Bogføring, regnskab, moms, skat m.m.

Svar: Sælge sin privatgæld til andre end banken?

JulieP — Tue, 20 Aug 2013 08:16:30 GMT

Hej Martin,

Private sælgerpantebreve var i mange år helt standard ved boligfinansiering, men forsvandt i takt med stigende samarbejde mellem realkreditintitutter og banker. Det kan dog sagtens lade sig gøre. Kunsten er "bare" - som du selv skriver - at finde en investor. De findes, men investor kræver selvfølgelig en højere forrentning end realkreditlånet for at kompensere for den øgede risiko.

I praksis udstedes et pantebrev, som skal tinglyses på ejendommen. Man kan jo i princippet aftale hvad som helst, men sørg for at pantebrevet følger standarderne i markedet (mht. afdragsprofil, løbetid, opsigelse osv.). Så kan investor nemlig sælge det videre, hvis han har brug for det senere.

Husk at der påløber udgifter til tinglysning af pantebrevet - og til ekspedition af tinglysningen. Det nye pantebrev kan jo først tinglyses, når det gamle er indfriet og aflyst.

Jeg tvivler dog desværre lidt på, om du kommer ret meget længere ned end 7% ved at udskifte banklånet med et sælgerpantebrev - med mindre du finder en investor, der har væsentligt større tiltro til dine betalingsevner og husets værdi end banken (læs: en der kender dig som person). Jeg ville nok starte med en tur rundt til et par andre banker og se, om de kan tilbyde en lavere rente i lyset af, at værdien af huset et steget. Det giver jo øget sikkerhed for lånet...

Held og lykke!

Mvh

Julie,
RobinHus

Svar: Sælge sin privatgæld til andre end banken?

Martin — Mon, 19 Aug 2013 18:17:02 GMT

Hej Lasse

Super brugbart svar, mange tak. Der er lidt at læse op på :-)

Det med at indfri gæld er naturligvis ikke sjovt for mig, men man må vurdere at udlåner vil synes at det er en rigtig god ide :-)

Ang. boligtype er der tale om en villa på 162,5 kvm (før 120) med 889 kvm grund, så det skulle gerne være lige ud af landevejen.

Nu mangler jeg bare at finde en investor ;)

Svar: Sælge sin privatgæld til andre end banken?

Wise — Mon, 19 Aug 2013 17:59:57 GMT

Hej igen

Så længe der er tale om gæld i ejerbolig er dette altså helt normal procedure - eller har i hvert fald været..

Kig på begrebet "sælgerpantebrev", fx http://www.robinhus.dk/fakta/dokumenter/saelgerpantebrevet.asp

Her er det godt nok sælger som (ud)låner pengene - men det er jo principielt ligegyldigt, det er et pantebrev mellem 2 privatpersoner som så kan handles videre til andre. Kursen afhænger principielt af deres tillid til dig ;-)

Dette kan aldrig bliver bulletproof! Det er jo netop derfor at udlåner også får en bedre rente end i banken - det er en pris for hans risiko - og det gælder OGSÅ for Realkreditten. De "proffe" udånere sørger blot for at have nok pantebreve, fx i forskellige områder, så de spreder deres risiko.

Men helt grundlæggende afhænger risikoen jo af hvor de konkrete lån ligger i forhold til ejendommens aktuelle værdi - det er jo derfor at realkreditten maks vil/må låne til 80%, for at holde lav risiko. Og der har du jo helt ret, man kan jo fx aftale at revurdere lånet hver xx år for at sikre kreditor - men det er bare noget hø for dig hvis du pludselig skal indfri noget gæld "uforventet" pga din ejendomsværdi er ændret sig.

Endelig skal det lige siges at det måske kunne lyde som en andelsbolig ud fra din beskrivelse..., og der ved jeg ikke hvor meget at dette som gælder! Du ejer jo reelt set ikke en andelsbolig (men en del af foreningen) og derfor kunne man heller ikke pantsætte den tidligere. Nu er det blevet muligt med realkredit - men jeg ved ikke om det er en specifik undtagelse eller man nu kan lave alle former for pantebreve ;-)

/Lasse

Svar: Sælge sin privatgæld til andre end banken?

Roscoe — Mon, 19 Aug 2013 17:56:19 GMT

Du har sikkert prøvet men andre banker kunne også være interesseret.

På vores banklån var renten variabel og startede på 7% og endte på lige under 10% inden jeg fik stoppet galskaben.

Min gamle bankmand holdt mig hen med at han nok skulle få set på det, men der skete aldrig rigtig noget. Jeg spurgte om han ikke bare kunne sætte den ned til 5% og så var alle glade og skulle ikke bruge mere tid på mig. Han snakkede noget om, at jeg havde god humor, men lur mig om jeg ikke fik Handelsbanken med på ideen om de 5%:-)

Det er et par år siden, men tog ikke mange dage, at få den lavere rente.

Svar: Sælge sin privatgæld til andre end banken?

Martin — Mon, 19 Aug 2013 17:38:33 GMT

Hej Lasse

Ja umiddelbart ganske spændende, men jeg savner den mest "bulletproof" opsætning, primært for udlåner, hvilket jeg indtil videre antager at pantebrevet er?

Husværdien, hvor vi bor, er kontinuerligt stigende pga. byfornyelse og vi har lige bygget 42.5 kvm til, men der er jo ingen garantier på den lange bane for at huset holder værdien, men omvendt er der også meget der skal gå galt. Her kunne man måske revidere lånet med mellemrum med udgangspunkt i vurdering af husets værdi?

Udover evt. privat udlåner, står Realkreditten også og skal have sin del såfremt man går ned, så du har da nok ret i at det er svært, hvis ikke umuligt, at sikre udlåner.

Har vi nogen herinde der har prøvet et lignende setup tidligere? Forældrekøb minder måske meget om det?

Svar: Sælge sin privatgæld til andre end banken?

Wise — Sun, 18 Aug 2013 18:38:05 GMT

Hej Martin

Spændende tanke :-)

Du kan jo grundlæggende låne af hvem du vil - ved ikke helt hvor meget man skal dokumentere overfor skat for at får fradrag / beskatning af renter.

Der er egentlig ingen forskel på lån fra private eller bank.

Ved simple lån uden sikkerhed står långiver (bank el privat ) svagt.

Hvis der er tale om lån med sikkerhed i boligen tinglyses et patebrev på gælden for at synliggøre at den del af boligen er pantsat.
Den private udlåner (eller banken )er jo ikke SIKRET 100%, der er også derfor han får en højere rente hos dig end på et sikret indlån i banken. Men med pant i boligen må han jo satse på at han kan tvangssælge din bolig og få sine penge.

Mvh Lasse

Sælge sin privatgæld til andre end banken?

Martin — Sun, 18 Aug 2013 16:03:09 GMT

Hej med jer.

Et lidt arbitrært spørgsmål antager jeg, så fandt den kategori jeg synes passede bedst.

Jeg har, som så mange andre husejere, en boliglånsgæld som banken mener de skal have 7,02% for at have lånt mig.

I noget tid har jeg spekuleret i om man kan "sælge" sin gæld til en anden privatperson/erhverv, mod tilbagebetaling med lavere rente. Dvs umiddelbar win win for begge parter.

"Umiddelbart" skriver jeg, fordi:

Hvad skal der til for at vedkommende "investor" er sikret sine penge, hvis jeg som låntager går bankerot (tænkt eksempel). Bytter man med pantebrev eller tilsvarende i salg af huset/bil/andet udstyr?

Sålænge man kan betale sine afdrag er alt jo fint, men kan man sikre begge parter i sådan en sag, eller i det mindste den part som overtager gælden?

Sig til hvis flere detaljer er påkrævet. På forhånd tak for jeres tid.