Hans Peter | Uvildige.dk — Sun, 28 Jun 2009 20:06:39 GMT

Hej igen

Du kan fratrække renteudgifter og evt. bidrag til realkredit. Afdrag er ikke fradragsberettiget, da de vedr. balancen og ikke resultatopgørelsen, men det er så her afskrivninger kommer ind i billedet.

Lad os antaget at det er kr. 5.000 /md i rente, og der kan afskrives 4 % pa. (jeg var lige inde og tjekke op, det er nu normaltvis 4 % i 25 år)

Så er der (ex. driftsudgifter) fradrag for kr. 100.000, men kun indtægter for kr. 78.000, det giver et skattemæssigt underskud på kr. 22.000, som du kan fratrække i din personlige skat (igen under forudsætning af, at du bruger virksomhedsskatteordningen)

Betaler du topskat vil dette fradrag give dig ca. kr. 14.300 netto

Dit likviditetstab i virksomheden er kr. 6.000 om året, til gengæld afvikler du kr. 18.000, og får en positiv likviditetspåvirkning på de førnævnte kr. 14.300 altså et samlet plus. (men husk driftsudgifterne også!)

Du skal dog huske, at når du sælger ejedommen skal du betale skat af genvundne afskrivninger, og så skal du betale dine skattebesparelser tilbage...
Medmindre du viderefører avancen i en anden ejendom - Dit første skridt til at blive en ægte ejendomsjunkie!

Nu ved jeg ikke hvordan dine andre aktiver er sammensat, men har du eks. egen bolig, ville jeg overveje at sprede aktiverne, og måske investere pengene i nogle forskellige typer værdipapirer, evt. indskyde mest muligt på ratepension i år, hvis det er pga. skattebesparelsen.

Du er meget velkommen til at kontakt mig, hvis du vil have en snak om det - www.uvildige.dk/aalborg

Svar: Skat og fradrag på ejendom

Rasmusmf — Sun, 28 Jun 2009 13:13:59 GMT

En tænkt situation:

Lad og sige at lejligheden koster 1.000.000 kr.

Jeg tager et lån hvis jeg skal afdrag 7.000 hver måned brutto

Jeg for dog kun lejeindtægter i for 6.500 hver måned

Det vil sige et minus på 500 kr. hver måned

Som privat person ville man kunne trække noget af lånet fra så jeg netto ville have et lille plus hver måned.

Hvad kan jeg trække fra som selskab?

Ps. Ser bort fra driftsudgifter.

Svar: Skat og fradrag på ejendom

Hans Peter | Uvildige.dk — Sat, 27 Jun 2009 07:45:56 GMT

Hej Rasmus

I forhold til finansieringen er det vigtigt at du finder et godt realkreditinstittut og bank (ikke nødvendigvis samme sted, men det kan være en fordel)
Hos realkredit skal du se godt på bidragssatsen, i øjeblikket varierer de fra 0,3 til 3 % Afhængig af belånigsgrad, ejendommen og din økonomi.
Du skal naturligvis spørge flere steder både på realkredit og i bank, det lyder til du kommer med en udbetaling på ca. 16 %, det lyder fornuftigt, hvis resten af din økonomi er sund, bør det være muligt at få tilbud flere steder fra - selvom de er forsigtige derude. Gå efter et lån bundet op til en referencerente eks. Cibor 3mdr eller Nationalbankens udlånssats. Sørg for at tillæget ikke kan forhøjes!

Lån i Euro giver pt. en lille besparelse, men meget peger på at den danske rente kommer samme sted hen - så gevinsten er nok begrænset.
Er du en gambler, og har du en økonomi der kan tåle det, kan du overveje at finansiere noget i CHF, skulle den falde tilbage på et mere "normalt" niveau, kan du tjene en god skilling der, men det er absolut ikke uden risiko, og bankerne er (endnu mere) forsigtige med valutalån, da mange kunder brændte nallerne på sidste efterår.

Hvis du kalkulerer med et driftstab, vil det umiddelbart tale for at du kører det som et personligt ejet selskab. Tabet vil du kunne fratrække i din personlige indkomst og dermed spare skat deraf.
Udover driftstabet vil du kunne afskrive på bygningen, som vil give et yderligere skattemæssigt underskud, som også fratrækkes. (det plejer vist nok at være 5 %, muligvis er det ændret til 4 % - det må du lige tage med revisoren)
Forudsætningen for at kunne "få tabe fuldt ud" er at du kører i virksomhedskatteordningen.

Lad os sige du får et skattemæssigt underskud på kr. 300.000 om året, og du betaler topskat af min. kr. 300.000, vil du spare/udskyde kr. 180.000 i skat. (i 2009, næste år bliver det mindre pga. skattereformen.)

Der kan være nogle fordele ved at køre det i ApS, eks. hvis du har et andet selskab, der giver overskud, og de sambeskattes, så kan tabet udnyttes.
Derudover er der hele hæftelseproblematikken ved personligt ejet, men du kan være sikker på banken vil have en personlig kaution alligevel, så det bliver aldrig "risikofrit".

Der er mange ting at tage hensyn til, og som du selv er inde på, er det en god ide at bruge tid hos en revisor og advokat.

Vil du tale mere om finansiering kan du finde mig på www.uvildige.dk

Pøj pøj med det

Svar: Skat og fradrag på ejendom

Ole P. — Sat, 27 Jun 2009 07:19:39 GMT

Hej Rasmus

Den korte udgave - den ejendom er for dyr. Med lejeindtægter på 350.000 kr. og en pris på 6 mio. kr., giver den kun et bruttoafkast på 5,83 % p.a. og nok et nettoafkast efter ejendomsskat, forsikring, administration og vedligeholdelse på 5 % og det er for lidt.

Find en bedre ejendom i stedet eller behold millionen på kontoen.

Mvh.

Ole P.

Skat og fradrag på ejendom

Rasmusmf — Sat, 27 Jun 2009 06:43:25 GMT

Hej.

Jeg længe godt kunne tænke mig at købe en ejendom til udlejning. Har selv en del penge og smide i det, men skal ud og låne omkring 5 mio.

Der er dog et par spørgsmål jeg gerne vil have besvaret inde jeg kontakt advokat, revisor og pengeinstitut.

Skal jeg evt. starte det op som i virksomhed (I/S, A/S, Aps )?

Et eksempel:

Jeg skal bruge 6 millioner på ejendommen. Med lån og driftsudgifter skal jeg af med 400.000 kr. om året.

I lejeindtægter får jeg 350.000 kr. om året.

Det vil sige 50.000 minus det først år.

Det hele er dog før skat

Hvad kan jeg få af fradrag på lån og driftsudgifter? Og er der andre til jeg skal være speciel opmærksom på?

På forhånd tak

VH Rasmus