Bogføring, regnskab, moms, skat m.m.

Svar: Udlejning af Ejerlejlighed

Denis Damberg — Fri, 23 Oct 2015 23:29:29 GMT

God ide med omvendt forældrekøb til svigermor.

Går ud fra at den rejseudgiften til det årlige besøg vil være størst. Forudsat at man ikke går imod de uskrevne svigermor-regler om at placere hende i den fjerneste afkrog af landet 😀

Svar: Udlejning af Ejerlejlighed

SimonTornbjerg — Fri, 23 Oct 2015 21:21:21 GMT

Først og fremmest, tak for svaret.

Okay så regnestykket skal i virkeligheden hedde:

indtægt:

Leje 42.000

El,vand,varme 14.100

i alt 56.100

Udgift:

Grundejerforening 26.400

El,vand,varme 14.100

Renteudgift 10.944

i alt 51.444

Så jeg skal beskattes af et overskud på 4.656 + afdraget på lånet som udgør 14.028 ?

Men ja du har fuldstændig ret, det giver måske ikke meget mening at gå efter noget med en så relativt høj ejerudgift.

10 årigt afdragsfrihed ville nok give god mening, hun er formentlig flyttet derfra indenfor 10 år, og derefter ville en anden evt. udlejer selvfølgelig kunne give en højere leje.

Svar: Udlejning af Ejerlejlighed

SeverinSvendsen — Fri, 23 Oct 2015 20:45:20 GMT

Der er nogle ting jeg ikke forstå i dit regnestykke. Huslejen må vel hedde 3.500 + forbrug(derfor kan du også tillægge dem på indtægtssiden)? Og hvorfor er forsikring med som udgifter, hvilken en skulle det være?

Du kan belåne 80% af handelsværdien. Køber du lejeligheden billigere end den er udbudt, er det handelsværdien.

Jeg tror du skal finde en anden finansiering eller anden lejlighed, da det er ikke alle kreditforeninger som udlåner til ejendomme under 500.000. Som privat kan du belåne 80% af værdien, mod 60% som selskab. Det svært at sige hvad der passer bedst til dig, søg professionel rådgivning.

Svar: Udlejning af Ejerlejlighed

PashminaWear — Fri, 23 Oct 2015 20:39:45 GMT

Du har glemt ejendomsskat i dit regnestykke men det er nok ikke alverden.

Derudover bør du afsætte penge til vedligeholdelse og uforudsete udgifter.

Hvad er det for en forsikring?

Hvor ligger lejligheden - er der udsigt til en værdistigning?

Svar: Udlejning af Ejerlejlighed

granberg1 — Fri, 23 Oct 2015 20:37:35 GMT

Helt kort.

Dine afdrag er ikke omkostninger (regnskabsmæssigt i hvert fald). Tag dem ud af regnestykket.

Og ja, når ejerudgiften er på 2.200 og alm. forbrug ca. 800, så er det der klart at 3.500 bliver svært.

Såfremt du regner som du gør, og får dækket dine 'udgifter', så kommer SKAT og kræver skat af dine afdrag (da det jo er overskud).

Overvej i øvrigt 10 årigt afdragsfrihed.

Realkredit belåning er altid af den købte værdi. altså 80% af købssummen.

Ved ikke ang. virksomhedsform.

Udlejning af Ejerlejlighed

SimonTornbjerg — Fri, 23 Oct 2015 20:28:37 GMT

Hej Amino

Jeg har søgt en del her på siden, SKAT, og diverse blogs - men jeg savner stadig lidt mere svar om jeg har forstået det korrekt.

Casen er den at min kæreste og jeg overvejer at købe en ejerlejlighed, som et omvendt forældrekøb, som vi så vil udleje til min svigermor.

Lejligheden har en købspris på 485.000

På en tilfældig låneberegner kan jeg se (hvis man ikke laver udbetaling) kan det lånes til:

Hovedstol realkredit 393.000 kr. ydelse pr. mdr. før skat 1.381 heraf afdrag 1.034 kr./mdr.

Hovedstol banklån 116.611 kr. ydelse pr. mdr. før skat 700 heraf afdrag 135 kr./mdr.

Ejerudgiften i lejligheden står til 2.200 pr. mdr.

A'conto vand 225 pr. mdr.

A'conto varme 650 pr. mdr.

Jeg har både kigget på at oprette et firma til udlejning, eller udleje efter virksomhedsordning som privatperson, som jeg ser det er der lidt forskelligt der kan trækkes fra, men uanset hvordan jeg vender og drejer det, skal jeg vel have et overskud før der er noget der skal beskattes.

Grundet min svigermors økonomiske situation skal lejen være så lav som muligt (selvfølgelig efter gældende markedsværdi, så vi ikke får et skattesmæk)

Jeg har gået efter en husleje der hed omkring 3.500 kr. pr. mdr.

Vil det sige at mit regnestykke ser således ud?:

Indtægt:

Leje 3.500*12 = 42.000

Vand & varme (225+650)*12 = 10.500

Indtægter i alt 10.500+42.000 = 52.500

Udgift:

Lån (1381+700)*12 = 24.972

Ejerudgift 2200*12 = 26.400

Vand & varme (225+650)*12 = 10.500

Forsikring 134*12 = 1.608

Udgifter i alt 24.972+26.400+10.500+1.608 = 63.480

i alt 52.500-63.480 = -10980

Kan det virkelig passe at jeg skal op i en husleje på knapt 4.500 kr. pr. mdr. ved et køb på 485.000?

Derudover er jeg lidt i tvivl om reglerne hvis man aftaler en anden salgspris med sælger, hvis nu lejligheden koster 485.000 og man ender med at betale 450.000 for den, vil man så stadig kunne låne 80% i realkreditlånet af de 485.000 og dermed få et lavere banklån, eller kan realkreditlånet kun tegnes ud fra den endelige salgspris ?

Jeg ved godt det er et meget specifikt eksempel, jeg håber nogen kan/vil hjælpe.

Derudover håber jeg på at få så meget indsigt i det, at jeg senere ville kunne investere i flere lejligheder med udlejning som formål - hvornår ville det være en idé at gøre det som et firma istedet for som privatperson ?

Mvh.

Simon Tornbjerg