Bogføring, regnskab, moms, skat m.m.

Svar: Udlejning VSO eller KAO i dette tilfælde

JohnAZ — Sat, 17 Feb 2018 04:46:19 GMT

Ja, så skal jeg bare vurdere om det er bedst at opnå det fulde rente/bidrag fradrag VSO eller slippe for topskatten i forbindelse med udbetaling KAO.

Hvis jeg skal have en revisor til at opstille et start regnskab - Må jo siges at være en ret så overkommelig opgave. Har i så et bud på billigste løsning?

Svar: Udlejning VSO eller KAO i dette tilfælde

nikokj — Sat, 17 Feb 2018 02:12:30 GMT

Det her kan hurtigt blive en hel roman, hvis vi skal igennem fordele og ulemper med alle beskatningsformer. Med den type af virksomhed du driver, så er det mest optimalt at du anvender VSO, da du kan opspare overskuddet og får fradrag finansielle omkostninger, som i dit tilfælde udgøre mere end kapitalafkastet ved KAO.

Ved VSO vil du betale acontoskat på 22% hver år uagtet afom du opsparer overskud eller ej. Den del af overskuddet du vælger at udbetale til dig selv bliver beskattet som personlig indkomst i året du udbetaler.

På tidspunktet du sælger huset i dit eksempel vil du have et opsparet overskud på 500.000 kr. (Alt det du har afdraget vil i princippet bare være at rykke mellem gæld til opsparet overskud) Da du sælger huset og dermed ikke har en virksomhed længere, så vil du blive nød til at lukke virksomheden samt hive de 500.000 kr. ud som personlig indkomst.

Svar: Udlejning VSO eller KAO i dette tilfælde

Cef — Fri, 16 Feb 2018 19:02:19 GMT

Ja, de 500.000 i overskud efter skat vil svare til det opsparede overskud. Hvis du lukker vso vil dette blive “hævet” og derfor beskattet (-de 140.000, som allerede er afregnet i a/c løbende). Uagtet de er brugt på afdrag.

Her er der ikke taget højde for kapitalafkast som du også får under vso. Spares det op bliver det dog personlig indkomst og ikke kap. Indkomst.

Du er begrænset skattepligtige til DK. Det er der ingen tvivl om mht. Ejendom. Du skal dog regne med at indkomsten ligeledes skal medregnes i USA, blot med nedsættelse af skatten for det du har betalt i dk. Havde det været den modsatte vej, så var det i hvertfald sådan (udlejning i USA, bosiddende i dk).

Svar: Udlejning VSO eller KAO i dette tilfælde

JohnAZ — Fri, 16 Feb 2018 17:32:04 GMT

Hej Cef.

Tak for svaret og jeg beklager hvis jeg er lidt langsom :)

Lad os se bort fra nogen form for ejendomsavance for at simplificere regnestykket og antage at den eneste fordel jeg har haft er at jeg nu har et udlejningshus som jeg har fået betalt af med lejemidler.

Så som før nævnt har jeg haft et overskud på 640.000 hvor 140.000 er gået til skat (A conto skat 22%) og 500.000 har betalt lånet af. Huset er ikke steget i værdi medens jeg har haft det. Intet er trukket ud, nedskrevet el. lign.

Vi sælger huset og VSO ophører.

Vil disse 500.000 så blive beskattet som personlig indkomst (med topskat til følge) fratrukket den betalte A conto skat på 140.000.

Hvis dette er tilfældet er det måske bedre med en KAO beskatning der sker løbende.

Men du er inde på en interessant betragtning vedrørende DK synsvinkel. Det er måske lettere at få modsvaret evt. Amerikansk skat ved salg hvis der er tale om et skattesmæk på en gang istedet for løbende.

Svar: Udlejning VSO eller KAO i dette tilfælde

Cef — Fri, 16 Feb 2018 16:01:13 GMT

Super, jeg forstod det som ejendomsavancen.
Du skal tænke på VSO lidt ligesom et selskab. Det skal som udgangspunkt være helt adskilt fra dig, dvs. egen bankkonto og det hele.

Du får løbende et overskud, som du opsparer. Ud af dette skal der årligt betales en A/C skat på 22 % - dette beløb vil i VSO resultatdisponeringen årligt blive tvangshævet, men omvendt "godskrevet" dig når du en gang hæver.

Hvis du har et overskud på 100 DKK betaler du derfor hvert år løbende 22 kr. i skat (sammen med din selvnangivelse - som vel og mærke ikke indeholder meget andet pga. begrænset skattepligt (går ikke ud fra andre DK besiddelser, aktier mv.)). Rest på 88 kr. spares op via opsparet overskud.

De penge som står i virksomheden og er tjent kan du bruge på hvad som helst, herunder også afdragene. Betalingen af lånet på 500 tDKK gøres derfor med de penge du har tjent i virksomheden og det afdragene på lånet har ingen skattemæssig konsekvens, når ejendom og lån optages i virksomheden og med driften heraf for øje.

Når du så i år 2033 vælger og sælge huset, så får du en positiv avance (forhåbentligt) -> som mit tidl. svar dækker. Derudover har du et opsparet overskud svarende til de løbende overskud efter den foreløbige skat på de 22 %. Såfremt vi tager tallene ovenfor på 88 DKK p.a. vil du have opsparet overskud på 1.320 DKK. BEMÆRK dette ikke nødvendigvis svarer til hvad du har af likvider på banken og regnskabsmæssigt (pga. evt. skattekorrektioner). DU skal herefter overveje om VSO'en skal ophøre og du derved modtager det fulde opsparede overskud til beskatning, eller skal fortsætte VSO'en med passende aktivitet i form af køb og udlejning af ny ejendom eller lignende.

Konsekvensen er som nævnt ovenfor, at der kan være en fordel i at få ejendomsavancen realiseret som kapitalindkomst, da det beksattes lavere.

Den bedste løsning vil nok være, at optimere indkomsten løbende så du sørger for, at hæve så længe du er under topskatte grænsen for din DK indkomst, men evt. lader penge blive i virksomheden. Derved vil du ikke pludseligt ved salg stå med et kæmpe opsparet overskud, men være mere fri til og optimere ifht. ejendomsavancen og evt. ophør.

HUSK jeg har ene og alene taget udgangspunkt i beskatningen set fra DK syns vinkel. Du skal overveje om der også kan være forhold i det land du er besiddende i, som kan spille ind her!

Svar: Udlejning VSO eller KAO i dette tilfælde

JohnAZ — Fri, 16 Feb 2018 14:35:50 GMT

Hej Cef,

Tak for svaret. Jeg forsøger i mit spørgsmål kun at få overblik over konsekvenserne i forhold til VSO.

Mit spørgsmål går jo netop IKKE på ejendomsavancen, men på tilbagebetalingen af lånet, som er foretaget med overskuddet som kun er beskattet med 22%. Jeg beklager mit eksempel er dårligt da både ejendomsavancen og lånet er 500.000. Lad os for nemheds skyld blot antage at der ikke er nogen avance.

I forhold til VSO kommer der vel en ekstra regning da jeg er sluppet billigt i skat eller hvad? Hvis jeg havde anvendt KAO el. PSL havde jeg jo betalt markant mere i skat af overskuddet end 22%

Ideen med projektet er at alt overskud anvendes til skat og afdrag. Jeg trækker intet ud før huset sælges.

I forbindelse med salgsprocessen vil jeg selvfølgelig hyre en revisor, men så er det lidt sent at vælge metode. Det må være muligt i grove træk at skitsere et eksempel på et salg hvor VSO er anvendt.

Så lad os antage at der løbende har været et overskud på 640.000 som er beskattet med A conto skat på 22%. 500.000 er brugt til afdrag på lånet og 140.000 i aconto skat.

Huset blev købt til 500.000 og sælges nu til 500.000

Ikke nogen afskrivning, vedligehold og lign. Jeg er blot interesseret i hvordan min opsparing i huset beskattes - IKKE Ejendomsavancen

Svar: Udlejning VSO eller KAO i dette tilfælde

Cef — Fri, 16 Feb 2018 08:12:21 GMT

JohnAZ:

Hej nikokj,

Ja, jeg er godt klar over der ikke er fradrag for afdrag. Derfor er det også udeladt af resultatet.

Jeg synes ikke rigtigt dit link giver et svar på mit spørgsmål fra tidligere:

Men hvordan beskattes de første 500.000 som vel egentlig er opsparing i virksomheden. Altså tilbagebetaling af mit oprindelige lån som er foretaget med overskuddet som kun er beskattet med a conto skatten på 22%

Den dag jeg sælger og skal opgøre virksomheden har jeg jo betalt markant mere i skat ved KAO end VSO, så jeg tænkte at der ved salg måtte komme en efterregning korrekt?

I forhold til ejendomsavancen er det simpelthen ikke muligt, at give dig et svar med 2 streger under, fordi der er for mange variable i spil.

Ejendomsavancen på de 500.000 vil indgå i din alm. beskatning efter hhv. KAO, VSO eller almindeligt efter PSL og kan dermed både ende som kapitalindkomst (beskattet med ca. 40 %)* eller personlig indkomst (beskattet med op til 52 %)*. Det afhænger helt og holdent af den metode som du vælger og hvordan du opsparer og hæver i virksomheden. Der er også muligheden at køre en vso fx og så ifb. salg lade det overgå til PSL (ophøre VSO'en året før), så avancen går ind som kapitalindkomst (=lavere beskatning) blot som eksempel. Men igen, det afhænger af en konkret vurdering og evt. hvor meget der i givet fald er opsparet i VSO'en. Mit råd ville være, min. at investere i et par rådgivningstimer til den tid. For der kan ikke gives et universelt svar på det her og nu.

*skattetryk.

Svar: Udlejning VSO eller KAO i dette tilfælde

JohnAZ — Fri, 16 Feb 2018 02:36:26 GMT

Hej nikokj,

Ja, jeg er godt klar over der ikke er fradrag for afdrag. Derfor er det også udeladt af resultatet.

Jeg synes ikke rigtigt dit link giver et svar på mit spørgsmål fra tidligere:

Men hvordan beskattes de første 500.000 som vel egentlig er opsparing i virksomheden. Altså tilbagebetaling af mit oprindelige lån som er foretaget med overskuddet som kun er beskattet med a conto skatten på 22%

Den dag jeg sælger og skal opgøre virksomheden har jeg jo betalt markant mere i skat ved KAO end VSO, så jeg tænkte at der ved salg måtte komme en efterregning korrekt?

Svar: Udlejning VSO eller KAO i dette tilfælde

nikokj — Fri, 16 Feb 2018 01:55:05 GMT

Nu skal vi ikke skyde gråspurve med kanoner. VSO og KAO er ikke så svært. Som du selv er inde på, så skal du blot have modellen, hvorefter du kan indsætte tal år efter år.

I forhold til regnskabet, så er det fint i din opstilling frem til resultatet. Du har ikke fradrag for dine afdrag. Derfor er dit skattemæssige resultat 29.000 kr.

I forhold til ejendomsbeskatning, så opgøres den således: https://tax.dk/jv/ch/C_H_2_1_22.htm

Svar: Udlejning VSO eller KAO i dette tilfælde

JohnAZ — Fri, 16 Feb 2018 00:14:37 GMT

Så er der kke nogen der har et bud på ovenstående?

Svar: Udlejning VSO eller KAO i dette tilfælde

JohnAZ — Wed, 14 Feb 2018 14:43:49 GMT

Kravene i forhold til VSO er ikke svære at overholde da jeg jo netop ikke har nogen personlig indkomst eller andet i DK. Ja, jeg skal måske have en revisor til at lave det allerførste regnskab, men derefter er der jo intet der ændrer sig og bare et spørgsmål om at smide nye tal ind. Der er masser der anvender VSO ved udlejning af boliger uden revisor hjælp.

Jeg kan sagtens google mig til hvad regelsættet siger, men jeg kan ikke gennemskue hvad det reelt betyder på bundlinien. Det er derfor jeg har lavet et opslag her med nogle tal hvor det for den kyndige skulle være relativt let at sammenligne de to eksempler.

Hvis vi ser på mit eksempel i forhold til VSO og ser bort fra tillæg for forbedringer, salgsomkostninger etc. er der en ejendoms avance på 500.000. Det er rimeligt simpelt.

Den dag jeg sælger og skal opgøre virksomheden har jeg jo betalt markant mere i skat ved KAO end VSO, så jeg tænkte at der ved salg måtte komme en efterregning korrekt?

Svar: Udlejning VSO eller KAO i dette tilfælde

Frederik-N — Wed, 14 Feb 2018 10:28:31 GMT

Du skal regne med at du ved valg af VSO, er en masse krav du skal overholde.
Det er f.eks. fuld bogføring, konto for opsparet overskud, indskudskonto osv.

Det kræves alt andet lige en revisor/eller andet hjælp til at lave.

Kapitalafkastordningen, kan du lettere lave selv.

I denne publikation kan du finde svaret:
http://www.beierholm.dk/fileadmin/user_upload/pdf/skat/2016/2016_Salg_af_fast_ejendom_EKSTERN__120416.pdf

Jeg googlede i 2 sekunder....

"3.6. Beskatningsform For personer beskattes den opgjorte ejendomsavance som kapitalindkomst, mens genvundne afskrivninger (og tab på afskrivninger) beskattes som personlig indkomst.

Anvender sælgeren virksomhedsordningen, skal både ejendomsavance og genvundne afskrivninger (og tab på afskrivninger) medregnes til virksomhedens indkomst. Beskatning kan herefter ske som opsparet overskud, kapitalindkomst og/eller overskud af virksomhed (personlig indkomst)."

Svar: Udlejning VSO eller KAO i dette tilfælde

JohnAZ — Wed, 14 Feb 2018 09:32:44 GMT

Frederik-N,

Jeg har googlet en del og også læst det link du referer til. Jeg er bare ikke helt sikker på at jeg forstår implikationerne i forbindelse med de to metoder i forbindelse med et salg.

Mit umiddelbare valg ville være VSO da jeg i KAO ikke kan få fuld fradragsret for all mine renteudgifter - kapitalafkast blot 5K, renter 8K

Men hvordan kommer beskatningen til at se ud i forbindelse med salg i forhold til anvendelse af de to metoder?

Svar: Udlejning VSO eller KAO i dette tilfælde

Frederik-N — Wed, 14 Feb 2018 07:07:09 GMT

Inden du nu har lavet dette indlæg, så har du vel googlet rundt og læst en masse om det, ikke?
Hvis ikke, så synes jeg lige du skulle prøve, bare 10 min. googling.

https://www.sydbank.dk/privat/raadgivning/bolig/nybolig/foraldrekob/kapitalafkastordning

Udlejning VSO eller KAO i dette tilfælde

JohnAZ — Tue, 13 Feb 2018 23:56:41 GMT

Forsøger at vurdere hvad der er bedst i mit tilfælde Virksomhedordningen(VSO) eller Kapitalafkastordningen(KAO)

Er udenlandsdansker med begrænset skattepligt i DK, så topskat er ikke et problem da jeg ikke har anden indtægt i DK udover lejeindtægter.

Huset er købt for 500.000 hvoraf hele beløbet er finansieret.

Regnskabet ser således ud:

Huslejeindtægt 50,000.00

Ejendomsskatter -9,000.00

Forsikring -4,000.00

Rente/Bidrag -8,000.00

Resultat 29,000.00

Afdrag kreditforening - 16,000.00

Rest 13,000.00 til betaling af A conto skat, vedligehold eller yderligere afdrag på lånet.

Da jeg højst sandsynligt ikke kan komme til at gøre brug af parcelhusreglen, vil jeg blive beskattet ved salg.

Lad os antage at lånet er betalt af ved salg. Hvordan kommer en beskatning ved salg til at se ud afhængig af hvilken metode jeg vælger?
Lad os bare antage at huset sælges efter 15 år til 1,000,000.00

Takker