Jura, kontrakter, lovgivning, ophavsret m.m.

Svar: Køb af erhvervs-ejerlejlighed - Hvad skal jeg passe på?

Iværksætter4life — Fri, 27 Feb 2015 22:07:26 GMT

Hej John,

Du har fuldstændig ret, jeg burde ikke have hele afbetaligen med selvfølgelig.
Så vil beregningen se således ud:

Udgifter:
Renteudgifter: 680,-
Fællesudgifter: 3200,-
Revisor 625,-
Forsikring: 250,-
Ialt: 4755,-

Indtægter:
Husleje indtægt: 13.000 ex moms

Dvs 13.000 - 4755,- = 8245,- før ska
Ialt skat (24%) = 1979,-

Månedlig betaling:
Banklån: 4000,-
Fællesudgifter: 3200,-
Revisor 625,-
Forsikring: 250,-
Ialt: 8075,-
+ skat: 1979,-
Ialt: 10054,-

Indtægter:
Husleje indtægt: 13.000 ex moms

13.000 - 10054 = 2946,-

Hvorledes ser du nu ud?

Svar: Køb af erhvervs-ejerlejlighed - Hvad skal jeg passe på?

Cookie - John Hannover — Fri, 27 Feb 2015 20:22:05 GMT

trak du lige der afbetaling af lån fra som udgift og ikke kun renten?

Svar: Køb af erhvervs-ejerlejlighed - Hvad skal jeg passe på?

Iværksætter4life — Fri, 27 Feb 2015 19:51:36 GMT

** UPDATE **

Sælger har nu accepteret mit bud, og jeg har nu købsaftalen som blot skal underskrives af mig og af en advokat.

Men jeg har stadig nogle økonomiske beregninger som ikke helt er faldet på plads endnu. Mine beregninger ser således ud:

Udgifter:
Banklån: 4000,-
Fællesudgifter: 3200,-
Revisor 625,-
Forsikring: 250,-
Ialt: 8075,-

Indtægter:
Husleje indtægt: 13.000 ex moms

Dvs 13.000 - 8075,- = 4925,- før skat
efter skat (overskud) = 3740,-

Ifølge mine beregninger vil jeg tjene cirka 3740,- om måneden og tilbagebetale lånet til ejendommen på 20år. Jeg har også udgifter til advokat, stiftelsesomkostninger mv der løber op på cirka 50.000.

Er det værd at investere i dette ejendom? Mangler jeg noget i mine beregninger?
Eller kan det slet ikke betale sig iforhold til det kapital som jeg binder i ejendommen?

Håber virkelig nogle kan hjælpe med andre øjne.

Svar: Køb af erhvervs-ejerlejlighed - Hvad skal jeg passe på?

Cef — Mon, 16 Feb 2015 21:21:17 GMT

Spørgsmålet er om du overhovedet kan eliminere risikoen i et selskab?
Hvis du skal låne penge vil bank/realkredit nok kræve personlig sikkerhedsstillelse/hæftelse og så er du lige vidt. I det tilfælde lortet går nedenom og hjem har du bedre mulighed for underskudsanvendelse i anden indkomst uagtet anden gæld ligeledes vil være personlig hæftelse.
Jeg synes ikke bare man skal tage kapitalselskab uden overveje alternativerne nøje først både i forhold til løbende administration, cash-flow og evt. Risiko afdækning/hæftelse (selskab bedst hvis der ses bort fra bank sikkerhed).

Svar: Køb af erhvervs-ejerlejlighed - Hvad skal jeg passe på?

Iværksætter4life — Mon, 16 Feb 2015 20:07:17 GMT

Hej John,

Det er fuldstændig korrekt, men når jeg tænker om så siger jeg til mig selv om hvorfor jeg ikke skal opkøbe/have den under mit nuværende CVR (jeg har nemlig en enkeltmandsvirksomhed) en webshop rettere sagt. Eller skal jeg slet ikke blande disse to under samme CVR og holde dem afskilt?

Fordelen vil være at jeg kun skal lave 1 regnskab og dermed minimere mine revisorudgifter, og det vil gå hurtigere igennem (da jeg ikke skal vente på oprettelse af et nyt firma /selskab)

Ulempen vil være de 2 virksomheder vil være under 1 hvilket vil gøre at de bliver afhængige af hinanden. Og at beskatningen at mine lejeindtægter vil være høje.

Hvad synes i andre?

Skal jeg oprette et nyt firma (IVS eller ApS)?
Eller
køre under mit nuværende firma (som er enkeltmand)?

Svar: Køb af erhvervs-ejerlejlighed - Hvad skal jeg passe på?

Cookie - John Hannover — Mon, 16 Feb 2015 19:58:33 GMT

Iværksætter4life:
Sagen er kort fortalt at jeg skal købe et erhvervsejendom og leje den ud. Så jeg skal ikke bo - men simpelthen leje den ud til en som skal drive en butik.

ja så er du jo ude over skat ved selv at bo der - så lyder aps bestemt klogt, da der næppe kan gennemføres det du vil uden en vis risiko

vh John Hannover

Svar: Køb af erhvervs-ejerlejlighed - Hvad skal jeg passe på?

Iværksætter4life — Mon, 16 Feb 2015 19:32:23 GMT

Hej John,

Sagen er kort fortalt at jeg skal købe et erhvervsejendom og leje den ud. Så jeg skal ikke bo - men simpelthen leje den ud til en som skal drive en butik.

Der er så mange ting i det, så det gælder om at holde tungen i munden. Har nu næsten brugt 2 uger bare for at undersøge for at træffe de optimale beslutninger, men det er ikke ligetil.

Jeg har allerede en enkeltmandsvirksomhed iforvejen, men så er spørgsmålet om jeg skal købe ejendommen gennem den, eller oprette et nyt ApS selskab og drive den deraf?

Svar: Køb af erhvervs-ejerlejlighed - Hvad skal jeg passe på?

Cookie - John Hannover — Mon, 16 Feb 2015 19:22:58 GMT

Iværksætter4life:

Jeg har også fået en revisor over tingene, som har anbefalet at oprette en ApS da dermed vil jeg ikke vedhæfte personligt, og blive beskattes med en mindre % iforhold til enkeltmand.

den kan jeg ikke overskue - men jeg husker heller ikke hele tråden. Skal du selv bo i ejendommen så er det generelt ikke god ide at være ejer af det aps da beskatning af lejen normalt bliver meget høj (og skatten er så ja - fordel hvis ikke du hæver privat men det kunne også opnås i enkeltmands VSO)

Hvis det er en rigtig revisor bør du jo være i gode hænder skulle man normalt mene

vh John Hannover

Svar: Køb af erhvervs-ejerlejlighed - Hvad skal jeg passe på?

Iværksætter4life — Mon, 16 Feb 2015 19:03:05 GMT

** UPDATE **

Jeg har fået afklaret nogle ting, og har bedt banken en lån på 60% af summen
af ejendommen, resten vil jeg selv fremskaffe. Jeg får et svar på onsdag om det er
noget jeg kan låne mig til.

Desuden har jeg taget en snak med ejendomsmægleren med et nyt bud og håber
at sælger kan acceptere det. Han vil vende tilbage igen imorgen.

Jeg har også fået en revisor over tingene, som har anbefalet at oprette en ApS da dermed vil jeg ikke vedhæfte personligt, og blive beskattes med en mindre % iforhold til enkeltmand.

Hvis det hele falder på plads vil jeg have en lejer som vil betale cirka 11500,- inkl moms som leje og jeg vil have en månedlig udgift på cirka 6700,- om måneden (herunder fællesudgifter, revisor og banklån). Banklån gældende i 20år.

Synes i stadig at jeg skal kaste mig ud i det ? Eller ser det som en dårlig investering iforhold til de penge/kapital der er tale om?

Så det bliver spændende at se hvad der sker de kommende dage.

Svar: Køb af erhvervs-ejerlejlighed - Hvad skal jeg passe på?

Casper Schneidereit — Mon, 02 Feb 2015 22:54:13 GMT

Jeg har lejligheder, som jeg lejer ud.

I en række tilfælde kan det give mening, at lade et selvstændigt selskab stå som ejer af hver enkelt enhed. For hver lejlighed du har, har du et tilsvarende selskab som ejer den lejlighed. Det er nemmere, hvis du skal sælge den, og en enkelt enhed kan ikke trække de andre ned.

Hvis du udlejer uden moms, og du har momspligtige indtægter i virksomheden, skal der ske en forholdsmæssig momsafregning af nogle generelle poster i regnskabet til eksempelvis administration

Der er altid vedligeholdelsesudgifter, når du har fast ejendom. At der er en forening som håndterer det, er bare fint for dig. Du bør kigge regnskabet grundigt igennem, og se hvilke større poster der evt er i fremtiden, og hvordan de finansielt kan dækkes.

Og som du siger, så banken se på økonomien i projektet. Der er mange ting, der kan gå galt. Du får dem ikke lejet ud. Eller du får dem lejet ud til en, som ikke betaler husleje. Eller du får den lejet ud, til en der smadre den for tusindvis af kroner og går under jorden. De her worst-case scenarier, skal din økonomi kunne holde til.

Svar: Køb af erhvervs-ejerlejlighed - Hvad skal jeg passe på?

Cookie - John Hannover — Mon, 02 Feb 2015 22:09:58 GMT

jo en revisor vil da givet kunne - men ja det er et klart risiko område. du er med på at dine afdrag på lånet ikke er en udgift som fradrag - kun renterne

Hvis du tager en revisor ind over vurderingen og budgettet så er du et skridt videre

Svar: Køb af erhvervs-ejerlejlighed - Hvad skal jeg passe på?

Iværksætter4life — Mon, 02 Feb 2015 20:55:43 GMT

Hej John,

Tak for dit svar,

Min tanke er at købe og dernæst leje den ud så får jeg dækket mine udgifter såsom banklån mv så at den helst går i nul så jeg ikke har nogle omkostninger ved at eje dette og endda få betalt ejendommen gennem denne lejer. Så efter ejendommens gæld er færdigbetalt så har vil jeg nemlig eje dette og det vil skabe store muligheder for mig.

Jeg har som tidligere skrevet muligvis en interesseret i at leje lokalet (90% sikker), skal lægge de sidste ting på plads, og hvis det skulle gå galt eller noget andet så er jeg sikker på at jeg kan sagtens kan finde en som vil leje den da der er ingen tomme butikker/lokaler i området og der findes over 10-14 forskellige butikker i området.

Du skriver at det er en specialistområde? Vil det så sige at en almindelig bogholder/revisor ikke kunne klare jobbet mht bogføring/skat?
Jeg værdsætter dine meninger/tanker og selvom jeg har skrevet dette ovennævnte hvor vil du stadig mene at det er noget at jeg ikke skal kaste mig ud i ? Er det ikke risikoen værd at tage?

Svar: Køb af erhvervs-ejerlejlighed - Hvad skal jeg passe på?

Cookie - John Hannover — Mon, 02 Feb 2015 20:40:51 GMT

Iværksætter4life:
6) Skal jeg betale SKAT/MOMS af det husleje som jeg kræver fra min lejer? Hvordan gør jeg det?

momsregistrering er frivillig - du skal betale skat af dit overskud. Det er ikke voldsomt let at tjene på det du vil kaste dig ud i her - og du skal jo også kunne lave regnskab og skat - det er et specialistområde som jeg synes du skal tænke dig pokkers godt om, inden du går ind i det

vh John H

Svar: Køb af erhvervs-ejerlejlighed - Hvad skal jeg passe på?

Iværksætter4life — Mon, 02 Feb 2015 20:05:50 GMT

Hej Søren,

Tusind tak for at du tog tid til at svare på mit indlæg.

Jeg har idag taget kontakt til Nykredit for at indhente et lånetilbud, men de kunne simpelthen
ikke låne mig penge da min indkomst var ikke høj nok. Jeg ville låne omkring 1 mio.

Jeg har forklaret at jeg allerede har fundet en lejer, som ville dække mine låneudgifter og endda lægge nogle penge i min lomme. Nykredit forklarede at de ikke kunne tage risikoen og hvad hvis lejer pludselig ville ud? Så ville jeg havne i problemer med betalingen med den indkomst jeg har og derfor sagde de et nej.

Jeg tager kontakt til de andre kreditinstitutioner imorgen og håber at jeg kan få bedre svar fra dem, da alt andet vil være en stor skuffelse.

Kan i anbefale nogle banker/kredit firma og hvad hvis jeg får et nej fra dem alle? Skal jeg så bare give op, eller har i nogle forslag som jeg kan gøre brug af ?

Jeg tror nemlig 100% på at det er en rigtig god investering, og vil absolut eje dette erhvervsejerlighed.

Håber i kan hjælpe mig med det,

Svar: Køb af erhvervs-ejerlejlighed - Hvad skal jeg passe på?

Søren Vasegaard Andreasen — Mon, 02 Feb 2015 07:35:10 GMT

Hej,

Jeg tillader mig blot at svare på enkelte af dine punkter. Så er der forhåbentlig andre, der kan hjælpe med de øvrige.

1) og 2) Som ejer af en ejerlejlighed får du medindflydelse på ejerforeningen, som ejerlejligheden ligger i. Men foreningen har også indflydelse på dig og din brug af lejligheden. Over fællesudgifterne betaler du til driften af ejerforeningen og vedligeholdelsen af ejendommen. Så de 3.000 kr. om måneden til fællesudgifter ser jeg ikke som noget problem i sig selv, da det også er med til at dække vedligeholdelsen af din ejerlejlighed.

En risiko som man skal være opmærksom på er, at resten af ejerforeningen formentlig har et flertal, og kan træffe beslutninger som kan påføre dig yderligere omkostninger - f.eks. forhøjelse af fællesudgifter, beslutninger om dyr vedligeholdelse af ejendommen osv. Du kan altså ikke med sikkerhed vide, om fællesudgifterne senere vil stige, og det er du nødt til at have en "buffer" i dit regnskab til at stå imod overfor. Det er også nødvendigt at gennemgå ejerforeningens vedtægter, regnskab og vedligeholdelsesbehov for at få et retvisende billede af foreningen og ejerlejligheden. Du bør have en advokat på ifm. købet. Du er velkommen til at kontakte mig for en god pris.

Til gengæld kan du ikke indrette lejekontrakten til din lejer efter, at du får yderligere omkostninger overfor ejerforeningen. Der kan dog gøres noget ifht. årlige huslejestigninger.

3) Erhvervslejekontrakten skal laves af en advokat. Du er velkommen til at kontakte mig for en pris.

4) Indhent nogle tilbud. Kontakt evt. en uafhængig finansrådgiver - se f.eks. www.finanshus.dk.

Mvh

Søren